a cura del Dott. Francesco Barchielli



Domande e risposte: Ristrutturazione con demolizione e fedele ricostruzione


Sono dovuti gli oneri di urbanizzazione e la quota di contributo relativo al costo di costruzione nell’ipotesi di interventi di demolizione e fedele ricostruzione? Risposta a cura del Dott. Claudio Bargellini

Sono dovuti gli oneri di urbanizzazione e la quota di contributo relativo al costo di costruzione nell’ipotesi di interventi di demolizione e fedele ricostruzione, senza aumento di volumetria, senza aumento di unità abitative e senza la modifica della destinazione d’uso dell’immobile?

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Gent.le lettrice, ritengo che il quesito possa trovare soluzione in questi termini.

1. È necessario, in via preliminare, qualificare la tipologia di intervento indicata. Secondo la prevalente giurisprudenza, “il concetto di ristrutturazione edilizia è comprensivo anche della demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, ma la ricostruzione deve assicurare la piena conformità di volume, sagoma e superficie tra vecchio e nuovo fabbricato” (cfr. Cons. Stato -V, 10 febbraio 2004, n. 476, in www.lexitalia.it). Altra giurisprudenza tende a qualificare tale tipologia di intervento, nuova costruzione ove il nuovo edificio sia completamente differente, anche per la diversa disposizione sul terreno, escludendo la ristrutturazione su ruderi o su edificio già da tempo demolito (cfr. Cons. Stato –V, 1° aprile 2004, n. 1811, in Cons. Stato, 2004, I, 769).

2. Ove l’intervento in questione possa qualificarsi come ristrutturazione edilizia su edifici esistenti, la nuova legge regionale Toscana del 3 gennaio 2005, n. 1, in materia di governo del territorio, attribuisce ai Comuni la possibilità di determinare i costi di costruzione come quota percentuale di quello delle nuove costruzioni, in relazione alla classificazione degli interventi effettuata dallo stesso comune (cfr. art. 121, comma 5).

La stessa legge regionale prevede, però, all’art. 124, comma 2, i casi di esenzione dal contributo relativo al costo di costruzione.

Tra le ipotesi di esenzione indicate dalla norma sono ricompresi “b) gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al venti per cento, di edifici unifamiliari; è facoltà del comune disciplinare, nel proprio regolamento edilizio, le caratteristiche di edificio unifamiliare, sulla base di criteri di abitabilità di un nucleo familiare medio”, nonché “d) gli interventi di ristrutturazione che non comportino aumento delle superfici utili e mutamento della destinazione d’uso, quando l’interessato si impegni, mediante convenzione o atto d’obbligo unilaterale a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione degli alloggi concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione; il comune disciplina i casi di esonero motivato dal contributo non condizionato alla sottoscrizione della convenzione o dell’atto unilaterale d’obbligo”.

3. Per quanto attiene agli oneri di urbanizzazione la stessa legge regionale dispone all’art. 120 che “gli oneri di urbanizzazione sono dovuti in relazione agli interventi, soggetti a permesso di costruire o a denuncia di inizio dell’attività, che comportano nuova edificazione o determinano un incremento dei carichi urbanistici in funzione di:
a) aumento delle superfici utili degli edifici;
b) mutamento delle destinazioni d’uso degli immobili;
c) aumento del numero di unità immobiliari
”.

Il successivo art. 127 attribuisce ai Comuni il compito di determinare, sulla base dei sopraindicati criteri, l’incidenza degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, in riferimento agli effetti urbanistici ed ambientali che gli interventi comportano.

È da ritenere, in ogni caso, che il mantenimento della medesima destinazione d’uso dell’immobile e il mancato aumento delle unità abitative, sia sufficiente a dichiarare non dovuti gli oneri di urbanizzazione in ragione della conservazione dello stesso carico urbanistico, ove l’intervento sia qualificabile come ristrutturazione edilizia e non come nuova edificazione.

Tenuto conto delle disposizioni sopra descritte, la normativa regionale vigente in materia urbanistica attribuisce alle amministrazioni comunali un’ampia discrezionalità nel determinare sia la quota di contributo per costo di costruzione, sia gli oneri di urbanizzazione.

In ragione di ciò, ritengo che sarebbe necessario verificare quanto disposto dal regolamento urbanistico del Comune ove insiste l’immobile oggetto dell’intervento, al fine di avere una sicura definizione degli oneri imposti, tenendo presenti i principi stabiliti dalla nuova legge regionale, come sopra specificati.

Dott. Claudio Bargellini


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