a cura del Dott. Francesco Barchielli



T.A.R. Puglia Bari, Sezione II, 28 ottobre 2011


In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea

SENTENZA N. 1651

In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore é autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 comma 1 c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. dello stesso codice. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento esclusivo soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti la comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale – ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini: (in tal senso Cass. Civ. sez. II n. 5147 del 3 aprile 2003. Negli stessi termini Cass.Civ. II n. 8246 del 29 agosto 1997).

FATTO

Con ricorso passato alla notifica il 30 aprile 2008 i ricorrenti meglio in epigrafe indicati, premettendo che il Condominio Borgo dei Lambertiana si é costituito a seguito di convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune di Valenzano il 23 gennaio 1978, e sul presupposto che esso utilizza da decenni un pozzo artesiano, realizzato dal costruttore su una delle strade di lottizzazione, utilizzato per attingervi l’acqua necessaria ad irrigare i giardini delle 25 ville comprese nella lottizzazione, tanto premesso ha impugnato l’ordinanza del responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di Valenzano n 21 del 29 febbraio 2008, a mezzo della quale é stata ordinata la chiusura del suddetto pozzo artesiano, mai autorizzato e collocato nel marciapiedi della via L. Nervi, nei pressi del civico n. 10, ed é stata comminata la sanzione di E. 1.000,00 ai sensi dell’art. 12 della L.R. 18/99.
A sostegno del ricorso sono stati dedotti i seguenti motivi:
I) violazione degli artt. 4, 5, 6 e 12 della L.R. 18/99, violazione del R.D. 775/33, violazione degli artt. 833 e segg., 1100 e segg., 1117 e segg. c.c., eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti: l’ordinanza impugnata non considera che l’area su cui insiste il pozzo non é di proprietà esclusiva del Comune di Valenzano e che questi, avendone acquisito la proprietà solo in ragione di 4/21, non ha titolo per opporsi alla decisione della maggioranza dei condomini; l’ordinanza impugnata, inoltre, é illegittima in quanto la L.R. 18/99 non conferisce al Comune alcun potere di amministrazione attiva nell’ambito del procedimento relativo al rilascio delle autorizzazioni per utilizzazione di acque sotterranee;
II) violazione degli artt. 1, 2, 3 e 10 bis L. 241/90, degli att. 4, 5 e 6 della L.R. 18/99, eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti, eccesso di potere per sviamento ed ingiustizia manifesta: l’ordinanza impugnata é stata emessa in pendenza di trattative tra le parti nonché del procedimento, di competenza regionale, finalizzato al rilascio della autorizzazione in sanatoria per l’utilizzazione del pozzo; pertanto il Comune avrebbe dovuto attendere l’esito di tali procedimenti prima di provvedere.
2. Con ricorso depositato il 23 maggio 2008 veniva articolato, ad integrazione del ricorso principale, il seguente ulteriore motivo:
III) violazione dell’art. 42 comma 2 lett. l) del D. L.vo 267/00, degli artt. 48 e 107 TUEL, incompetenza, violazione degli artt. 4, 5, 6, 12 della L.R. 18/99, violazione del R.D. 1775/33, degli artt. 1, 2, 3 e 10 bis della L. 241/90, difetto di istruttoria e travisamento dei fatti, eccesso di potere per ingiustizia manifesta: la competenza ad acquisire la proprietà del pozzo artesiano di cui si discute faceva capo al Consiglio Comunale, competente sugli acquisti immobiliari, mentre la scelta di acquisire la proprietà dell’impianto di emungimento spettava alla Giunta; con l’ordinanza impugnata, quindi, il dirigente si é illegittimamente sostituito agli organi politici.
Si costituiva in giudizio per resistere al ricorso il Comune di Valenzano.
3. Alla camera di consiglio del 5 giugno 2008 il Collegio ha respintola domanda cautelare sul rilievo che l’ordinanza impugnata conseguiva alla precedente ordinanza n. 72/06, già giudicata immune da vizi con sentenza di questo Tribunale n. 743/06.
Detta ordinanza é stata confermata dal Consiglio di Stato, con ordinanza n. 5335/2008 sulla seguente motivazione: “Ritenuto condivisibile la prospettazione difensiva del comune appellato, considerando il carattere abusivo dell’opera oggetto dell’ordinanza impugnata in primo grado e la circostanza che il comune non risulta aver avviato alcuna procedura per l’acquisizione del pozzo in contestazione, richiedente il coinvolgimento del consiglio o della giunta.”.
4. Alla pubblica udienza del 9 luglio 2009 la discussione veniva differita per consentire la proposizione di motivi aggiunti, poi effettivamente depositati il 9 agosto 2009.
5. A mezzo di essi il Condominio, nonché personalmente le signore Grazia Romita e Rita Caldarola, hanno impugnato, chiedendone l’annullamento, la nota dell’U.T.C. n. 822/UT/7915 del 22 maggio 2009 con la quale é stata intimata l’eliminazione delle opere oggetto delle ordinanze 72/06 e 21/08 entro giorni 15, e ciò sul presupposto che con nota del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari del 16 febbraio 2009 veniva segnalata la pericolosità del vano interrato contenente la pompa di emungimento del pozzo artesiano, “la cui copertura richiede urgenti lavori di messa in sicurezza a tutela della pubblica e privata incolumità”.
Con il medesimo ricorso il Condominio e le succitate signore Romita e Caldarola hanno chiesto accertarsi “l’avvenuta prescrizione dell’obbligazione di cessione gratuita al Comune di Valenzano delle aree destinate alla viabilità interna, di cui alla convenzione di lottizzazione per Notar Di Casgno del 23 gennaio 1978, al n. 2046, trascritto a Bari in data 10 febbraio 1978, al n. 3941, e, quindi, dell’attuale insussistenza di ogni obbligazione al riguardo.”.
A sostegno dei motivi aggiunti i ricorrenti hanno dedotto, quali vizi propri e derivati della nota U.T.C. 22 maggio2009, i tre motivi già articolati nei precedenti ricorsi.
A sostegno della domanda di accertamento hanno invece allegato, semplicemente, che le strade di lottizzazione, che effettivamente avrebbero dovuto essere cedute al Comune in forza della Convenzione del 1978, non gli erano mai state trasferite, se non – nel corso dell’anno 2006 – relativamente alla quota di 4/21 appartenente ai signori D’Aloja.
6. All’udienza pubblica del 16 giugno 2010 i ricorrenti hanno chiesto rinvio per la proposizione di motivi aggiunti, effettivamente depositati il 29 giugno 2010.
7. A mezzo di tale ricorso l’Amministratore del Condominio, unitamente alle signore Romita e Caldarola, hanno chiesto l’annullamento della nota dell’U.T.C. del Comune di Valenzano n. 594/UT/5067 del 26 marzo 2010 a mezzo della quale il Comune di Valenzano diffidava il Condominio Borgo dei Lambertiana a voler effettuare interventi di ripristino e messa in sicurezza del vano interrato contenente il pozzo artesiano e l’impianto di emungimento dell’acqua sorgiva, invitandolo, invece, a voler provvedere alla immediata rimozione di tutte le opere suddette, in quanto abusive.
A sostegno del ricorso hanno dedotto , in via diretta e derivata, i medesimi motivi articolati nel ricorso principale e nel primo ricorso per motivi aggiunti.
Hanno altresì articolato il seguente ulteriore motivo:
IV) eccesso di potere per sviamento, travisamento dei fatti e difetto di istruttoria, violazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. 1 e segg. L. 241/90, in relazione al fatto che il Comune di Valenzano continua ad inviare tutta la corrispondenza all’avv.to D’Aloja, ex proprietario della lottizzazione, attuale proprietario di un lotto nonché interveniente nell’odierno giudizio.
8. L’udienza pubblica del 16 febbraio 2011 é stata nuovamente differita per consentire la proposizione di motivi aggiunti, depositati il 18 febbraio 2011.
A mezzo di questi ultimi l’Amministratore del Condominio nonché le signore Romita e Caldarola hanno gravato la nota dell’UTC del Comune di Valenzano n. 2149/UT/21761 del 7 dicembre 2010, a mezzo della quale il responsabile dell’UTC, preso atto che la Regione Puglia aveva nel frattempo espresso parere sfavorevole al mantenimento del pozzo artesiano oggetto degli atti impugnati, ha
nuovamente invitato il Condominio all’eliminazione di tutte le opere e manufatti abusivamente realizzati ricadenti sulla sede stradale, provvedendo nel contempo alla messa in sicurezza della stessa.
9. Hanno resistito il Comune di Valenzano ed il sig. Gianfranco D’Aloja, unico tra i condomini ad aver adempiuto all’obbligo di trasferire al Comune la propria quota di comproprietà delle strade di lottizzazione.
Alla pubblica udienza del 12 ottobre 2011 il ricorso é stato introitato a decisione.

DIRITTO

1. Risulta dai documenti acquisiti al fascicolo del giudizio che il Condominio Borgo dei Lambertiana si é costituito per effetto della lottizzazione di un terreno ubicato in Comune di Valenzano, un tempo di proprietà esclusiva dell’odierno controinteressato Gianfranco D’Aloja, lottizzazione approvata dalla Giunta Regionale nel 1977 ed oggetto di apposita convenzione stipulata, tra il lottizzante D’Aloja ed il Comune di Valenzano, nel 1978.
Secondo quanto previsto in detta convenzione, il D’Aloja si impegnava a realizzare, a propria cura e spese, le opere di urbanizzazione primaria e parte delle opere di urbanizzazione secondaria, nonché alla cessione a titolo gratuito delle medesime: tra esse la rete viaria del comprensorio. Nel caso di trasferimento di lotti di proprietà esclusiva, tale obbligo sarebbe stato richiamato nei singoli atti di trasferimento mediante una clausola generale a mezzo della quale l’acquirente dichiarava di essere a conoscenza del contenuto della Convenzione del 1978 e di accettarne i relativi effetti formali e sostanziali.
1.1. Ebbene, nonostante la lottizzazione sia stata integralmente attuata, mediante la realizzazione di 25 ville e di tutte le opere di urbanizzazione previste, solo una parte delle aree sulle quali insistono le opere di urbanizzazione sono state trasferite in proprietà al Comune: in particolare non risulta essere stata trasferita all’Ente la proprietà delle aree sulle quali é stata realizzata la viabilità del comprensorio se non nei limiti di 4/21, e cioè della quota che il Comune ha acquisito nel corso del 2006 dal D’Aloja e da alcuni suoi congiunti.
Detta viabilità é tuttavia “interamente aperta al pubblico”, come si legge a pag. 7 del ricorso introduttivo del giudizio, e come tale soggetta ad uso pubblico.
1.2. Sul sedime di una delle strade di lottizzazione, e precisamente sulla via Nervi, esiste un vano interrato delle dimensioni di mt. 20x3,50 al quale si accede attraverso una botola: all’interno di esso risultano collocati ben dieci serbatoi da 5 mc ciascuno (cfr. nota del Comando Vigili del Fuoco del 16/02/09) approvvigionati da una pompa che attinge l’acqua da un pozzo artesiano collocato, a quanto é dato comprendere, nel vano stesso. La nota dei Vigili del Fuoco del 16/02/09 riferisce, comunque, di un distacco della soletta del vano di che trattasi e conclude segnalando l’avvenuto transenna mento dell’area interessata e la necessità di effettuare interventi urgenti di messa in sicurezza.
1.3. E’ sostanzialmente incontestato in giudizio che le opere dianzi descritte servano per consentire ai vari proprietari della lottizzazione di irrigare i giardini di proprietà esclusiva attingendo all’acqua del pozzo artesiano; é inoltre incontestato che alcuna autorizzazione di qualsivoglia sorta o natura sia stata mai data con riferimento ai manufatti medesimi ed al pozzo.
Solo con nota del 17 agosto 2000 l’amministratore del condominio presentava alla Regione Puglia istanza volta al rilascio di concessione alla estrazione ed utilizzazione di acque sotterranee, tuttavia non per l’irrigazione delle aree in proprietà esclusiva ma “per uso irrigazione a verde condominiale”: tanto si desume dalla nota della Regione Puglia n. 4431 del 19 dicembre 2006, a mezzo della quale la Regione, riscontrando tale istanza, chiedeva una integrazione di documenti.
1.4. Nel corso del 2006 il Comune adottava l’ordinanza dirigenziale n. 72/06 con la quale tutti i condomini venivano invitati a procedere alla cessione gratuita delle aree per le urbanizzazioni primarie e contestualmente, ed in vista di tale cessione, a sgombrare le strade di lottizzazione “da qualsiasi opera od impianto non autorizzato” dal Comune. Detta ordinanza, che nelle premesse faceva riferimento espresso alla esistenza di “impianti di capatazione e derivazione idriche non autorizzate” dal Comune, rimaneva ineseguita e veniva fatto oggetto di impugnazione.
Questo Tribunale con sentenza n. 3743 del 2006 respingeva il ricorso. Precisava il Giudice in motivazione che il ricorso si fondava sull’erroneo assunto che oggetto della ingiunzione di rimozione non era, all’evidenza, l’impianto di distribuzione dell’acqua potabile gestito dall’Acquedotto Pugliese s.p.a., sibbene l’impianto di emungimento dell’acqua sorgiva, menzionato espressamente nel regolamento condominale quale parte di proprietà comune e, tuttavia, mai autorizzato. Detta sentenza é passata in giudicato.
Conclusosi dello contenzioso il Comune adottava i vari atti impugnati con i ricorsi in epigrafe indicati.
Chiariti questi antefatti é ora possibile procedere alla disamina dei ricorsi.
2. Con il ricorso principale ed il primo ricorso per motivi aggiunti il Condominio e due dei proprietari hanno impugnato l’ordinanza dirigenziale n. 21/2008, a mezzo della quale il Comune di Valenzano, richiamata l’ordinanza n. 72/06 e la sentenza del TAR Puglia n. 3743/06, ha ordinato al Condominio, ai sensi dell’art. 12 L.R. 18/99, la chiusura del pozzo di emungimento ed il ripristino dello stato dei luoghi entro i successivi 60 giorni
2.1. Detto provvedimento é legittimo in quanto ha, in primo luogo, lo scopo di sanzionare l’apertura e l’utilizzazione di un pozzo artesiano che, pacificamente, é stato aperto ed utilizzato nel tempo senza autorizzazione e sulla cui abusività o non abusività il Condominio nulla ha argomentato, ciò che era già stato messo in evidenza nella sentenza n. 3743/06 di questo Tribunale.
Se dunque la abusività del pozzo artesiano e delle relative opere di emungimento non può essere messa in discussione, in mancanza di censure su tal punto – che, peraltro, pur se articolate sarebbero state tardive in quanto la questione avrebbe dovuto essere sollevata in sede di impugnativa della ordinanza n. 72/06 – ne segue che l’ordinanza del Comune di Valenzano n. 21/08 é legittima, in quanto esplicazione dei poteri sanzionatori che la L.R. 18/99 attribuisce , all’art. 12 comma 2, ai sindaci, ai quali sono ora subentrati i dirigenti: da questo punto di vista l’ordinanza n. 21/08 costituiva un atto dovuto.
2.2. Considerato, inoltre, che l’ordinanza 21/08 é stata adottata d’ufficio, che essa dà seguito alla precedente ordinanza n. 72/06 e che, infine, ha natura vincolata, a nulla serviva che il Comune ne facesse oggetto di una comunicazione di avvio di procedimento ovvero ex art. 10 bis L. 241/90.
2.3. Quanto al fatto che alla data in cui l’ordinanza in esame veniva adottata risultava pendente, presso la Regione Puglia, il procedimento finalizzato alla sanatoria del pozzo artesiano, ed inoltre una trattativa di componimento della annosa questione relativa alla cessione delle aree di urbanizzazione primaria, il Collegio osserva quanto segue.
Il Comune non aveva alcuna ragione per attendere l’esito del procedimento di sanatoria del pozzo, perché aveva l’aspettativa a divenire proprietario al 100% delle aree per le urbanizzazioni primarie, ivi compresa l’area nel cui sottosuolo sono state realizzate le opere di captazione dell’acqua nonché lo stesso pozzo artesiano. Una convenzione del 1978, infatti, gli attribuisce il diritto a conseguire tale proprietà a titolo gratuito ed a semplice richiesta, e lo stesso regolamento condominiale definisce le strade della lottizzazione come di proprietà comunale.
Essendo virtualmente proprietario delle aree su cui insiste la rete viaria del Condominio e non esistendo alcun giudicato che accerti che tale diritto si sarebbe ormai prescritto, il Dirigente all’evidenza, ma doverosamente, ha gestito la situazione partendo dal presupposto che il Comune acquisisca l’intera titolarità delle aree su cui insistono le strade di lottizzazione: si vuol dire, in altre parole, che a fronte dei diritti documentalmente riconosciuti al Comune, non si poteva ragionevolmente pretendere che il Dirigente si determinasse partendo dal presupposto che il Comune non fosse più titolare di tali diritti, giacché un Ente pubblico non ha, dei propri diritti, la libera disponibilità di cui gode un privato.
Ecco per quale motivo il Dirigente non era tenuto a sospendere il procedimento in pendenza di una trattativa, che partiva proprio dal presupposto che i diritti del Comune fossero ormai prescritti.
2.3.1 D’altro canto va anche considerato che le opere di captazione idrica di che trattasi se non rimosse andrebbero ad integrare, già all’attualità, una servitù prediale a favore di fondi privati ed insistente su suolo demaniale.
Erroneamente i ricorrenti ritengono che sulla sede viaria esista un regime di comproprietà condominiale tra il Comune ed i proprietari del Condominio. Essi dimenticano che i beni come le strade e gli acquedotti, quando sono di proprietà di comuni o province, entrano automaticamente a far parte del loro rispettivo demanio (art. 822 e 824 c.c.). Orbene, poiché le opere di urbanizzazione primaria erano già tutte eseguite nel momento in cui il Comune acquisiva la proprietà dei 4/21 delle aree ad esse destinate, su queste ultime si é di diritto costituita, in forza dei principi dianzi richiamati, una proprietà demaniale, sia pure rapportata alla quota di 4/21, con la conseguenza che sulle aree stesse convive un regime di proprietà privata condominiale, per la quota di 17/21, ed un regime di proprietà demaniale facente capo al Comune di Valenzano, per 4/21.
Orbene, un bene demaniale non é suscettibile di possesso, né di usucapione né di alcuna sorta di godimento rapportabile ad un diritto reale di natura privata. L’utilizzazione di un bene demaniale a fini privati può e deve essere legittimata solo previo esperimento di procedimento concessorio. Come tali i beni demaniali non tollerano di essere limitati da diritti di servitù a favore di fondi privati. In effetti, nel momento in cui bene diventa demaniale (per il concorso dell’acquisto della proprietà di esso in capo all’ente pubblico territoriale e per la destinazione di esso ad uno degli scopi indicati dall’art. 822) esso diviene libero da pesi ed oneri riconducibili a diritti di natura privatistica (segnatamente, anche da eventuali servitù prediali costituitesi in precedenza sul fondo per usucapione e/o destinazione del padre di famiglia).
Questa semplice considerazione basta a giustificare l’immediata rimozione delle opere di captazione dell’acqua sorgiva oggetto del provvedimento impugnato, finalizzate all’esercizio non di una regolare concessione ma di quella che altro non sarebbe che una servitù prediale di diritto privato, incompatibile con la natura demaniale – anche se solo pro quota – del fondo servente.
2.3.2. Ciò premesso, é evidente che il Comune non ha alcun interesse al mantenimento delle opere di captazione di che trattasi, che servono soltanto i singoli condomini e come tali non possono essere mantenute per le ragioni sopra indicate.
Il Comune potrebbe, al limite, essere interessato all’utilizzo del pozzo per scopi di pubblica utilità (ad esempio per irrigare spazi pubblici o per supportare l’acquedotto comunale durante periodi siccitosi), ma il provvedimento impugnato dà atto della insussistenza, all’attualità, di un siffatto interesse, e ciò laddove afferma che “la sanatoria del suddetto pozzo non interessa questo Ente in quanto non vi sono aree comunali che possano giustificarne un uso pubblico”.
2.3.3. Per concludere sul punto si deve dire che l’ordinanza n. 21/2008 é correttamente motivata e non presenta profili di illogicità o imparzialità connessi al fatto che il Dirigente non ha atteso l’esito del procedimento pendente avanti la Regione Puglia né l’esito della trattativa avviata su istanza dei condomini.
2.4. Ed ancora, contrariamente a quanto si sostiene nel primo ricorso per motivi aggiunti, non si può dire che nel caso di specie il Dirigente si sia appropriato di una competenza facente capo al Consiglio o alla Giunta.
Infatti l’ordinanza n. 21/08 non afferma affatto di voler o non voler disporre l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale del pozzo – che peraltro appartiene al demanio statale ex lege (art. 144 comma 1 D. L.vo 152/06) – e delle opere di captazione dell’acqua. Essa si limita a dare atto della insussistenza, in quel momento, di ragioni che potessero suggerire un possibile utilizzo del pozzo a scopi pubblici, di talché il Comune non aveva alcun interesse personale a chiedere una autorizzazione in sanatoria per poterlo utilizzare, anche perché la irrigazione di un giardino condominiale o di una pluralità di giardini privati non é minimamente comparabile ad un utilizzo pubblico.
In effetti la censura formulata nel primo ricorso per motivi aggiunti é assolutamente inconferente perché l’ordinanza 21/08 non ha ad oggetto la decisione di acquisire o meno dei beni al patrimonio comunale, fermo restando che la rimozione delle opere di captazione costituisce un atto dovuto per i motivi di cui sopra si é dato conto.
3. Con il secondo ricorso per motivi aggiunti la nota dell’U.T.C. n. 822 del 22 maggio 2009, a mezzo della quale, richiamati i precedenti provvedimenti nonché la nota del Comando dei Vigili del Fuoco 16 febbraio 2009 n. 211, viene ordinata la immediata rimozione delle opere di cui alle ordinanze 72/06 e 21/08.
3.1. A sostegno sono stati richiamati gli stessi motivi già articolati a sostegno del ricorso principale e di quello per motivi aggiunti: essi vanno respinti per le ragioni sovra esposte.
3.2. Peraltro con tale ricorso viene formulata anche domanda di accertamento dell’avvenuta prescrizione del diritto del Comune di Valenzano a vedersi trasferire gratuitamente le aree destinate alle urbanizzazioni primarie della lottizzazione.
3.2.1. La domanda é devoluta alla giurisdizione del Giudice Amministrativo ai sensi dell’art. 133 comma 1 lett. a.2, venendo in considerazione l’accertamento della avvenuta prescrizione di obblighi rinvenienti da una convenzione di lottizzazione, la quale costituisce, per costante Giurisprudenza, un accordo procedimentale.
3.2.3. Ciò premesso va affermata la carenza di legittimazione attiva dell’amministratore del condominio.
Infatti, “In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore é autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 comma 1 c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. dello stesso codice. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento esclusivo soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti la comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale – ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini…..”: in tal senso Cass. Civ. sez. II n. 5147 del 3 aprile 2003. Negli stessi termini Cass.Civ. II n. 8246 del 29 agosto 1997.
Poiché la domanda di accertamento di che trattasi ha ad oggetto l’accertamento della prescrizione di una obbligazione, la quale comporta il permanere, in capo ai singoli condomini, della rispettiva quota di comproprietà sulle aree destinate ad ospitare le urbanizzazioni primarie, é evidente che essa si configura come azione a tutela di diritti reali e che, come tale, esula dall’ambito dei poteri ordinariamente spettanti all’amministratore.
Non risulta che l’amministratore agisca sulla base di una delibera condominiale assunta con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. o all’unanimità, né risulta che agisca sulla base di singoli mandati.
Va pertanto affermata la carenza di legittimazione attiva dell’Amministratore del Condominio Borgo dei Lambertiana ad esercitare l’azione di accertamento formulata con il ricorso per motivi aggiunti depositato il 3 agosto 2009.
3.2.4. La domanda può essere esaminata con riferimento alle signore Grazia Romita e Rita Caldarola, che agiscono personalmente in giudizio.
Essa va respinta sulla considerazione che non é noto il momento dal quale decorreva, per le stesse, il termine per l’adempimento della obbligazione.
Occorre infatti ricordare che, secondo quanto previsto dalla lottizzazione stipulata nel 1978, in ognuno degli atti di vendita con i quali il lottizzante ha ceduto a terzi i lotti di proprietà esclusiva deve essere stata inserita la clausola secondo la quale l’acquirente dichiara di essere a conoscenza della Convenzione di lottizzazione e di accettarne i relativi effetti formali e sostanziali. SI prevedeva che detta clausola fosse trascritta e dipoi comunicata per lettera al Comune.
L’inserimento di una tale clausola in ognuno degli atti di vendita e la relativa comunicazione dell’avvenuta trascrizione al Comune ha comportato che ciascuno dei condomini, al momento in cui ha posto in essere tali formalità, si é personalmente preso carico dell’adempimento dell’obbligazione di che trattasi e, succedendo nella obbligazione originariamente contratta dal lottizzante D’Aloja, hanno posto in essere atti interruttivi del termine di prescrizione originario.
Orbene, non é acquisito agli atti del giudizio l’atto di acquisto delle signore Romita e Caldarola, e quindi non é possibile stabilire quando il termine di prescrizione relativo alla obbligazione di trasferire al Comune la proprietà delle aree destinate alle opere di urbanizzazione abbia cominciato, per esse, a decorrere nuovamente.
La domanda di accertamento formulata dalle signore Romita e Caldarola va pertanto allo stato rigettata per la sopra indicata ragione, impregiudicato, evidentemente, l’esame di qualsiasi diversa eccezione e deduzione.
4. Con il terzo ricorso per motivi aggiunti i ricorrenti impugnano la nota dell’U.T.C. n. 594/UT/5067 del 26 marzo 2010, con la quale il Comune, dato atto di essere stato informato dal sig. D’Aloja dell’intenzione dei condomini di realizzare opere di messa in sicurezza e ripristino del vano adibito a riserva idrica, rammentata la abusività delle opere costituenti l’impianto di captazione di acqua sorgiva, avvisa che eventuali iniziative contrarie alla rimozione delle opere stesse sarebbero state considerate abusive a loro volta. Contestualmente il Dirigente ha rinnovato l’invito alla rimozione delle opere ed alla messa in sicurezza della sede stradale.
A sostegno del ricorso sono stati dedotti gli stessi motivi già esaminati e ritenuti infondati.
E’ stato dedotto anche eccesso di potere, travisamento di fatti ed istruttoria, in relazione al fatto che la nota in esame avrebbe più che altro la finalità di rassicurare il D’Aloja circa la avvenuta adozione dei provvedimenti sollecitati.
Il Collegio ritiene che la censura in esame, e più in generale l’impugnativa, sia inammissibile per difetto di interesse, non avendo la nota dell’U.T.C. del 26 marzo 2010 una concreta ed autonoma lesività, costituendo essa, nella sostanza, un monito ai condomini sulle possibili conseguenze della decisione di ripristinare e rinnovare l’impianto da rimuovere.
5. Con il quarto ed ultimo ricorso per motivi aggiunti i ricorrenti impugnano la nota dell’U.T.C.n. 2149/UT/I/21671 del 7 dicembre 2010, a mezzo della quale il Dirigente, richiamati tutti gli atti sopra esaminati nonché i pronunciamenti giurisdizionali resi inter partes, richiamato altresì il parere della Regione Puglian. 18594 del 22 ottobre 2010, ha reiterato l’ingiunzione ad eliminare tutte le opere e manufatti abusivamente realizzati e ricadenti sulla sede stradale, provvedendo nel contempo alla messa in sicurezza di questa.
5.1. Il Collegio ritiene che detta nota abbia un contenuto meramente confermativo dei precedenti atti, che esso non abbia una autonoma lesività e che, comunque, dall’annullamento di essa non potrebbe conseguire alcun effetto utile per il Condominio.
La nota di che trattasi, infatti, non ha inteso sostituirsi alle ordinanze precedenti, tanto vero che neppure si auto-qualifica come ordinanza. Di conseguenza il suo eventuale annullamento non farebbe venir meno l’efficacia delle ordinanze 72/06 e 21/08, già riconosciute legittime. Ed il riferimento al parere sfavorevole della Regione Puglia del 22 ottobre 2010, contenuto in tale nota, non costituisce se non un modo per sottolineare il venir meno dell’ultimo pretesto addotto dai condomini per non adempiere all’obbligo di adempiere alle predette ordinanze.
5.2. Con l’ultima memoria i ricorrenti chiedono che il giudizio sia sospeso in attesa della definizione del giudizio avente ad oggetto il diniego espresso dalla Regione Puglia sulla istanza di sanatoria del pozzo artesiano, giudizio attualmente pendente innanzi al Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche.
Il Collegio non ritiene di dover aderire a tale richiesta.
Per le ragioni esplicitate al precedente paragrafo 2.3., allo stato non sussistono le condizioni per mantenere le opere di captazione dell’acqua sorgiva. Segue che alcuna utilità aveva, ed avrebbe, attendere l’esito del procedimento di sanatoria di che trattasi, avviato dal Condominio per legittimare un uso privato del pozzo.
5.3. Va parimenti respinta l’eccezione di carenza di giurisdizione di questo Tribunale in ordine alla nota del 7 dicembre 2010, che, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, non intende dare esecuzione al diniego regionale del 22 ottobre 2010, bensì alle precedenti ordinanze comunali 72/06 e 21/08.
6. I ricorsi in epigrafe vanno conclusivamente in parte respinti in parte dichiarati inammissibili per difetto di interesse.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sui ricorsi come in epigrafe proposti, così provvede:
1) respinge il ricorso principale ed il ricorso per motivi aggiunti depositato il 23 maggio 2008;
2) respinge la domanda di annullamento formulata con il ricorso per motivi aggiunti depositato il 3 agosto 2009;
3) accerta e dichiara la carenza di legittimazione attiva dell’Amministratore del Condominio Borgo dei Lambertiana all’azione di accertamento formulata nel ricorso per motivi aggiunti depositato il 3 agosto 2009;
4) respinge la domanda di accertamento formulata dalle ricorrenti Romita Grazia e Caldarola Rita nel ricorso per motivi aggiunti depositati il 3 agosto 2009;
5) dichiara i ricorsi per motivi aggiunti depositati il 29 giugno 2010 ed il 18 febbraio 2011 inammissibili per difetto di interesse.
Condanna i ricorrenti alla rifusione delle spese processuali in favore del Comune di Valenzano e del controinteressato D’Aloja Franco, spese che liquida, a favore di ciascuno di essi, in E. 1.500,00, in relazione alla attività difensiva necessaria per resistere al ricorso principale, ed in E. 1.000,00, in relazione alla attività difensiva svolta per resistere ai motivi aggiunti: e così, in tutto, in E. 5.500,00 (euro cinquemilacinquecento) oltre accessori di legge, a favore di ciascuno dei menzionati resistenti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 12 ottobre 2011 con l'intervento dei magistrati:
Sabato Guadagno, Presidente
Antonio Pasca, Consigliere
Roberta Ravasio, Referendario, Estensore



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