a cura del Dott. Francesco Barchielli



C.G.A.R.S., 12 agosto 2010


Sull’abbassamento della quota di calpestio, sul conseguente aumento della volumetria e sulla possibilità o meno di qualificare tale intervento come ristrutturazione edilizia

SENTENZA N. 1088

Per quanto riguarda il problema dell’abbassamento della quota di calpestio e del conseguente aumento della volumetria, non sembra invero trattarsi di una vicenda incompatibile con i principi giurispru-denziali, essendo stato chiarito che la “ristrutturazione” - ove ammessa (come nel caso di specie) - può anche comportare limitati incrementi di superficie e di volume non stravolgenti, specie quando si tratti di adeguare l’immo-bile a un nuovo uso consentito dal piano (Cons. St., IV, n. 5214/2007). Nel caso specifico si tratta peraltro di interventi interni che non incidono per nulla sulla struttura e la sagoma dell’edificio.

F A T T O E D I R I T T O

La signora Elena Ornella Paciotti proprietaria di un appartamento nell’immobile di Siracusa, via Capodieci 4, ha impugnato la concessione edilizia rilasciata al sig. Marzio Giuliano per la ristrutturazione di un locale a pian terreno dello stesso edificio, con cambio di destinazione d’uso: da abitazione ad attività commerciale (ristorante).
Il TAR con la sentenza in epigrafe ha accolto il ricorso della signora Paciotti.
La sentenza è stata impugnata dal sig. Marzio Giuliano innanzi a questo Consiglio.
Nel presente giudizio si è costituito il Comune di Siracusa.
Il Giudice di primo grado ha ritenuto anzitutto illegittima la concessione edilizia in quanto i lavori da essa previsti, interessando parti comuni dell’edificio, avrebbero richiesto il consenso degli altri condomini.
L’appellante, col primo motivo di ricorso, sostiene, invece, di aver agito in conformità dell’art. 1102 del Codice civile che consente ai singoli condomini di poter utilizzare le cose comuni, escludendo tale possibilità solo in casi espressamente previsti dalla legge.
L’appello, per questa parte, appare fondato in relazione alla entità e qualità delle opere in discussione, consistenti essenzialmente nel: posizionamento di talune pompe di calore nell’atrio interno dell’edificio; sostituzione di talune porte in stato di degrado; apertura di una porta d’ingresso sulla via Capodieci.
In relazione a quest’ultimo intervento (certamente il più delicato) è stato invero precisato (sia nell’appello che nella relazione del Comune n. 6122/V.O. del 21.12.2005), che non si è trattato in realtà di un intervento alterativo della primitiva configurazione del fabbricato, ma della “riapertura di un antico accesso preesistente ed attualmente murato ... in perfetta coerenza alle previsioni del Piano particolareggiato”. Un intervento che viene definito migliorativo, perché avrebbe “restituito all’edificio il suo originario prospetto”, ripristinando “la linea originaria dell’edificio, che era stata turbata e compromessa da un muro che aveva chiuso detta porta” (il Collegio considera acquisito questo dato, non essendo stato contestato).
Col secondo motivo di ricorso l’appellante - criticando la sentenza di primo grado - sostiene che la richiesta di modifica della destinazione d’uso non necessitava del consenso dei condomini, poiché essa riguarda esclusivamente l’unità immobiliare dell’appellan-te e non le parti comuni dell’edificio.
Anche questo motivo di ricorso appare fondato, perché ciò che ha chiesto e ottenuto il sig. Maurizio Giuliano è che la originaria destinazione d’uso del locale di piano terra di sua proprietà fosse mutata da abitazione a ristorante - in conformità al p.p. - non che l’edificio nel suo complesso o parti comuni di esso fossero trasformate.
Quanto al problema degli standard (adombrato nella sentenza) e sviluppato nell’appello col riferimento al maggior carico urbanistico, appare pertinente il rilievo dell’appellante secondo cui il maggior carico urbanistico gravante sulla zona (non a rigore sulle parti comuni dell’edificio) costituisce la legittima conseguenza di quanto stabilito nel p.p. di Ortigia, che - con l’intento di rimediare al fenomeno dello spopolamento - consente la trasformazione a uso commerciale di molti locali di piano terreno degli immobili siti in detta parte del territorio.
Il rilievo - come si accennava - appare pertinente, poiché la presenza a monte di una pianificazione attuativa di iniziativa pubblica rende, in tali casi, “fisiologico” (in quanto già previsto ) il mutamento di destinazione d’uso, esentando il richiedente la concessione edilizia dal farsi carico del problema del come assorbire il maggior carico urbanistico. Problema che viceversa si pone tutte le volte in cui l’intervento progettato insista su un territorio “non pianificato” o “pianificato solo a grandi linee”.
Con gli ultimi motivi di ricorso l’appellante contrasta infine le censure di aumento della cubatura (3° motivo di appello), di abbattimento di un muro interno al locale (4° motivo di appello) e di violazione dell’art. 10 Cost. (5° motivo di appello).
Anche questi motivi di appello sembrano fondati. Per quanto riguarda il problema dell’abbassamento della quota di calpestio e del conseguente aumento della volumetria, non sembra invero trattarsi di una vicenda incompatibile con i principi giurisprudenziali, essendo stato chiarito che la “ristrutturazione” - ove ammessa (come nel caso di specie) - può anche comportare limitati incrementi di superficie e di volume non stravolgenti, specie quando si tratti di adeguare l’immo-bile a un nuovo uso consentito dal piano (Cons. St., IV, n. 5214/2007). Nel caso specifico si tratta peraltro di interventi interni che non incidono per nulla sulla struttura e la sagoma dell’edificio.
Alla stessa stregua va risolto il problema dell’abbattimento del muro interno che prima separava i due locali. Il Giudice di primo grado invero - facendo riferimento alla dizione letterale della normativa urbanistica di Ortigia sulla integrità degli ambienti interni - rileva un insanabile contrasto tra la medesima e il disposto della concessione edilizia che autorizza la unificazione di due locali. Ma anche qui la circostanza che lo stesso piano di Ortigia consente per i locali a pian terreno degli edifici mutamenti di destinazione per usi commerciali, rende plausibile la tesi del Comune di una interpretazione non letterale della anzidetta normativa, tenendo conto dei dati concreti della fattispecie : si tratta di medianti e non di muri portanti; di ambienti sprovvisti di volte e di elementi decorativi, la cui unificazione non ha incontrato obiezioni né della Soprintendenza né dello speciale ufficio addetto al controllo degli interventi per Ortigia.
Sembra perdere così rilievo la censura di violazione dell’art. 10 della Cost. e dei Trattati internazionali richiamati nella sentenza, poiché le prescrizioni di tutela sovranazionale cui è cenno nella sentenza di primo grado, non sembrano presentare un dettaglio tale da impedire la eliminazione di qualsiasi mediante interno agli edifici, trattandosi di imperativi finalizzati al mantenimento della integrità del tessuto urbanistico e architettonico complessivo del Quartiere di Ortigia.
Diversamente opinando il p.p. di Ortigia (che autorizza espressamente modifiche di “destinazione d’uso”) sarebbe in insanabile contrasto con le anzidette normative.
Per tutte le considerazioni che precedono, questo Consiglio ritiene che l’appello sia fondato.
Ritiene altresì il Collegio che ogni altro motivo od eccezione possa essere assorbito in quanto ininfluente ed irrilevante ai fini della presente decisione.
Sussistono tuttavia giusti motivi per la compensazione delle spese di giudizio tra le parti.

P. Q. M.

Il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana in sede giurisdizionale, definitivamente pronunciando, accoglie l’appello in epigrafe e per l’effetto annulla la sentenza di primo grado.
Spese compensate.
Ordina che la presente decisione sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Palermo il 26 novembre 2009, dal Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana in sede giurisdizionale, in camera di consiglio, con l’intervento dei Signori: Raffaele Maria De Lipsis, Presidente, Chiarenza Millemaggi Cogliani, Paolo D’Angelo, Filippo Salvia, estensore, Pietro Ciani, componenti.
F.to: Raffaele Maria De Lipsis, Presidente
F.to: Filippo Salvia, Estensore
F.to: Maria Assunta Tistera, Segretario


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