a cura del Dott. Francesco Barchielli



Consiglio di Stato, Sezione VI, 8 maggio 2012


Il frazionamento del fondo da parte di un unico precedente proprietario, sono irrilevanti ai fini dell’edificabilità delle aree libere

SENTENZA N. 2642

Poiché nel computo della volumetria assentibile sono da ricomprendere anche gli edifici preesistenti, le vicende inerenti alla proprietà dei terreni e, in particolare, il frazionamento del fondo da parte di un unico precedente proprietario, sono irrilevanti ai fini dell’edificabilità delle aree libere, le quali devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate e pertanto restano edificabili nei soli limiti della volumetria residua (v., ex plurimis, C.d.S., Sez. V, 16 febbraio 1987, n. 97; C.d.S., Sez. V, 17 maggio 1996; C.d.S., Sez. V, 10 febbraio 2000, n. 749).

FATTO E DIRITTO

1. Con la sentenza in epigrafe, il Tribunale regionale di giustizia amministrativa (T.r.g.a.) - Sezione autonoma di Bolzano accoglieva in parte (a spese compensate) i ricorsi n. 274 del 1998 e n. 451 del 1998, tra di loro riuniti, proposti da Steger Richard, Scholten Steger Monika e Widmann Hitthaler Monika, nella loro qualità di proprietari condominiali, insieme al controinteressato Widmann Helmuth, della casa di abitazione insistente sulla p.ed. 292 C.C. Falzes – divisa in tre porzioni materiali (p.m.), di cui la p.m. 1 di proprietà del controinteressato Widmann Helmuth, la p.m. 2 di proprietà della ricorrente Widmann Hitthaler Monika e la p.m. 3 di proprietà dei ricorrenti coniugi Steger/Scholten – avverso la concessione edilizia n. 19/98 del 7 maggio 1998 e la concessione in variante n. 19/98 del 12 agosto 1998, rilasciate dal Sindaco del Comune di Falzes in favore del controinteressato per la costruzione di una casa bifamiliare sulla neoformata p.ed. 374 C.C. Falzes, la quale era stata creata attraverso lo scorporo di una superficie di 436 mq dall’area-giardino della p.m. 1.
1.1. Con le impugnate concessioni era stato assentito un volume urbanistico fuori terra di 632,12 mc.
A fronte di un indice di fabbricabilità di 1,3 mc/mq stabilito dal p.u.c. per la zona di ubicazione degli immobili in questione, la potenzialità edificatoria della neoformata p.ed. 374 – calcolata senza tener conto della precedente vicenda di distacco della relativa superficie dalla p.m. 1 della p.ed. 292 – era stata determinata in 566,6 mc (= 436 x 1,3).
L’amministrazione comunale, su conforme istanza del controinteressato Widmann Helmuth, aveva inoltre preso atto dell’asservimento, in favore della p.ed. 374, di una superficie di 50,25 mq della p.m. 1 (di proprietà esclusiva dello stesso Widmann) della p.ed. 292, alla quale in applicazione del menzionato indice di densità edilizia corrispondeva una potenzialità edificatoria aggiuntiva di 65,33 mc, necessaria ad integrare la volumetria assentita.
1.2. Il T.r.g.a. accoglieva il solo motivo di ricorso col quale era stato censurato come illegittimo l’asservimento dell’area di 50,25 mq, privo di idoneo titolo e lesivo della posizione degli altri condomini dell’edificio preesistente sulla p.ed. 292, dovendo la volumetria residua essere imputata proporzionalmente a ciascuna delle porzioni materiali in cui la stessa era suddivisa.
Per il resto, il T.r.g.a. riteneva le concessioni legittime, in quanto relative ad un’opera insistente su un’area (la neoformata p.ed. 374, scorporata dalla p.m. 1) di proprietà esclusiva del controinteressato, “(…) che non ha alcuna destinazione d’uso in favore del condominio (…)” (v. così, testualmente, l’impugnata sentenza), con conseguente inconfigurabilità di una lesione della posizione dei proprietari dell’edificio condominiale insistente sulla p.ed. 292.
2. Avverso tale sentenza interponevano appello gli originari ricorrenti limitatamente ai motivi non accolti, in particolare censurando la contraddittorietà dell’impugnata sentenza, laddove per un verso dichiarava illegittimo l’asservimento, privo di titolo idoneo, della superficie di 50,25 mq della p.m. 1 della p.ed. 292, e per altro verso riteneva legittima la realizzazione della cubatura di 566,8 mq su un’area unilateralmente scorporata dalla stessa p.m. 1 con formazione della nuova p.ed. 374. Infatti, secondo l’assunto degli appellanti, “(…) La formazione della p.ed. 374, che era atto unilaterale del solo sig. Widmann, non costituiva di certo un titolo di divisione idoneo, per cui anche il trasferimento dei 566,8 mc in favore della menzionata p.ed. 374 doveva essere dichiarato illegittimo. (…)” (v. così, testualmente, p. 19 del ricorso in appello).
3. Sebbene ritualmente evocate in giudizio, le parti appellate omettevano di costituirsi nel presente grado.
4. All’udienza pubblica del 14 febbraio 2012 la causa veniva trattenuta in decisione.
5. L’appello è fondato e merita accoglimento.
Premesso che le circostanze di fatto esposte sub 1.1. sono suffragate dalla documentazione versata in giudizio, si osserva in linea di diritto che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, allorché un’area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell’intera area rimane invariata, con la conseguenza che, qualora sull’area originaria già insista una costruzione, i vari proprietari dei vari terreni in cui sia stato frazionato il fondo originario hanno a disposizione solo la volumetria residua, in proporzione alle rispettive (quote di) proprietà. Infatti, poiché nel computo della volumetria assentibile sono da ricomprendere anche gli edifici preesistenti, le vicende inerenti alla proprietà dei terreni e, in particolare, il frazionamento del fondo da parte di un unico precedente proprietario, sono irrilevanti ai fini dell’edificabilità delle aree libere, le quali devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate e pertanto restano edificabili nei soli limiti della volumetria residua (v., ex plurimis, C.d.S., Sez. V, 16 febbraio 1987, n. 97; C.d.S., Sez. V, 17 maggio 1996; C.d.S., Sez. V, 10 febbraio 2000, n. 749).
In caso di preesistenza di edificio condominiale, la volumetria residua disponibile, secondo i principi generali che regolano l’uso della cosa comune ai sensi degli artt. 1102, 1108, 1120 e 1122 cod. civ., resta di pertinenza dei diversi proprietari in proporzione alle quote risultanti dalle tabelle millesimali, sicché il frazionamento di un’area di proprietà esclusiva di uno dei condomini non può incidere sulla volumetria residua disponibile (in misura proporzionale) dai vari proprietari. Ne consegue che la volumetria assentibile sull’area frazionata da una porzione d’immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini può essere computata entro i soli limiti della volumetria residua allo stesso spettante pro quota sulla parte di proprietà esclusiva, salvo un eventuale asservimento delle parti in (com)proprietà degli altri condomini con specifico atto che, quale atto di natura negoziale di straordinaria amministrazione, esige il consenso di tutti i condomini (v., su tale ultimo punto, C.d.S., Sez. V, 28 giugno 2000, n. 3637).
Applicando le enunciate coordinate normative e giurisprudenziali alla fattispecie sub iudice, deve pervenirsi alla conclusione che lo scorporo della superficie di 436 mq dalla p.m. 1, di proprietà esclusiva dell’originario controinteressato, in assenza di idoneo titolo di asservimento delle parti di proprietà degli altri condomini, consentiva la realizzazione della nuova costruzione entro i limiti della sola volumetria pro quota residua riferibile alla parte di proprietà esclusiva dello stesso controinteressato, senza che l’area risultante dal frazionamento potesse considerarsi alla stregua di superficie edificabile ex novo prescindendo dalle preesistenze, pena la violazione dei diritti degli altri condomini sulla volumetria residua riferibile alla p.ed. 292 e la carenza in parte qua di titolo legittimante ex art. 70, comma 1, l. 11 agosto 1997, n. 13, (l. urb. prov.) in capo al richiedente la concessione.
Per le ragioni esposte, l’appello deve essere accolto.
6. Tenuto conto di ogni circostanza connotante la presente controversia, si ravvisano i presupposti di legge per dichiarare le spese del doppio grado interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l'effetto, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, accoglie integralmente il ricorso in primo grado. Dichiara le spese del doppio grado del giudizio interamente compensate tra le parti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 febbraio 2012 con l'intervento dei magistrati:
Carmine Volpe, Presidente
Rosanna De Nictolis, Consigliere
Gabriella De Michele, Consigliere
Giulio Castriota Scanderbeg, Consigliere
Bernhard Lageder, Consigliere, Estensore
SENTENZA N. 2642

Poiché nel computo della volumetria assentibile sono da ricomprendere anche gli edifici preesistenti, le vicende inerenti alla proprietà dei terreni e, in particolare, il frazionamento del fondo da parte di un unico precedente proprietario, sono irrilevanti ai fini dell’edificabilità delle aree libere, le quali devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate e pertanto restano edificabili nei soli limiti della volumetria residua (v., ex plurimis, C.d.S., Sez. V, 16 febbraio 1987, n. 97; C.d.S., Sez. V, 17 maggio 1996; C.d.S., Sez. V, 10 febbraio 2000, n. 749).

FATTO E DIRITTO

1. Con la sentenza in epigrafe, il Tribunale regionale di giustizia amministrativa (T.r.g.a.) - Sezione autonoma di Bolzano accoglieva in parte (a spese compensate) i ricorsi n. 274 del 1998 e n. 451 del 1998, tra di loro riuniti, proposti da Steger Richard, Scholten Steger Monika e Widmann Hitthaler Monika, nella loro qualità di proprietari condominiali, insieme al controinteressato Widmann Helmuth, della casa di abitazione insistente sulla p.ed. 292 C.C. Falzes – divisa in tre porzioni materiali (p.m.), di cui la p.m. 1 di proprietà del controinteressato Widmann Helmuth, la p.m. 2 di proprietà della ricorrente Widmann Hitthaler Monika e la p.m. 3 di proprietà dei ricorrenti coniugi Steger/Scholten – avverso la concessione edilizia n. 19/98 del 7 maggio 1998 e la concessione in variante n. 19/98 del 12 agosto 1998, rilasciate dal Sindaco del Comune di Falzes in favore del controinteressato per la costruzione di una casa bifamiliare sulla neoformata p.ed. 374 C.C. Falzes, la quale era stata creata attraverso lo scorporo di una superficie di 436 mq dall’area-giardino della p.m. 1.
1.1. Con le impugnate concessioni era stato assentito un volume urbanistico fuori terra di 632,12 mc.
A fronte di un indice di fabbricabilità di 1,3 mc/mq stabilito dal p.u.c. per la zona di ubicazione degli immobili in questione, la potenzialità edificatoria della neoformata p.ed. 374 – calcolata senza tener conto della precedente vicenda di distacco della relativa superficie dalla p.m. 1 della p.ed. 292 – era stata determinata in 566,6 mc (= 436 x 1,3).
L’amministrazione comunale, su conforme istanza del controinteressato Widmann Helmuth, aveva inoltre preso atto dell’asservimento, in favore della p.ed. 374, di una superficie di 50,25 mq della p.m. 1 (di proprietà esclusiva dello stesso Widmann) della p.ed. 292, alla quale in applicazione del menzionato indice di densità edilizia corrispondeva una potenzialità edificatoria aggiuntiva di 65,33 mc, necessaria ad integrare la volumetria assentita.
1.2. Il T.r.g.a. accoglieva il solo motivo di ricorso col quale era stato censurato come illegittimo l’asservimento dell’area di 50,25 mq, privo di idoneo titolo e lesivo della posizione degli altri condomini dell’edificio preesistente sulla p.ed. 292, dovendo la volumetria residua essere imputata proporzionalmente a ciascuna delle porzioni materiali in cui la stessa era suddivisa.
Per il resto, il T.r.g.a. riteneva le concessioni legittime, in quanto relative ad un’opera insistente su un’area (la neoformata p.ed. 374, scorporata dalla p.m. 1) di proprietà esclusiva del controinteressato, “(…) che non ha alcuna destinazione d’uso in favore del condominio (…)” (v. così, testualmente, l’impugnata sentenza), con conseguente inconfigurabilità di una lesione della posizione dei proprietari dell’edificio condominiale insistente sulla p.ed. 292.
2. Avverso tale sentenza interponevano appello gli originari ricorrenti limitatamente ai motivi non accolti, in particolare censurando la contraddittorietà dell’impugnata sentenza, laddove per un verso dichiarava illegittimo l’asservimento, privo di titolo idoneo, della superficie di 50,25 mq della p.m. 1 della p.ed. 292, e per altro verso riteneva legittima la realizzazione della cubatura di 566,8 mq su un’area unilateralmente scorporata dalla stessa p.m. 1 con formazione della nuova p.ed. 374. Infatti, secondo l’assunto degli appellanti, “(…) La formazione della p.ed. 374, che era atto unilaterale del solo sig. Widmann, non costituiva di certo un titolo di divisione idoneo, per cui anche il trasferimento dei 566,8 mc in favore della menzionata p.ed. 374 doveva essere dichiarato illegittimo. (…)” (v. così, testualmente, p. 19 del ricorso in appello).
3. Sebbene ritualmente evocate in giudizio, le parti appellate omettevano di costituirsi nel presente grado.
4. All’udienza pubblica del 14 febbraio 2012 la causa veniva trattenuta in decisione.
5. L’appello è fondato e merita accoglimento.
Premesso che le circostanze di fatto esposte sub 1.1. sono suffragate dalla documentazione versata in giudizio, si osserva in linea di diritto che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, allorché un’area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell’intera area rimane invariata, con la conseguenza che, qualora sull’area originaria già insista una costruzione, i vari proprietari dei vari terreni in cui sia stato frazionato il fondo originario hanno a disposizione solo la volumetria residua, in proporzione alle rispettive (quote di) proprietà. Infatti, poiché nel computo della volumetria assentibile sono da ricomprendere anche gli edifici preesistenti, le vicende inerenti alla proprietà dei terreni e, in particolare, il frazionamento del fondo da parte di un unico precedente proprietario, sono irrilevanti ai fini dell’edificabilità delle aree libere, le quali devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate e pertanto restano edificabili nei soli limiti della volumetria residua (v., ex plurimis, C.d.S., Sez. V, 16 febbraio 1987, n. 97; C.d.S., Sez. V, 17 maggio 1996; C.d.S., Sez. V, 10 febbraio 2000, n. 749).
In caso di preesistenza di edificio condominiale, la volumetria residua disponibile, secondo i principi generali che regolano l’uso della cosa comune ai sensi degli artt. 1102, 1108, 1120 e 1122 cod. civ., resta di pertinenza dei diversi proprietari in proporzione alle quote risultanti dalle tabelle millesimali, sicché il frazionamento di un’area di proprietà esclusiva di uno dei condomini non può incidere sulla volumetria residua disponibile (in misura proporzionale) dai vari proprietari. Ne consegue che la volumetria assentibile sull’area frazionata da una porzione d’immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini può essere computata entro i soli limiti della volumetria residua allo stesso spettante pro quota sulla parte di proprietà esclusiva, salvo un eventuale asservimento delle parti in (com)proprietà degli altri condomini con specifico atto che, quale atto di natura negoziale di straordinaria amministrazione, esige il consenso di tutti i condomini (v., su tale ultimo punto, C.d.S., Sez. V, 28 giugno 2000, n. 3637).
Applicando le enunciate coordinate normative e giurisprudenziali alla fattispecie sub iudice, deve pervenirsi alla conclusione che lo scorporo della superficie di 436 mq dalla p.m. 1, di proprietà esclusiva dell’originario controinteressato, in assenza di idoneo titolo di asservimento delle parti di proprietà degli altri condomini, consentiva la realizzazione della nuova costruzione entro i limiti della sola volumetria pro quota residua riferibile alla parte di proprietà esclusiva dello stesso controinteressato, senza che l’area risultante dal frazionamento potesse considerarsi alla stregua di superficie edificabile ex novo prescindendo dalle preesistenze, pena la violazione dei diritti degli altri condomini sulla volumetria residua riferibile alla p.ed. 292 e la carenza in parte qua di titolo legittimante ex art. 70, comma 1, l. 11 agosto 1997, n. 13, (l. urb. prov.) in capo al richiedente la concessione.
Per le ragioni esposte, l’appello deve essere accolto.
6. Tenuto conto di ogni circostanza connotante la presente controversia, si ravvisano i presupposti di legge per dichiarare le spese del doppio grado interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l'effetto, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, accoglie integralmente il ricorso in primo grado. Dichiara le spese del doppio grado del giudizio interamente compensate tra le parti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 febbraio 2012 con l'intervento dei magistrati:
Carmine Volpe, Presidente
Rosanna De Nictolis, Consigliere
Gabriella De Michele, Consigliere
Giulio Castriota Scanderbeg, Consigliere
Bernhard Lageder, Consigliere, Estensore


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