a cura del Dott. Francesco Barchielli



T.R.G.A. Bolzano, 20 marzo 2013


Le norme sulle distanze dai fabbricati hanno carattere pubblicistico e inderogabile, a differenza di quelle sulle distanze dai confini, che sono derogabili mediante convenzione tra privati

SENTENZA N. 95

È ben noto al Collegio l’orientamento giurisprudenziale in forza del quale le norme sulle distanze dai fabbricati hanno carattere pubblicistico e inderogabile, a differenza di quelle sulle distanze dai confini, che sono derogabili mediante convenzione tra privati (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 luglio 2002, n. 3929 e TAR Lazio, Sez. II, 11 ottobre 2004, n. 10705).

FATTO

Deduce la società Mendola Uno srl di aver presentato, in data 09.03.2012, al Comune di Bolzano un progetto relativo alle p.p.ed 4419, 2923, 5094 e 5128 in PT. 669/II c.c. Gries, comprese nella zona residenziale di completamento B2, per la realizzazione di un edificio destinato ad abitazione e che tale progetto veniva approvato dalla commissione edilizia comunale, seppur con prescrizioni (pratica edilizia n. 538/2012).
Avverso questo progetto i vicini presentavano un ricorso, ex art. 105 l. p. 13/97, alla Giunta provinciale della Provincia autonoma di Bolzano, contestando la regolarità dell’immobile progettato.
Il ricorso ex art. 105 veniva rigettato dalla Giunta provinciale con deliberazione n. 991 del 02.07.2012.
In seguito alla sentenza della Corte costituzionale n. 114 del 07-10.05.2012 – per la quale la distanza minima tra edifici costituisce principio inderogabile che integra la disciplina privatistica delle distanze – la società Mendola Uno srl, in data 07/06/2012, presentava una nuova istanza progettuale (in pratica ed. 2012/1260/0), che, a suo dire, ottemperava a quanto stabilito dalla Corte costituzionale nella citata decisione; detta istanza era, come la precedente, finalizzata alla costruzione di un edifico residenziale sulle precitate pp.ed 4419, 2923, 5094 e 5128 in PT. 669/II c.c. Gries.
Sul nuovo progetto la commissione edilizia comunale, nella seduta del 01.08.2012, esprimeva parere negativo, dando, nel contempo delle indicazioni, seguendo le quali la società Mendola Uno srl rielaborava il progetto e lo ripresentava, ottenendo, questa volta su di esso il parere favorevole della commissione edilizia.
Anche contro tale progetto i vicini presentavano un nuovo ricorso ex art. 105 l. p.13/97 alla Giunta provinciale, col quale facevano valere varie violazioni normative.
Quest’ultimo ricorso non veniva deciso dalla Giunta provinciale, poiché, nel frattempo, era stato notificato il ricorso giurisdizionale qui all’esame, che determina l’improcedibilità del ricorso ex art. 105.
Oltre al ricorso alla Giunta provinciale, i vicini inoltravano al Comune delle osservazioni sul nuovo progetto edilizio; osservazioni che venivano respinte dall’Assessore comunale competente, con lettera del 01.10.2012.
In data 04.10.2012, il Comune di Bolzano rilasciava alla società controinteressata la concessione edilizia n. 278/2012, che, unitamente ad altri provvedimenti meglio precisati in epigrafe, viene censurata con il presente gravame.
A sostegno del ricorso vengono dedotti due ordini di motivi:
A) i primi volti ad aggredire la concessione edilizia 278/12 e gli atti significativi dell’iter di rilascio della medesima (in particolare della nota del Comune dd. 1.10.2012 prot. n. 74700/12, nella quale la competente Assessora all’Urbanistica, prendeva posizione sulle osservazioni oppositive all’intervento edificatorio, qui contestato, presentate dall’avv. Mazzei per i ricorrenti, giungendo alla conclusione che la concessione edilizia richiesta dalla controinteressata potesse essere rilasciata;
B) i secondi finalizzati a conseguire l’annullamento della precitata delibera della Giunta provinciale n. 991 dd 2.7.2012.
A) Motivi contro la concessione edilizia 278/12 e nota assessorile 74700/12:
“Violazione dell’art. 70 l. p. 13/97, per violazione e falsa applicazione degli artt. 3 e 14 delle norme di attuazione del PUC di Bolzano relativamente alla distanza dai confini e per carenza del titolo”;
“Violazione dell’art. 36, comma 4-bis della l. p. 13/97 per carenza di cubatura a disposizione del concessionario per l’edificazione dei volumi autorizzati; eccesso di potere per difetto d’istruttoria anche in relazione all’art. 70, comma 4 LUP”;
“Violazione dell’art. 9, ultimo comma, del DM 1444/68 con riguardo alle distanze tra fabbricati”.
B) Motivi contro la delibera della Giunta provinciale n. 991/2012:
“Violazione dell’art. 105 della l.p. 13/97 in combinato disposto con l’art. 3 della l. 241/90 e normative locali di recepimento, per difetto assoluto di motivazione in relazione al mancato accoglimento, in contrasto col parere CUP. del ricorso ex art. 105 proposto dai confinanti in punto di contestata violazione della distanza minima tra costruzioni di cui all’art. 9, comma 1, n. 2) del DM 1444/68”;
“Violazione e falsa applicazione dell’art. 9, comma 1 n. 2) del DM 1444/68”;
“Violazione e falsa applicazione dell’art. 36, comma 4 bis, della l.p. 13/97; violazione dell’art. 3 l. 241/90 e normativa locale di recepimento per vizio di motivazione; eccesso di potere per contraddittorietà con la delibera della giunta provinciale 1820/2011”.
Viene, anche, richiesto il risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 30 D. Lgs. 104/2012.
Si sono costituite in giudizio la Provincia autonoma di Bolzano e la società Mendola Uno Srl, resistendo alle pretese dei ricorrenti; mentre il Comune di Bolzano non si è costituito in giudizio.
Con ordinanza collegiale n. 196/2012 del 20.11.2012, è stata accolta la domanda cautelare dei ricorrenti, in considerazione che “i motivi dedotti impongono un’adeguata e definitiva valutazione nel merito con una sollecita fissazione dell’udienza” e che, “nelle more della definizione del giudizio, debba essere disposta la sospensione degli atti impugnati, a prevenzione di ogni irreversibilità nella tutela delle situazioni soggettive che si assumono lese”.
Alla pubblica udienza del 20.02.2013, in vista della quale le parti hanno presentato varie memorie a sostegno delle loro richieste, dopo la discussione orale, il ricorso è stato trattenuto in decisione.

DIRITTO

La società controinteressata eccepisce, preliminarmente, l’inammissibilità del ricorso, in relazione all’impugnativa della delibera della Giunta provinciale n. 991 dd 2.7.2012, con cui veniva rigettato l’esposto dei confinanti ai sensi dell’art. 105, con riferimento al progetto edilizio presentato al Comune di Bolzano in data 09.03.2012 (pratica edilizia n. 538/2012).
L’eccezione ha pregio.
Infatti, come sopra già precisato, il progetto nella pratica edilizia n. 538/2012, avverso il quale è stato proposto il ricorso ex art. 105 l.p. 13/97, successivamente deciso in senso sfavorevole per i ricorrenti con la deliberazione giuntale n. 991/2012, è stato sostituito dalla società Mendola Uno srl con altro progetto, presentato in Comune in data 07/06/2012, per conformarlo alla pronuncia della sentenza della Corte costituzionale n. 114 del 07.05.2012, relativamente alla distanza minima inderogabile di 10 m tra edifici, tenendo conto, anche, delle sporgenze dei balconi.
La circostanza del ritiro del progetto nella pratica edilizia n. 538/2012, viene espressamente confermato dai ricorrenti (pag. 10 del ricorso: “la controinteressata ha ritirato - per il momento - la domanda di concessione edilizia relativa a tale progetto”).
Di conseguenza i ricorrenti non hanno, nel presente giudizio, alcun interesse all’impugnazione della delibera n. 991 della Giunta provinciale, riferendosi questa ad un progetto che è stato abbandonato e sostituito con altro diverso, rendendo l’eventuale annullamento del primo progetto privo di alcun effetto pratico per i ricorrenti stessi.
In proposito si ricorda la sentenza di questo Tribunale n. 328/10 del 13.10.10, che ha evidenziato, in caso analogo, sul punto della mancata sussistenza dell’interesse ad ottenere una decisione giudiziale in ordine all’impugnazione di un progetto edilizio precedente con la sostituzione dello stesso con un altro successivo che: “Das Klageinteresse kann nur auf ein konkretes „Lebensgut“ (in gegenständlichen Fall auf die Erlassung einer Baukonzession für ein bestimmtes Projekt) ausgerichtet sein und nicht auf die abstrakte Rechtmäßigkeitfeststellung mehrer, verschiedener Bauanträge”, precisando, anche, che “Dies wäre mit der Funktion der Verwaltungsgerichtsbarkeit, deren Aufgabe es ist, über einen konkreten und aktuellen Anspruch zu befinden und nicht Rechtsauskünfte über mehrere, mögliche Projekte zu erteilen, kaum vereinbar“.
L’eccezione della società controinteressata è, quindi, fondata ed il gravame, limitatamente alla parte volta ad aggredire la delibera della Giunta provinciale n. 991 dd 2.7.2012, è inammissibile per carenza di interesse alla decisione.
Passando all’esame del merito del ricorso avverso i provvedimenti afferenti la concessione edilizia dd. 4.10.2012 prot. n. 60683/2012 n. 278/2012, lo stesso è meritevole di positiva considerazione, per quanto dedotto nel primo motivo.
Peraltro, l’esame dello stesso deve essere preceduto da quanto segue.
L’area della p.ed. 1064 (Condominio Roxi), nell’anno 2012, in seguito a vendita della pm 10 (della stessa p.ed. 1064) alla controinteressata (effettuata con atto 13.6.2012 registrato sub G.N. n. 5026/12), è stata frazionata, in data 20.9.2012 sub GN 7114/12 (frazionamento n. 347/2012), mediante distacco di porzione di superficie di ca. 15 mq. (giardino facente parte della pm. 10), con la formazione di una nuova particella edificiale, la p.ed. 5128.
Si deve evidenziare che, prima del frazionamento, l’area costituente la p.ed. 1064 era delimitata da un muro di cinta della stessa area, che comprendeva, oltre il terreno della pm 10, anche un cortile comune del Condominio Roxi.
L’intervenuto distacco della ex pm 10 dalla p.ed. 1064, ha determinato una variazione del confine originario della p.ed. 1064, costituito da un muro perimetrale che, inizialmente, delimitava quest’ultima p.ed.
Il Comune ha, quindi, autorizzato la demolizione di questo muro; demolizione che risulta essere già avvenuta, come risulta a pag. 54 dell’elaborato predisposto (su incarico della controinteressata) dall’arch. Sara Giovanaz e contenente le “Osservazioni e controdeduzioni della relazione tecnico peritale redatta (su incarico dei ricorrenti) dall’arch. Ermanno Gaballo”.
I ricorrenti sostengono che la neofeormata p.ed. 5128 (ex pm 10) resti a far parte integrante, sotto il profilo urbanistico, della p.ed. 1064, trattandosi di superficie asservita a quest’ultima p.ed. e, quindi, alla superficie del lotto edificabile (ora edificato) della p.ed. 1064. Evidenziano che la nuova p.ed. 5128, a causa del predetto asservimento alla p.ed. 5128, è priva di volumetria edificabile.
Evidenziano, quindi, che il muro perimetrale del lato nord del nuovo edificio autorizzato è posto ad una distanza di 2 metri dal punto più sporgente del confine del lotto del Condominio Roxi sulla p.ed. 1064, a loro dire, costituito dal muro condominiale che ne delimita il confine.
Rilevano, quindi, che non viene rispettata la distanza minima dai confini di 5 m, prescritta dall’art 14 delle norme di attuazione del PUC, per le zone residenziali di completamento “B2”.
Ricordano che, ai sensi dell’art. 3, lett. g), delle stesse norme, la distanza dai confini è “la distanza minima misurata in proiezione orizzontale tra il punto più sporgente del perimetro della superficie coperta ed i confini di proprietà del lotto e/o di zona soggetta ad esproprio e/o del ciglio stradale e/o della piazza”.
Orbene, la circostanza che il muro perimetrale del lato nord del nuovo edificio autorizzato è previsto, nel progetto, ad una distanza di 2 metri, o, comunque, inferiore ai 5 m dal punto dal confine del lotto del Condominio Roxi, non viene contestata dalla controinteressata, che, però, sostiene che i confini delle proprietà possono cambiare e, quindi, anche l’estensione del lotto edificabile, “con escorporazioni da una parte, ed incorporazioni dall’altra”.
La società Mendola Uno srl è del parere che, comunque, lo spostamento “del confine di proprietà o del lotto di cui sopra, per il vicino condominio Roxi (p.ed. 1064) è del tutto indifferente, dato che la progettata costruzione dovrà comunque rispettare la distanza di 10 m dall’edificio p.ed.1064, a prescindere da dove viene a trovarsi il confine di proprietà”.
La prospettazione della controinteressata non è condivisibile.
Oltre al rispetto della distanza di 10 m tra gli edifici (requisito imprescindibile dopo la pronuncia della sentenza della Corte costituzionale n. 114/2012), occorre osservare, anche, la distanza minima dai confini di 5 m, prescritta dall’art 14 delle norme di attuazione del PUC, per le zone residenziali di completamento “B2”.
A tale proposito, come sopra ricordato, l’art. 3, lettera g), delle norme di attuazione del PUC di Bolzano definisce la distanza dai confini come la distanza minima misurata in proiezione orizzontale tra il punto più sporgente del perimetro della superficie coperta ed i confini di proprietà del lotto.
Orbene, dalla documentazione versata in atti, risulta che l’area originaria della p.ed. 1064, debba essere considerata quale lotto fisico unitario sotto il profilo edilizio.
Confortano questa tesi, oltre la situazione cartografica e mappale, quale risulta dagli atti prodotti, le seguenti circostanze:
1) la ex pm 10 (ora p.ed. 5128) era una pertinenza asservita all’edificio p.ed. 1064 ai sensi dell’art. 3, lett. a), delle norme di attuazione del PUC (“Superficie del lotto edificabile”), ai fini di soddisfare i requisiti urbanistici, richiesti per l’edificabilità dell’area relativa;
2) in conseguenza dell’asservimento, come l’originaria pm 10, anche l’attuale p.ed. 5128, non esprime alcuna capacità edificatoria;
3) conseguentemente detta p.ed. 5128 non può costituire alcun lotto edificabile.
Si precisa, inoltre, che la mancanza di cubatura urbanistica di cui sopra è confermata anche dalla controinteressata a pag 23 della memoria di costituzione, nonchè deal’arch. Sara Giovanaz, a pag. 42 del suo elaborato.
La società Mendola Uno srl, nella seconda memoria difensiva del 18.01.2013, evidenzia che l’operazione di frazionamento eseguita (che ha portato, mediante asporto della pm 10 dalla p.ed. 1064, alla formazione della nuova p.ed. 5128) non causa “irregolarità sotto il profilo tecnico giuridico” (pag 3), ed, a comprova di ciò, richiama l’elaborato dell’arch. Sara Giovanaz, che, alle pagg. 54 e 55, si sofferma sulla conformità della procedura catastale e tavolare effettuata alla disciplina prevista dal combinato disposto degli artt. 10 e 74 della Legge generale sui Libri fondiari, riportando, anche, le precitate disposizioni nel loro testo integrale.
Tuttavia, si deve osservare che la regolarità delle operazioni catastali e tavolari de quibus, non rileva, in alcun modo, sulla “questio” relativa alla distanza minima da osservare, oggetto dell’esame di cui sopra; ne i ricorrenti hanno sostenuto che l’illegittimità della concessione edilizia sia da riconducibile al vizio di violazione di legge in relazione alla precitata Legge generale sui Libri fondiari o, comunque, posta in relazione all’inosservanza delle norme procedurali espresse in detta legge.
Ne vale, nel caso, sostenere che la precitata distanza minima di 5 m dal lotto possa essere derogata con il consenso del proprietario della ex pm 10, avvenuto con la cessione della stessa alla controinteressata.
A tale proposito, questo Tribunale, nella sentenza n. 327/2005 del 12.10.2005, confermata dalla Sezione VI del Consiglio di stato con la decisione n. 6475 del 18.12.2012, con riferimento alle distanze in materia di costruzioni, dopo aver esposto che “è ben noto al Collegio l’orientamento giurisprudenziale in forza del quale le norme sulle distanze dai fabbricati hanno carattere pubblicistico e inderogabile, a differenza di quelle sulle distanze dai confini, che sono derogabili mediante convenzione tra privati (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 luglio 2002, n. 3929 e TAR Lazio, Sez. II, 11 ottobre 2004, n. 10705)”, e dopo aver ricordato che “l’art. 3, lettera g), delle norme di attuazione del PUC di Bolzano definisce la distanza dai confini come la distanza minima misurata in proiezione orizzontale tra il punto più sporgente del perimetro della superficie coperta ed i confini di proprietà del lotto..”, è pervenuto alla conclusione che “la deroga alla prescritta distanza di cinque metri dal confine di proprietà, presuppone, necessariamente, il consenso---dell’intero condominio, mentre non può ritenersi sufficiente il consenso del proprietario della singola porzione materiale confinante, non potendo detta porzione materiale essere considerata un “lotto” a sé stante”.
Come nella decisione citata, anche nella fattispecie all’esame, non costituendo la pm 10 un lotto a sé stante, ma facente parte della p.ed 1064, era necessario acquisire il consenso di tutti i comproprietari del Condomino Roxi; assenso mancante, quanto meno da parte di due condomini, ossia delle Sig.re Profaizer e Pedrotti, che sono parti ricorrenti nel presente processo.
Tale consenso era, anche, necessario, per la demolizione del muro di recinzione della p.ed 1064, che delimitava il confine di tutto il relativo lotto condominiale della medesima p.ed, ivi compresa anche la pm 10, che consisteva in un giardino ricavato all’interno dell’area non edificata del Condominio Roxi.
Da quanto sopra si evince che la funzione del muro era quella di delimitare tutta la proprietà del Condominio Roxi e non solo quella relativa alla pm 10. Con la conseguenza che tutto il muro è da considerarsi condominiale, non essendo possibile sostenere che una porzione di esso appartenesse solo al proprietario della pm 10.
Infatti, ai sensi del comma 3 dell’art. 1117 Cod. Civ. sono parti comuni dell’edificio “i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune”, purchè, ai sensi del precedente comma 1, “il contrario non risulti dal titolo”.
Orbene, nel caso, non può sussistere dubbio sul fatto che il muro comune che delimita il lotto del condominio Roxi serva all’uso comune ed, inoltre, agli atti non si rinviene il titolo che contrasti quanto sopra.
Conseguentemente il Comune non avrebbe potuto autorizzare la demolizione del muro condominiale, in assenza di consenso espresso da tutti i comproprietari del Condominio Roxi.
È condivisibile, quindi, sul punto, la censura dei ricorrenti, che, nel comportamento del Comune, ravvisano, anche, un “ulteriore violazione dell’art. 70 l.p. n 13/1997, difettando in capo al concessionario il titolo a poter liberamente disporre della p.m. 10 della p.ed. 1064 (ora p.ed. 5128) ed a poter demolire il muro comune di confine”.
Le considerazioni sopra svolte portano a concludere che il primo motivo è fondato; con la conseguenza che la richiesta di annullamento della concessione edilizia impugnata e dei provvedimenti caratterizzanti l’iter del rilascio della stessa, è meritevole di accoglimento, senza dover passare all’esame delle ulteriori censure fatte valere nel ricorso; inoltre, rendono superflua la richiesta di consulenza tecnica richiesta dai ricorrenti, sia nell’atto introduttivo del presente processo che nelle successive memorie difensive (rispettivamente di data 18 e 30.01.2013), finalizzata a provare le circostanze sostenute nel gravame.
Infatti, secondo un costante indirizzo giurisprudenziale, cui il Collegio aderisce, l’atto amministrativo fondato su più ordini di motivi deve considerarsi legittimo, quando ne esista almeno uno esente da vizi e idoneo a sostenere congruamente l’atto stesso (c.d. “principio della ragione sufficiente” - cfr., ex multis, CGA, 8 agosto 1998, n. 458 e TRGA Bolzano, 12 ottobre 2005 n. 327 e 24 maggio 2005, n. 191, 28 settembre 2004, n. 417, 28 giugno 2002, n. 320 e 15 febbraio 2002, n. 82).
I ricorrenti chiedono, anche, il risarcimento del danno, per il “caso in cui l’edificio concessionato dovesse essere effettivamente eretto secondo progetto”; danno consistente in un “apprezzabile pregiudizio a tutti gli appartamenti dei ricorrenti, per diminuzione di soleggiamento, dell’esposizione, di circolazione dell’aria e per aumento di carico antropico” e che viene quantificato in una “diminuzione di valore di mercato individuata prudenzialmente nella misura tra il 20-30% per gli apparta-menti del Condominio Villa Park, tra il 30-40% per gli appartamenti del Condominio Roxi, e tra il 5-15% per gli appartamenti del Condominio Frieda e Rike, il tutto salvo miglior valutazione”.
Aggiungono la richiesta di rifusione di “tutti i danni conseguenti alla perdita della cubatura nell’esclusiva disponibilità del Condominio Villa Park in caso di effettivo utilizzo da parte della società Mendola Uno Srl in base alla concessione edilizia impugnata”.
Tuttavia non risulta al Collegio, ne viene in alcun modo provato, che il progettato edificio sia stato realizzato (cosa, del resto, praticamente impossibile, considerato che era stata disposta la sospensione dei provvedimenti impugnati con ordinanza collegiale n. 196/2012 del 20.11.2012).
Infine vengono richiesti “tutti i danni cagionati dall’esecuzione dello scavo, salvo quantificazione a seguito della loro verificazione”, quantificazione, peraltro, mai effettuata.
Si deve, a tale proposito, precisare che, nel ricorso veniva richiesto l’espletamento di una consulenza tecnica, finalizzata, anche, alla stima di questi danni.
In ogni caso, con riferimento ai presunti danni conseguenti ai lavori dello scavo, dalla documentazione fotografica dimessa dai ricorrenti il 26.12.2012, non si rinviene alcun danno nei confronti degli stessi; per la cui la richiesta risarcitoria non viene supportata da elementi tali da poter convincere il Collegio che detto scavo abbia causato danni, che possano assumere rilevanza sotto il profilo urbanistico-edilizio, alle proprietà dei ricorrenti. Con la conseguenza che la relativa domanda non può essere accolta e deve essere respinta anche la richiesta di assunzione di una consulenza tecnica, volta alla quantificazione dei danni asseriti.
In conclusione, è fondato il ricorso per la parte volta ad aggredire la concessione edilizia 278/12 e gli atti significativi dell’iter di rilascio della medesima; mentre il gravame è inammissibile, limitatamente all’impugnativa della delibera della Giunta provinciale n. 991 del 2.7.2012; inoltre è infondata e deve essere, conseguentemente, respinta, la richiesta di risarcimento dei danni.
La complessità delle questioni trattate giustifica la compensazione delle spese di giudizio tra le parti, ad eccezione del contributo unificato che viene posto, in via solidale, a carico del Comune di Bolzano e della società controinteressata, soccombenti in giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa - Sezione autonoma di Bolzano, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile, limitatamente all’impugnativa della delibera della Giunta provinciale n. 991 del 2.7.2012.
Accoglie il ricorso avverso gli altri provvedimenti impugnati, che, di conseguenza, annulla.
Rigetta per il resto, ivi compresa la domanda di risarcimento dei danni.
Spese di lite compensate.
Il contributo unificato viene posto, in via solidale, a carico del Comune di Bolzano e della società controinteressata.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Bolzano nella camera di consiglio del giorno 20 febbraio 2013 con l'intervento dei magistrati:
Lorenza Pantozzi Lerjefors, Presidente
Hugo Demattio, Consigliere
Luigi Mosna, Consigliere, Estensore
Margit Falk Ebner, Consigliere


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