a cura del Dott. Francesco Barchielli



T.A.R. Campania Salerno, Sezione I, 16 febbraio 2012


Sulla nozione urbanistica di “pertinenza”

SENTENZA N. 250

Devono richiamarsi i criteri definitori della nozione di pertinenza così come elaborati dalla giurisprudenza:
- la nozione edilizia di pertinenzialità ha connotati significativamente diversi da quelli civilistici, assumendo in essa rilievo decisivo non tanto il dato del legame materiale tra pertinenza ed immobile principale, quanto il dato giuridico, e cioé che la prima risulti priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e che esaurisca la propria destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico (Consiglio di Stato, sez. IV, 18 ottobre 2010, n. 7549);
- sul piano urbanistico le pertinenze sono una categoria di interventi individuata non attraverso la nozione civilistica di cui all'art. 817 c.c. ma in ragione della modesta rilevanza economica e del limitato peso per il territorio (v. Consiglio di Stato, sez. IV 13 gennaio 2010, n. 41; T.A.R. Brescia, sez. I 13 ottobre 2008, n. 1259; T.A.R. Brescia, sez. I, 22 settembre 2010, n. 3555);
- una pertinenza, per poter essere definita tale, deve avere una propria individualità fisica ed una propria conformazione strutturale e non essere parte integrante o costitutiva di altro fabbricato. Deve, inoltre, essere preordinata ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso, sfornita di un autonomo valore di mercato, non valutabile in termini di cubatura o comunque dotata di un volume minimo tale da non consentire, in relazione anche alle caratteristiche dell'edificio principale, una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell'immobile cui accede. Ciò che più rileva è il rapporto con la costruzione preesistente che deve essere, quindi, non di integrazione ma asservimento, per cui deve renderne più agevole e funzionale l'uso, ma non divenire parte essenziale dello stesso (T.A.R. Marche Ancona, sez. I, 20 aprile 2010, n. 182).

FATTO E DIRITTO

Espone il ricorrente di essere proprietario di una piccola abitazione residenziale sita alla fazione Marina del Comune di Casal Velino e di aver realizzato la chiusura del portico ed una tettoia, opere che costituiscono oggetto della domanda di condono ex art. 39 l. n. 724/1994 presentata in data 23.2.1995, prot. n. 2137, tuttora pendente.
Egli allega altresì che, in attesa della definizione del condono, ha eseguito mere opere di completamento relative alla suddetta tettoia, procedendo alla chiusura della stessa al fine di realizzarvi un wc con annessa lavanderia.
Egli osserva quindi che tali opere, per la loro natura e consistenza, non costituiscono un quid novi rispetto al manufatto oggetto di condono, per cui avrebbero dovuto essere precedute dalla mera comunicazione ex art. 35, comma 14, l. n. 47/1985 ovvero da semplice D.I.A..
Deducendo di aver presentato, relativamente ad esse, istanza di accertamento di conformità, acquisita al protocollo comunale in data 10.9.2009, prot. n. 10927, impugna il provvedimento di diniego adottato dal Comune intimato, secondo il quale le opere realizzate non solo non sarebbero conformi al vigente P.R.G. quanto a distanze dai confini, a superficie coperta ed a volumetria, ma costituirebbero una nuova costruzione e non il completamento di un manufatto preesistente.
Mediante le censure articolate in ricorso, viene quindi rappresentato che: 1) le opere de quibus, sotto il profilo urbanistico, costituiscono un mero volume tecnico, assentibile anche ai sensi dell'art. 50 del Regolamento Edilizio, trattandosi di migliorie indispensabili alla fruizione dell'unità immobiliare, anche se "la cubatura supera quella totale consentita per l'intero edificio nell'ambito della zona", dovendo considerarsi non volumi utili, ma pertinenziali e di completamento di quelli residenziali preesistenti e regolarmente assentiti; 2) trattasi inoltre di opere inidonee a costituire un quid novi rispetto al manufatto oggetto di condono, assentibili con mera D.I.A.; 3) la tesi secondo cui la tettoia, essendo ancora oggetto di condono, non esisterebbe, per cui ogni modificazione dovrebbe considerarsi una nuova opera, contrasta con l’art. 35, comma 14, l. n. 47/1985, secondo cui decorsi 120 giorni dalla presentazione della domanda, il presentatore dell’istanza di concessione in sanatoria può completare sotto la propria responsabilità le opere di cui all’art. 31 non comprese tra quelle indicate dall’art. 33: la mancata previa comunicazione non rende le opere insanabili, ma le equipara a lavori avviati in assenza di D.I.A., soggetti quindi alle sole sanzioni pecuniarie di cui all’art. 37 d.P.R. n. 380/2001; 4) quanto alle ragioni di ordine paesaggistico, le opere di completamento realizzate rientrano nelle linee esterne della sagoma attuale, oggetto di condono, per cui non presentano particolari problemi di inserimento paesaggistico che possa impedire l’accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 d.lvo n. 42/2004.
Con i motivi aggiunti depositati in data 25.3.2010, è stato quindi impugnato il provvedimento con il quale l'amministrazione comunale intimata ha ingiunto la demolizione delle opere suindicate nonché il provvedimento di diniego dell'istanza di condono edilizio presentata in data 23.2.1995.
Le censure formulate con i predetti motivi aggiunti possono essere così sintetizzate: 1) è erronea la qualificazione giuridica delle opere realizzate data dall'amministrazione intimata, dal momento che le stesse non rientrano nel novero degli interventi di nuova costruzione ma in quelli pertinenziali soggetti a mera D.I.A. , non eccedendo il 20% del volume dell'abitazione principale; 2) trattasi di opere di completamento soggette ad un mero obbligo di comunicazione, ex art. 35, comma 14, l n. 47/1985; 3) le opere suindicate costituiscono un mero volume tecnico, come tale assentibile anche ai sensi dell'art. 50 R.E.; 4) è inesatto che il ricorrente abbia proceduto alla demolizione della tettoia, essendosi egli limitato a completare il manufatto oggetto di condono, riparando, rinnovando e sostituendo quelle parti della struttura originaria che, nel corso dei circa quindici anni di istruttoria, si erano degradate; 5) la natura delle opere in discorso preclude l'applicazione del regime sanzionatorio incentrato sulla misura demolitoria, essendo le stesse soggette alla sola sanzione pecuniaria; 6) la p.a. avrebbe dovuto indicare l'interesse pubblico attuale giustificativo della sanzione demolitoria, attesa l'irrilevanza urbanistica ed edilizia delle opere de quibus.
E' intervenuto ad opponendum il condominio di cui fa parte l'immobile di proprietà del ricorrente.
Tanto premesso, deve in primo luogo esaminarsi l'eccezione di difetto di legittimazione dell'amministratore condominiale, costituitosi ad opponendum, formulata durante l'udienza di discussione dal difensore del ricorrente.
L'eccezione deve essere disattesa.
Precisato che l'eccezione si fonda sul mancato deposito della delibera assembleare che autorizzi l'amministratore condominiale a costituirsi in giudizio, deve rilevarsi che la delibera suindicata è stata depositata agli atti del giudizio in data 1.2.2012, così sanando l'iniziale irregolarità.
Né potrebbe assumersi la tardività della produzione, dovendo farsi applicazione dell'orientamento giurisprudenziale che ammette il deposito degli atti dimostrativi della legittimazione processuale "quanto meno all'udienza di discussione della causa" (cfr., ex pluribus, T.A.R. Valle d'Aosta Aosta, 16 settembre 1998 , n. 120; TAR Marche, 17.9.1992, n.500; TAR Basilicata, 12.5.1995, n. 226; TAR Valle d'Aosta, 26.4.1993, n. 58 e 19.2.1997, n. 35).
Quanto al merito della causa, deve muoversi dalla disamina della motivazione del provvedimento (di diniego dell'istanza di accertamento di conformità) impugnato con il ricorso introduttivo del giudizio.
Ebbene, lo stesso si fonda sui seguenti rilievi:
- le opere realizzate sono in contrasto con il vigente PRG in ordine alle distanze dai confini, alla superficie coperta ed alla volumetria realizzata;
- l’opera “completamento di una tettoia preesistente” presenta dimensioni diverse dalla tettoia oggetto della pratica di condono edilizio prot. n. 2137 del 23.2.1995: la preesistente tettoia risulta interamente rimossa per cui l’intervento è da annoverarsi tra gli interventi di nuova costruzione e non di completamento di una struttura preesistente;
- non ricorrono gli estremi per l’applicazione dell’art. 50 R.E.: non ricorre la fattispecie di “migliorie che risultano indispensabili” richieste dall'art. 50 R.E. che presuppone delle sostanziali carenze dell'unità immobiliare rispetto alla quale si interviene, peraltro da documentare in maniera dettagliata e specifica;
- la presenza della tettoia potrebbe essere giustificata solo in caso di favorevole esito della pratica di condono edilizio: pertanto, l'attuale condizione della tettoia, lasciando chiaramente presupporre la demolizione e la successiva sua ricostruzione, peraltro non fedele, implica che la stessa venga a configurarsi quale nuovo intervento edilizio che dovrà essere necessariamente conforme alla strumentazione urbanistica vigente; di più, ciò renderebbe chiaramente improcedibile l'istanza di condono edilizio non ancora definito, per il venir meno del manufatto che ne costituisce oggetto.
Quanto invece alle ragioni poste a fondamento del provvedimento di diniego del condono richiesto dal ricorrente, impugnato da quest'ultimo con i motivi aggiunti, le stesse sono così individuabili:
- la tettoia oggetto di condono aveva dimensioni mt. 3,10 x mt. 3,60 per un'altezza pari a mt. 2,28 alla gronda e mt. 2,86 al colmo, costituita da una sola struttura in ferro e tegole di argilla, allo stato non costituiva alcuna volumetria;
- dal sopralluogo tecnico di cui al verbale prot. n. 10266 del 25.8.2009, è stato accertato che la preesistente tettoia, oggetto di condono edilizio, risulta totalmente demolita e ricostruita mediante la messa (in opera) di una struttura mista costituita da murature, strutture in legno e vetrate avente dimensioni mt. 4,10 x mt. 3,27 per un'altezza pari a mt.2,70 alla gronda e mt. 3,00 al colmo;
- la struttura attualmente esistente risulta differente dalla preesistente oggetto di condono edilizio sia per forma che per dimensioni, oltre che per la destinazione d'uso;
- infatti, in luogo della preesistente tettoia, allo stato, è presente un abusivo ampliamento del manufatto, non consentito in base ai titoli edilizi rilasciati, prodotto in difformità del vigente P.R.G. in area vincolata;
- il nuovo intervento edilizio non risulta conforme ai parametri urbanistici vigenti sia in termini di superficie coperta e volumetria che di distanze dai confini di terzi;
- l'attuale conformazione dei luoghi rende improcedibile l'istanza di condono avente per oggetto la sanatoria della tettoia.
Tanto premesso, ritiene il Tribunale che assuma rilievo preliminare, ai fini della decisione della controversia, l'individuazione della natura delle opere che ne costituiscono oggetto.
Occorre verificare, in particolare, se possa condividersi la tesi attorea secondo cui le opere suindicate - una tettoia chiusa adibita a wc e lavanderia - integri la nozione di "intervento pertinenziale" ex art. 3, comma 1, lett. e.6) d.P.R. n. 380/2001.
A tal fine, devono richiamarsi i criteri definitori della suddetta nozione così come elaborati dalla giurisprudenza:
- la nozione edilizia di pertinenzialità ha connotati significativamente diversi da quelli civilistici, assumendo in essa rilievo decisivo non tanto il dato del legame materiale tra pertinenza ed immobile principale, quanto il dato giuridico, e cioé che la prima risulti priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e che esaurisca la propria destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico (Consiglio di Stato, sez. IV, 18 ottobre 2010, n. 7549);
- sul piano urbanistico le pertinenze sono una categoria di interventi individuata non attraverso la nozione civilistica di cui all'art. 817 c.c. ma in ragione della modesta rilevanza economica e del limitato peso per il territorio (v. Consiglio di Stato, sez. IV 13 gennaio 2010, n. 41; T.A.R. Brescia, sez. I 13 ottobre 2008, n. 1259; T.A.R. Brescia, sez. I, 22 settembre 2010, n. 3555);
- una pertinenza, per poter essere definita tale, deve avere una propria individualità fisica ed una propria conformazione strutturale e non essere parte integrante o costitutiva di altro fabbricato. Deve, inoltre, essere preordinata ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso, sfornita di un autonomo valore di mercato, non valutabile in termini di cubatura o comunque dotata di un volume minimo tale da non consentire, in relazione anche alle caratteristiche dell'edificio principale, una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell'immobile cui accede. Ciò che più rileva è il rapporto con la costruzione preesistente che deve essere, quindi, non di integrazione ma asservimento, per cui deve renderne più agevole e funzionale l'uso, ma non divenire parte essenziale dello stesso (T.A.R. Marche Ancona, sez. I, 20 aprile 2010, n. 182).
Ebbene, ritiene il Tribunale che l'immobile oggetto di controversia risponda alla definizione di pertinenza, urbanisticamente rilevante, offerta dalle massime citate.
In primo luogo, infatti, lo stesso è caratterizzato da una modesta rilevanza economica e dimensionale: dall'ordinanza di demolizione del 5.1.2010 si evince infatti che il manufatto de quo occupa una superficie di soli mq. 13,40 ed ha un ingombro volumetrico di appena mc. 38,20.
Inoltre, non può negarsi che l'immobile in questione sia funzionalmente asservito all'abitazione cui accede: basti osservare che la sua destinazione a wc e lavanderia e la sua contiguità spaziale all'immobile principale non consentono di ipotizzare un uso autonomo rispetto a quest'ultimo, essendo destinato ad assolvere ad integrare le utilità che esso è in grado di offrire ai suoi utilizzatori.
Infine, deve escludersi che il manufatto de quo costituisca parte integrante dell'immobile principale, essendo sufficiente, a denotarne l'autonomia rispetto ad esso, la presenza di un ingresso autonomo (cfr. pag. 6 dell'atto di intervento ad opponendum).
La natura pertinenziale delle opere di cui si discute, non presa in considerazione dall'amministrazione intimata sebbene evidenziata dalla parte ricorrente con l'istanza di accertamento di conformità urbanistica e paesaggistica oggetto di diniego, è sufficiente a determinare l'illegittimità, per difetto di motivazione, dei provvedimenti impugnati.
E' evidente, infatti, che il suo positivo riconoscimento avrebbe quantomeno inciso sul regime sanzionatorio applicabile, non potendo questo identificarsi - ove non sia configurabile una "nuova costruzione" - in quello ripristinatorio.
Deve invece respingersi la domanda di annullamento del provvedimento di diniego del condono di cui all'istanza del 23.2.1995.
Da un lato, infatti, non risulta adeguatamente confutata l'affermazione comunale dell'avvenuta demolizione della tettoia preesistente, oggetto della suddetta istanza di condono: ciò che rende improcedibile, come evidenziato dall'amministrazione intimata, l'istanza medesima, essendone venuto a mancare l'oggetto (diverso, per dimensioni e caratteristiche costruttive, dal manufatto attualmente esistente).
Dall'altro lato, non può ritenersi configurabile, come invece sostenuto dal ricorrente, l'ipotesi del completamento, ex art. 35, comma 14, l. n. 47/1985, del manufatto abusivo in pendenza del condono, avendo egli proceduto alla realizzazione di un'opera ex novo e parzialmente diversa dalla precedente, oggetto del procedimento di condono.
La peculiarità dell'oggetto della controversa giustifica la statuizione di compensazione delle spese di giudizio sostenute dalle parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, Sezione Staccata di Salerno, Sezione Prima, definitivamente pronunciando sul ricorso n. 90/2010 e sui relativi motivi aggiunti, li accoglie in parte, relativamente al provvedimento di cui alla nota prot. n. 12921 del 23.10.2009 ed all'ordinanza n. 2, prot. n. 70, del 5.1.2010, respingendoli per il resto.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 2 febbraio 2012 con l'intervento dei magistrati:
Antonio Onorato, Presidente
Giovanni Grasso, Consigliere
Ezio Fedullo, Consigliere, Estensore



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