a cura del Dott. Francesco Barchielli



Domande e risposte: Incendio, nuova edificazione ed oneri di urbanizzazione


La ricostruzione di un fabbricato distrutto da incendio, costituisce nuova costruzione e non ristrutturazione con demolizione e fedele ricostruzione, pur non essendo assoggetta ad oneri di urbanizzazione


Vorrei sapere se la ricostruzione di un fabbricato distrutto da incendio deve pagare gli oneri concessori e se esiste una sentenza del T.A.R della Toscana in merito.

Sig. XXX

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Gent.le Sig. XXX
il quesito che sottopone dovrebbe trovare una rapida risposta nel prevalente orientamento giurisprudenziale secondo il quale “Perché la demolizione con successiva ricostruzione possa considerarsi ristrutturazione edilizia occorre che l’intervento abbia carattere unitario e organico. Laddove la demolizione integrale non sia stata originariamente prevista e la ricostruzione abbia avuto inizio a notevole distanza di tempo dalla demolizione stessa, l’intervento non è riconducibile alla categoria tipologica della ristrutturazione edilizia” ( T.A.R. Piemonte, Sezione I, 14 gennaio 2004, n. 15; cfr: T.A.R. Toscana, Sezione III, 2005, n. 846).

In altre parole, laddove l’edificio sia stato distrutto da un evento accidentale – qual è l’incendio - e si renda necessario provvedere alla sua ricostruzione a distanza di tempo, l’intervento non può essere qualificato come ristrutturazione edilizia con demolizione e fedele ricostruzione, ma deve essere ritenuto una nuova edificazione.

Da quanto sopra dovrebbe discendere l’obbligo di corrispondere gli oneri di urbanizzazione, giacché la nuova edificazione di una area assoggetta il concessionario alle spese necessarie per le opere di urbanizzazione necessarie.

Sennonché una interessante ma tuttavia isolata pronuncia del T.A.R. Toscana, affrontando la questione in un‘ottica particolare ed attagliandosi perfettamente al caso in esame, pur riconoscendo che la ricostruzione di un edificio distrutto da incendio costituisce nuova edificazione osserva che “laddove l’obbligo contributivo sia stato già assolto in sede di intervento originario, l’eventuale ricostruzione dell’edificio dovuta a causa accidentale che ne abbia determinato la rovina, non comporta automaticamente l’assoggettamento dell’opera al pagamento di un nuovo contributo a titolo di quota di urbanizzazione. Non essendovi propriamente (nuova) attività di trasformazione del territorio, già oggetto di edificazione, la ricostruzione dell’immobile distrutto non comporta, ex se, l’esigenza di far partecipare il privato all’urbanizzazione dell’area. Resta salvo, ovviamente, il potere dell’amministrazione di imporre l’obbligo contributivo in caso di aumento del carico urbanistico conseguente alla ricostruzione dell’immobile, nel caso in cui l’attività di ricostruzione abbia comportato aumento della superficie o della volumetria o mutamento di destinazione d’uso, e cioè modifiche strutturali o funzionali capaci di incidere anche sull’assetto urbanistico dell’area” (T.A.R. Toscana, Sezione II, 29 dicembre 2003, n. 6269 ).

Secondo il T.A.R. fiorentino, quindi, la nuova edificazione diretta alla ricostruzione di un edificio distrutto da incendio, per il quale originariamente erano già stati corrisposti gli oneri di urbanizzazione, va esente da ulteriori imposizioni, salvo che l’intervento medesimo non comporti aumenti di superficie, di volumetria o mutamento di destinazione d’uso tali da incidere sull’assetto urbanistico dell’area.

Quest''ultime argomentazioni, riuscendo a coordinare esigenze connesse al rispetto degli strumenti urbanistici vigenti al momento della ricostruzione – che potrebbero anche non consentire una nuova edificazione dell’area – con la necessità di non vedere assoggettato ad ulteriori oneri il concessionario che ha visto distrutto il proprio bene per causa fortuita ed accidentale, appaiono senz’altro meritevoli di condivisione.

Per rispondere al quesito, dunque, si può concludere osservando come l’intervento di ricostruzione di un edificio distrutto da incendio, pur costituendo nuova edificazione e dovendo essere conforme agli strumenti urbanistici in vigore, non è soggetto ad oneri di urbanizzazione (ed è da ritenersi neppure al costo di costruzione), salve le precisazioni innanzi riferite qualora incida diversamente sull’assetto dell’area.

Dott. Francesco Barchielli



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