a cura del Dott. Francesco Barchielli



T.A.R. Puglia Bari, Sezione III, 16 settembre 2016


Il regime di solidarietà attiva dei venditori nel credito per il prezzo dovuto per la vendita del bene è estensibile alle ipotesi di espropriazione? Che rilevanza assume in questo contesto il danno da mancato godimento?

SENTENZA N. 1099

Il ricorrente, come si evince dalla premessa in fatto della sentenza n. 4057/2010, in effetti aveva dichiarato di agire nella qualità di comproprietario degli immobili occupati sine titulo e la sentenza gli ha riconosciuto il risarcimento del danno nella misura dell'importo corrispondente al valore venale dell'immobile alla data della sua irreversibile trasformazione. L’aporia fra il diritto parziario azionato e il dispositivo che riconosce l’intero credito al ricorrente è però solo apparente, almeno per quanto riguarda l’importo dovuto per la perdita della proprietà degli immobili. E’ stato infatti ritenuto che le norme del contratto di vendita, non sono incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata (Cass. civ. sez. III 30 giugno 2014 n. 14765) cui il Collegio, in considerazione del comune effetto traslativo di un diritto reale, ritiene assimilabile la vicenda ablatoria conseguente alla irreversibile trasformazione dei suoli ed alla decisione del ricorrente di optare per il risarcimento del danno in luogo della restituzione. In particolare il Collegio ritiene estensibile al caso di specie il regime di solidarietà attiva dei venditori nel credito per il prezzo dovuto per la vendita del bene comune, sicché, ai sensi dell'art. 1292 c.c., ciascuno di essi ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione, con la conseguente liberazione del debitore, che abbia corrisposto il pagamento, nei confronti di tutti gli altri creditori, e salva la ripartizione, nei rapporti interni, della somma pagata (in termini Cassazione civile, sez. I, 3.5.2010, n. 10648). Pertanto il provvedimento reclamato è conforme sia al giudicato, che ha stabilito in favore del ricorrente, ancorché proprietario pro quota, il pagamento dell’intero risarcimento del danno, sia al regime di solidarietà attiva riguardante il “corrispettivo”, qual è in definitiva il “serio ristoro” - pari valore venale del bene - dovuto per la perdita della proprietà. Sfugge invece a tale regime il danno da mancato godimento, che il giudicato parimenti riconosce al ricorrente per l’intero laddove ha stabilito “In aggiunta al danno pari al valore di mercato dei suoli di proprietà del ricorrente, va altresì risarcito il pregiudizio consistente nel mancato godimento del bene per tutto il periodo di protrazione dell’illecita occupazione, che in mancanza di indicazioni e deduzioni più puntuali da parte del soggetto danneggiato, deve ritenersi debba calcolarsi (come recentemente statuito da questo Tribunale sez. I, 17 agosto 2010, n. 3403) assumendo a valore - base quello di mercato del bene, e applicando ad esso il tasso di interesse legale, da ritenersi quale presumibile e normale indice di redditività dell'immobile”. Diversamente da quanto detto per le somme dovute per la perdita della proprietà del bene comune, il pagamento dell’importo a titolo di risarcimento del danno per mancato godimento, non libera il debitore nei confronti degli altri comproprietari poiché, secondo consolidata giurisprudenza formatasi in materia di espropriazione, la natura di rapporto strutturalmente complesso della comunione pro indiviso non implica solidarietà attiva in un unico credito risarcitorio, ma configura un autonomo diritto di ciascuno dei comproprietari al ristoro del pregiudizio causato al proprio patrimonio (Cassazione civile sez. I 12.1.2010 n. 254).

FATTO

1.- Le questioni sottoposte all’esame del Collegio sono oggetto di due reclami : il primo, proposto da Francesco Carrelli Palombi, comproprietario di alcuni suoli occupati e trasformati dal Comune di Adelfia; il secondo, dal Comune di Adelfia, avverso il provvedimento del 7.8.2015 adottato dal Commissario ad acta in esecuzione della sentenza di questo Tribunale n. 4057/2010 che ha condannato il Comune di Adelfia al risarcimento per equivalente del danno per la perdita della proprietà e il mancato godimento di detti suoli, offrendone l’importo corrispondente nel termine di sessanta giorni dal deposito della sentenza, con proposta poi effettivamente presentata dal Comune e non accettata dal proprietario.
2. Il reclamo proposto da Francesco Carrelli Palombi.
Il ricorrente censura il provvedimento del Commissario ad acta, che richiama la stima del valore dei suoli contenuta in due relazioni peritali, sollevando due distinte questioni:
a) la rivalutazione e gli interessi maturati sulle somme equivalenti al valore venale dei suoli, sarebbero stati erroneamente calcolati fino al 14.4.2011, data della proposta di risarcimento del Comune, anziché fino all’effettivo adempimento;
b) la liquidazione degli importi in misura corrispondente alla quota - 50% - di proprietà del ricorrente degli immobili occupati, sarebbe in contrasto con il giudicato che ha condannato il Comune al pagamento dell’importo corrispondente al valore venale dell’immobile dalla data della sua irreversibile trasformazione,
3. Il reclamo proposto dal Comune di Adelfia.
Il Comune di Adelfia censura il provvedimento del Commissario ad acta per i seguenti motivi:
a) Erroneità della stima delle particelle 1050 e 1014, foglio 26.
La liquidazione dell’importo da corrispondere a titolo di risarcimento, contenuta nella relazione cui il provvedimento rinvia per relationem, non terrebbe conto dei limiti allo sfruttamento edilizio dell’immobile occupato posti dalla disciplina urbanistica della zona di PRG nella quale si trovano le particelle 1050 e 1014, censite in catasto al foglio 26: zona omogenea F - aree per le attrezzature pubbliche di interesse generale di tipo G: Servizi di carattere urbano e sovracomunale, che secondo l’art. 8 NTA del PRG sono "destinate allo sviluppo dei servizi a carattere urbano e sovracomunale, nelle quali è consentito l'insediamento di attività rivolte ad assicurare alla comunità sia servizi relativi alla sua vita sociale e culturale, sia servizi di tipo tecnico”.
Se anche fosse vero, come asserito dal Commissario nella relazione suppletiva, che lo sfruttamento dell’immobile potrebbe essere rimesso anche all’iniziativa privata, nondimeno la stima operata dal Commissario come se gli immobili fossero quotabili sul mercato dell'edilizia residenziale abitativa, non sarebbe corretta poiché le opere ivi in concreto realizzabili sarebbero destinate esclusivamente ad attrezzature di uso pubblico e a servizi o parcheggio.
b) Erroneità delle valutazioni inerenti alla determinazione del volume edificabile.
Il provvedimento reclamato, ai fini della edificabilità legale (calcolo del volume edificabile) ha preso in considerazione l'indice di fabbricabilità fondiaria delle zone B di completamento, moltiplicandolo per l'intera superficie dell'area, pari a mq. 9.418, senza detrarre la superficie (mq. 5.181) destinata a servizi (parcheggi e verde condominiale o di quartiere, assimilabili, rispettivamente ex art. 11 l.122/1989 ed ex art. 16 comma 8 d.P.R. 380/2001, alle opere di urbanizzazione) ed ha calcolato in eccesso la volumetria esprimibile dal lotto.
3) Erroneità del processo di valutazione economica delle aree espropriate.
Il Commissario ad acta, pur avendo rilevato l’indisponibilità di dati relativi a cessioni di suoli simili a quelli da stimare, non avrebbe utilizzato, ai fini della stima, gli altri criteri parimenti indicati dalla sentenza n. 4057/2010 di questo Tribunale (valutazioni adottate per l’applicazione di imposte e tributi o in seno a procedimenti giudiziari); in particolare non avrebbe considerato il valore stabilito nella delibera consiliare n. 40/2003 ai fini dell’applicazione dell’ICI, e nella sentenza del Consiglio di Stato n. 2113/2011, resa in un giudizio del quale il ricorrente era parte, né i parametri di mercato relativi alla vicina area destinata a servizi; più opportuna sarebbe stata poi l’assimilazione del suolo in questione a suoli ricadenti in zona OMI denominata D1 fascia periferica, anziché a quelli siti in zona centrale B2; infine la stima che tiene conto del sostanziale allineamento alla data del 2006 dei prezzi di mercato degli edifici residenziali e di quelli ad uso terziario, sarebbe eccessiva in relazione all’attuale contesto socio economico della zona.
d) Errata individuazione della quota di comproprietà delle particelle immobiliari oggetto di esproprio in capo al ricorrente.
Il ricorrente sarebbe proprietario delle particelle del suolo occupato per quote inferiori al 50%, come invece ritenuto dal Commissario sulla base della sola nota di trascrizione del provvedimento di esproprio, dovendosi invece risalire ai titoli di provenienza del diritto azionato.
All’esito della discussione orale, alla camera di consiglio del 9 giugno 2016, la causa è passata in decisione.

DIRITTO

Si controverte sulla conformità al giudicato, espresso con le sentenze di questo Tribunale n. 4057/2010 e n. 1021/2013, della stima di alcuni suoli, dei quali Francesco Carrelli Palombi è comproprietario, occupati e irreversibilmente trasformati dal Comune di Adelfia, disposta con il provvedimento commissariale che ha liquidato le somme dovute dal Comune a titolo di risarcimento del danno per la perdita della proprietà e per il mancato godimento dell’intero compendio occupato.
Il provvedimento presuppone la relazione di stima (successivamente integrata con chiarimenti) adottata dal Commissario ad acta in sede di ottemperanza alle predette sentenze.
Il regime urbanistico dei suoli –zona omogenea F - aree per le attrezzature pubbliche di interesse generale di tipo G: Servizi di carattere urbano e sovracomunale - individuato nella relazione non è contestato.
1.1.- Il reclamo del ricorrente è fondato nei termini che seguono.
1.1.1. Con riferimento al primo motivo, che censura il calcolo della rivalutazione e degli interessi della somma equivalente al valore venale dei suoli, occorre considerare che la sentenza n. 4057/2010, nel prescrivere al Comune di liquidare l’ammontare del risarcimento in contraddittorio con il ricorrente ed offrirgliene il pagamento, stabilisce “l'ammontare della proposta risarcitoria dovrà tenere conto della svalutazione monetaria intercorsa dalla data dell'immissione in possesso alla data della proposta medesima, e dovrà essere maggiorata degli interessi al tasso legale dalla medesima data maturati”.
1.1.2. Occorre premettere che il risarcimento del danno, ha natura di credito di valore da determinarsi con riferimento alla data di liquidazione definitiva dell’equivalente monetario.
Ne consegue che, quando ne siano accertati gli elementi costitutivi, il maggior ammontare dovuto per la svalutazione monetaria e gli interessi legali a compensazione della presumibile redditività dell’immobile riconosciuti in sentenza, costituisce un accessorio strettamente connesso al diritto stipite – valore venale dei suoli - che ben può essere liquidato in sede di ottemperanza, non costituendo la relativa questione materia di nuova cognizione.
1.1.3. Il Tribunale ha stabilito il dies ad quem della rivalutazione e degli interessi alla data dell’eventuale accordo sulla somma da corrispondere, sul presupposto che a quel tempo ne sarebbe stato liquidato convenzionalmente l’ammontare, ma certamente non ha escluso detti accessori per il periodo successivo alla formulazione della proposta.
1.1.4. Ne consegue che, non riscontrandosi nella sentenza, ai fini del calcolo di interessi e rivalutazione del credito, un limite temporale esclusivo coincidente con l’accordo inter partes, i corrispondenti importi devono essere calcolati alla data dell’effettiva liquidazione del credito, in conformità con quanto stabilito dall’art. 112, comma 3 che ammette la liquidazione, in sede di ottemperanza, degli accessori maturati dopo il passaggio in giudicato della sentenza.
1.2.1. Fondate sono anche le critiche alla decisione del Commissario ad acta di attribuire al ricorrente solo il 50% delle somme liquidate in misura corrispondente alla quota di proprietà degli immobili occupati della quale Francesco Carrelli Palombi è titolare, benché la sentenza gli riconosca il risarcimento del danno per l’intero.
1.2.2. Il ricorrente, come si evince dalla premessa in fatto della sentenza n. 4057/2010, in effetti aveva dichiarato di agire nella qualità di comproprietario degli immobili occupati sine titulo e la sentenza gli ha riconosciuto il risarcimento del danno nella misura dell'importo corrispondente al valore venale dell'immobile alla data della sua irreversibile trasformazione. L’aporia fra il diritto parziario azionato e il dispositivo che riconosce l’intero credito al ricorrente è però solo apparente, almeno per quanto riguarda l’importo dovuto per la perdita della proprietà degli immobili.
1.2.3. E’ stato infatti ritenuto che le norme del contratto di vendita, non sono incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata (Cass. civ. sez. III 30 giugno 2014 n. 14765) cui il Collegio, in considerazione del comune effetto traslativo di un diritto reale, ritiene assimilabile la vicenda ablatoria conseguente alla irreversibile trasformazione dei suoli ed alla decisione del ricorrente di optare per il risarcimento del danno in luogo della restituzione.
1.2.4. In particolare il Collegio ritiene estensibile al caso di specie il regime di solidarietà attiva dei venditori nel credito per il prezzo dovuto per la vendita del bene comune, sicché, ai sensi dell'art. 1292 c.c., ciascuno di essi ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione, con la conseguente liberazione del debitore, che abbia corrisposto il pagamento, nei confronti di tutti gli altri creditori, e salva la ripartizione, nei rapporti interni, della somma pagata (in termini Cassazione civile, sez. I, 3.5.2010, n. 10648).
1.2.5. Pertanto il provvedimento reclamato è conforme sia al giudicato, che ha stabilito in favore del ricorrente, ancorché proprietario pro quota, il pagamento dell’intero risarcimento del danno, sia al regime di solidarietà attiva riguardante il “corrispettivo”, qual è in definitiva il “serio ristoro” - pari valore venale del bene - dovuto per la perdita della proprietà.
1.2.6. Sfugge invece a tale regime il danno da mancato godimento, che il giudicato parimenti riconosce al ricorrente per l’intero laddove ha stabilito “In aggiunta al danno pari al valore di mercato dei suoli di proprietà del ricorrente, va altresì risarcito il pregiudizio consistente nel mancato godimento del bene per tutto il periodo di protrazione dell’illecita occupazione, che in mancanza di indicazioni e deduzioni più puntuali da parte del soggetto danneggiato, deve ritenersi debba calcolarsi (come recentemente statuito da questo Tribunale sez. I, 17 agosto 2010, n. 3403) assumendo a valore - base quello di mercato del bene, e applicando ad esso il tasso di interesse legale, da ritenersi quale presumibile e normale indice di redditività dell'immobile”.
1.2.7. Diversamente da quanto detto per le somme dovute per la perdita della proprietà del bene comune, il pagamento dell’importo a titolo di risarcimento del danno per mancato godimento, non libera il debitore nei confronti degli altri comproprietari poiché, secondo consolidata giurisprudenza formatasi in materia di espropriazione, la natura di rapporto strutturalmente complesso della comunione pro indiviso non implica solidarietà attiva in un unico credito risarcitorio, ma configura un autonomo diritto di ciascuno dei comproprietari al ristoro del pregiudizio causato al proprio patrimonio (Cassazione civile sez. I 12.1.2010 n. 254).
1.2.8. Tuttavia il giudicato, che invece ha disposto il pagamento dell’intero importo liquidato a titolo di mancato godimento dei suoli occupati, sotto tale profilo resta intangibile, e deve pertanto essere accolto il reclamo laddove lamenta l’attribuzione, in ragione del 50% delle somme a tale titolo liquidate nel provvedimento del Commissario ad acta, in luogo dell’intero importo stimato.
2. Il reclamo del Comune di Adelfia è infondato.
2.1.1. Con riferimento al primo motivo di reclamo occorre considerare che il Commissario ad acta, nella relazione del 23.2.2015, integrata con relazione del 1.6.2015, chiarisce di aver riconosciuto, fra i suoli occupati, la vocazione edificatoria delle particelle n. 1014 e n. 1050 censite in catasto al foglio n. 26, ricadenti in zona E - aree di tipo G, perché trattasi di aree destinate ad uso pubblico, ma non per questo sottratte all’iniziativa privata, ben potendo le opere a ciò funzionali appartenere ai proprietari del suolo ed essere da questi sfruttate economicamente per realizzarne la destinazione prevista dal PRG, secondo quanto disposto dall’art. 8 NTA che afferma il regime di proprietà pubblica o privata delle aree di uso pubblico.
2.1.2. L’assunto non merita censura perché è stato affermato che la destinazione ad attrezzature ricreative, sportive e a verde pubblico, data dal piano regolatore ad aree di proprietà privata, non comporta l'imposizione di un vincolo espropriativo, ma solo conformativo, conseguente alla zonizzazione effettuata dallo strumento urbanistico per definire i caratteri generali dell'edificabilità in ciascuna delle zone in cui è suddiviso il territorio comunale, ponendo limitazioni in funzione dell'interesse pubblico generale che non danno diritto ad indennizzo, trattandosi di limiti non ablatori, ma derivanti da destinazioni realizzabili anche dall'iniziativa privata, in regime di economia di mercato (Consiglio Stato, sez. IV 3.12.2010 n. 8531).
La stima operata dal Commissario è pertanto coerente con la vocazione edificatoria dell’area e con il regime di iniziativa pubblica o privata dell’intervento di trasformazione ammesso.
2.2.1. Con il secondo motivo di reclamo il Comune di Adelfia contesta il calcolo della volumetria esprimibile dalle particelle delle particelle n. 1014 e n. 1050, perché determinato sulla base dell’indice di fabbricabilità fondiaria anziché dell’indice di fabbricabilità territoriale.
2.2.2. E’ noto, in proposito, che ogni piano regolatore generale disciplina, tra l'altro, l'attribuzione e la distribuzione di volumetria edificabile, secondo zone omogenee, nel rispetto del D.M. 2 aprile 1968, che nel fissare gli standard d'edificabilità delle aree, distingue la densità edilizia in densità territoriale e densità fondiaria; la prima, riferita a ciascuna zona omogenea, definisce il complessivo carico che può gravare sull'intera zona e, pertanto, il relativo indice è rapportato all'intera superficie della zona; la seconda (densità fondiaria), riferita alla singola area, definisce il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice ( indice di fabbricabilità) va applicato alla sola superficie suscettibile d'edificazione (Consiglio Stato, Sezione IV, 6 settembre 1999 n.1402).
2.2.3. Ciò premesso, occorre considerare che una zona edificabile omogenea deve necessariamente comprendere, ai sensi del D.M. 2 aprile 1968, spazi pubblici ed aree con specifica destinazione al soddisfacimento di interessi generali, dimensionati in relazione al complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona, il quale è espresso da un indice di densità (c.d. territoriale) che rileva altresì ai fini della determinazione dell'effettivo valore in commercio dei suoli soggetti, in quanto compresi in detta zona, alle decurtazioni imposte per la realizzazione di predetti standard urbanistici.
2.2.4. Per tale ragione la giurisprudenza ha ripetutamente affermato che allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo), deve farsi riferimento non all'indice di densità fondiaria, ma a quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato (Cass. 18254/2004; 16710/2003; Cons. St. sez. 4, 443/1998, Cass. sez. I, n. 21011/ 2006).
2.2.5. I principi fin qui richiamati devono però essere coordinati con le NTA del PRG del Comune di Adelfia che assegnano a determinate aree un indice di fabbricabilità territoriale e ad altre, come la zona G ove ricadono le particelle in questione, un indice di fabbricabilità fondiaria.
La ragione di tale diversa previsione è rinvenibile nella necessità di predisporre, nel primo caso, un piano attuativo, trattandosi evidentemente di zone di espansione non urbanizzate o non completamente urbanizzate per le quali il più basso (rispetto all’indice di fabbricabilità fondiaria) indice di fabbricabilità territoriale tiene conto dell’incidenza degli spazi da destinare a standard sottratti allo sfruttamento edilizio, i quali, sebbene inclusi nella superficie di piano, non concorrono a determinarne la volumetria realizzabile (densità edilizia).
Infatti è stato affermato che “….nell'ambito della valutazione secondo il metodo analitico-ricostruttivo di un'area edificabile in base al piano regolatore generale, i volumi realizzabili sull'area stessa non possono essere quantificati applicando senz'altro l'indice fondiario di edificabilità (che è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edificazione privata dallo strumento urbanistico attuativo), ma - posto che ai fini dell'esercizio concreto dello ius aedificandi è necessario che l'area sia urbanizzata - occorre tener conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale, il che può anche essere espresso ricorrendo ad indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea. L'indice fondiario trova, per converso, piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo ….” (Cass. civ., sez. I, 16.5.2006, n. 11477).
2.2.6. Considerato che per le particelle n. 1014 e n. 1050, annoverabili fra le aree destinate alle attrezzature pubbliche di interesse generale di tipo G, il PRG ammette l’intervento diretto, la volumetria stimata dal Commissario non merita critiche. Infatti l’art. 11 NTA stabilisce per esse un indice di fabbricabilità fondiaria in quanto evidentemente già esistono opere e spazi pubblici destinati a standard adeguatamente dimensionati al carico urbanistico di zona, senza che sia necessario riservare ad essi una parte ulteriore del suolo del ricorrente, peraltro anch’esso destinato a opere destinate a soddisfare bisogni collettivi.
2.2.7. Quanto alla consistenza della superficie delle particelle n. 1014 e n. 1050 espressiva di capacità edificatoria o volumetrica che, secondo il Comune reclamante, avrebbe dovuto essere ridotta in misura corrispondente alla quota da destinare a servizi, parcheggi e verde, a “viabilità di piano”, od occupate dalle “fasce di rispetto dai confini e dalle strade”, appaiono convincenti i chiarimenti, perché non superati da contrarie evidenze, dati dal Commissario ad acta nella relazione suppletiva laddove afferma che, ai sensi dell’art. 27 NTA lettera G e dell’art. 11 NTA:
- le aree di rispetto non diminuiscono la vocazione edificatoria dell’area e quindi concorrono a pieno titolo a determinarne la superficie fondiaria perché così dispone l’art. 27 NTA: tali aree esprimono la stessa potenzialità edificatoria delle aree edificabili contermini;
- non risultano parti dell’area in questione da destinare a viabilità pubblica da sottrarre alla superficie edificabile, né il Comune ha provato il contrario;
- non sono previste percentuali di suolo da riservare a verde pubblico da detrarre dalla superficie fondiaria, ma verde condominiale destinato, per definizione, ad uso privato;
- non sono previste quote da riservare ad altre opere di urbanizzazione secondaria ed i parcheggi, che occupano il 15% dell’area considerata, non sono annoverabili fra le opere di urbanizzazione secondaria elencate dall’art. 4 l. 847/1964, le quali, se localizzate su suoli edificabili, ne riducono in misura corrispondente la superficie fondiaria secondo l’art 6 NTA.
2.3. Anche il terzo motivo del reclamo del Comune è infondato.
2.3.1. Il Comune critica il metodo estimativo utilizzato dal Commissario ad acta per valutare le particelle n. 1014 e n. 1050 sostenendo che esso sarebbe contrario ai criteri indicati dalla sentenza n. 4057/2010 di questo Tribunale nei termini che seguono: la stima del valore di mercato del suolo andrà stabilita dal Comune obbligato al risarcimento, in contraddittorio con la parte ricorrente, sulla base degli elementi in possesso della stessa amministrazione e di quelli che verranno forniti dalla controparte, nonché delle informazioni che potranno essere acquisite presso uffici fiscali o da altri pubblici ufficiali, in ordine ai prezzi ed alle valutazioni dei beni (avuto riguardo, in particolare, ad atti di cessione, a procedimenti relativi all'applicazione di imposte e tributi ovvero a procedimenti in sede giudiziaria, per beni ubicati nella zona ed aventi analoghe caratteristiche di destinazione urbanistica, di utilizzazione, di stato e conformazione dei luoghi).
2.3.2. Secondo il reclamante, il Commissario, constatato che nel periodo di riferimento non erano state registrate compravendite di beni analoghi, non avrebbe tenuto conto del valore attribuito da un precedente giudiziario (C. d. S. n. 2113/2011) ad un’area prossima alle particelle n. 1014 e n.1050, né del valore, di poco inferiore, ad esse attribuito dalla delibera di C.C. n. 40/2003, ai fini dell’imposta comunale sugli immobili, benché a tali dati fosse obbligato ad attingere, come stabilito dal giudicato.
Né avrebbero rilievo le giustificazioni addotte dal Commissario adacta nella relazione suppletiva, che aveva giustificato tale decisione ritenendo il primo dato troppo risalente nel tempo (1987) e dunque non rappresentativo, il secondo inattendibile perché inferiore al primo benché, nell’intervallo temporale – 16 anni - fra la prima e la seconda stima, il mercato immobiliare non avesse subito flessioni.
2.3.3. La censura è infondata. La sentenza n. 4057/2013 di questo TAR ha in effetti indicato una serie di elementi comparativi dai quali trarre il valore di mercato dei beni espropriati orientando la stima al metodo sintetico comparativo.
2.3.4. E’ noto che in tema di indennità di espropriazione, il metodo sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica, quanto alla condizione giuridica.
2.3.5. Pertanto, nell'individuazione degli immobili con caratteristiche affini, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo e motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti; dunque il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare (Cass. civ. sez. I, 21 febbraio 2014 n. 4187; Cass. civ. sez. I, 16 marzo 2012 n. 4210).
2.3.6. Ne consegue che correttamente il Commissario ha raccolto i dati indicati astrattamente dalla ottemperanda sentenza, e li ha sottoposti al vaglio di rappresentatività - inteso come verifica di adeguatezza quantitativa e qualitativa di quanto in essi rappresentato – eminentemente tecnico – discrezionale e come tale censurabile solo se manifestamente irragionevole o contraddittorio.
2.3.7. Le giustificazioni addotte dal Commissario nella relazione suppletiva appaiono invece coerenti con i principi sopra richiamati laddove, non avendo reperito compravendite di beni omogenei nel periodo di riferimento, ha ritenuto non rappresentativo il valore attribuito ai suoli ai fini dell’imposta comunale sugli immobili, né quello accertato nel giudizio definito con sentenza del Consiglio di Stato n. 2113/2011.
Non avendo infatti il Commissario ad acta rinvenuto l’elemento principale e più immediato di comparazione – i corrispettivi convenuti in coeve compravendite o altri negozi di scambio – non può dirsi né irragionevole, né illogico l’aver ritenuto non rappresentativi gli altri elementi enunciati dalla sentenza perché eccessivamente risalenti nel tempo e fra loro contraddittori, in quanto l’uno, rilevato alla data del 1987, è ingiustificatamente più alto di quello rilevato nel 2003 ai fini ICI, nonostante – come documentato nella relazione di stima - fino al 2006 il mercato immobiliare di riferimento non avesse subito flessioni.
Tanto ha indotto il Commissario alla scelta non irragionevole, anzi adeguatamente giustificata, di fare ricorso al metodo analitico- ricostruttivo in luogo di quello sintetico comparativo.
2.3.8. La censura svolta in via subordinata sulla localizzazione delle particelle n. 1014 e n. 1050, che secondo il Comune più opportunamente avrebbero dovuto essere collocate in zona periferica OMI D1, è smentita dalla figura 5 (cartografia dell’OMI - Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrate - pag. 21) della relazione di stima suppletiva dalla quale si evince che i suoli in questione effettivamente ricadono in zona centrale OMI B2.
2.3.9. Infine le osservazioni del Comune reclamante sulla sopravalutazione dell’opera realizzabile sui suoli in questione, perché sarebbe fuori mercato nell’attuale contesto socio-economico, non sono rilevanti perché la sentenza da eseguirsi ha stabilito che la stima doveva fare riferimento al valore dell’immobile alla data di irreversibile trasformazione.
2.4. Il quarto motivo, con il quale il Comune lamenta l’attribuzione a Francesco Carrelli Palombi del 50% del dovuto, benché questi sia proprietario dei suoli in questione per una quota inferiore a detta percentuale, deve essere respinto perché vi si oppone il principio di intangibilità del giudicato che ha riconosciuto l’intero importo dovuto per la perdita della proprietà e il mancato godimento di detti suoli, come spiegato ai precedenti punti da 1.2.1. a 1.2.5.
3. Tutto ciò premesso, il Collegio non ritiene necessario demandare nuovamente al Commissario ad acta la determinazione del dovuto poiché le relazioni di stima contengono tutti gli elementi per rettificare l’ammontare degli importi liquidati con il provvedimento del 7.8.2015, nei limiti dell’accoglimento del reclamo proposto da Francesco Carrelli.
Pertanto deve disporsi:
a) l’annullamento del provvedimento del Commissario ad acta del 7.8.2015 nella parte in cui, in ottemperanza delle sentenze n. 4057/2010 e n. 1021/2013 del TAR Bari, dispone la rivalutazione dal 1.3.2005 al 14.4.2011, del valore di mercato dovuto per la perdita della proprietà dei suoli occupati, e il pagamento in favore di Francesco Carrelli Palombi del 50% del dovuto degli importi liquidati;
b) la rettifica del quadro sintetico di detti importi contenuto nel provvedimento oggetto di reclamo, con i valori di seguito indicati:
- € 579.625,00 corrispondente al valore di mercato dei suoli occupati, stimato al 25.1.2006;
- € 100.380,69 (in luogo di € 74.886,63) a titolo di rivalutazione monetaria del valore di mercato dei suoli per il periodo dal 21.3.2005 al 23.2.2015 (data del deposito della relazione estimativa);
- € 135.221,82 (in luogo di € 87.289,72) per interessi dovuti sulla somma così rivalutata, per il periodo dal 21.3.2005 al 23.2.2015 (data del deposito della relazione estimativa);
- € 83.789,58 per il danno da occupazione illegittima dalla data di immissione in possesso alla data del 2.12.2010 di deposito della sentenza del TAR Bari n. 4057/2010;
- € 11.257,40 per interessi legali sulla somma liquidata a titolo di danno da occupazione illegittima dal 1.1.2006 al 7.8.2015;
L’importo totale che il Comune di Adelfia dovrà corrispondere per l’intero a Francesco Carrelli Palombi è pertanto pari a € 909.914,49, oltre interessi al tasso legale fino al pagamento.
4. La natura interpretativa delle complesse questioni sottoposte all’esame del Collegio giustifica l’integrale compensazione delle spese.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Terza), pronunciando sui reclami proposti, così provvede : respinge il reclamo del Comune di Adelfia; accoglie il reclamo di Francesco Carelli Palombi e per l’effetto annulla il provvedimento del 7.8.2015 adottato dal Commissario ad acta in esecuzione delle sentenze del TAR Bari n. 4057/2010 e n. 1021/2013 e ne dispone la rettifica nei termini di cui in motivazione.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 9 giugno 2016 con l'intervento dei magistrati:
Francesco Gaudieri, Presidente
Cesira Casalanguida, Referendario
Maria Colagrande, Referendario, Estensore




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