a cura del Dott. Francesco Barchielli



Avv. Federico Faldi. Sul titolo per la realizzazione scala interna


Sulla qualificazione dell''intervento edilizio comportante la realizzazione di una scala interna (tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia)

L’art. 3, comma 1, lett. b, del DPR 380/2001 stabilisce che costituiscono interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso ...”.
 
La manutenzione straordinaria ricomprende dunque tutti gli interventi che non comportino modificazioni sostanziali degli edifici, ma che siano funzionalizzati al rinnovamento di un edificio esistente, anche mediante modifiche interne, che non incidano sulla volumetria e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
 
Il Consiglio di Stato, Sez. II, con sentenza n. 356 del 14 gennaio 2020 ha osservato in merito a lavori che hanno interessato “la demolizione parziale della soletta per realizzare una scala interna in sostituzione dell’esistente botola per creare un miglior collegamento con il sottotetto non abitabile sempre di proprietà del ricorrente con realizzazione di tre lucernari”, “la rimodulazione degli spazi interni” e “il rifacimento dei pavimenti, rivestimenti ed impianti” che “tali interventi sono riconducibili al concetto di manutenzione straordinaria, evidenziando, atteso che non si è proceduto all’aumento di superficie complessiva del fabbricato, né all’aumento di volumi, né al mutamento della destinazione d’uso dell’immobile, in quanto si è avuta una semplice ridistribuzione degli spazi interni con diversa rimodulazione della superficie dei vani preesistenti. Come aveva chiarito la giurisprudenza amministrativa con riguardo all’interpretazione del citato art. 31 L. n. 457-1978, il progetto edilizio con il quale si prevede una diversa distribuzione della superficie interna dei locali, la realizzazione di tramezzi e divisori nuovi nonché di nuovi servizi igienici e ripostigli, non configura una vera e propria ristrutturazione edilizia, ma un’ipotesi di manutenzione straordinaria (cfr., ex multis , Consiglio Stato, sez. V,19 luglio 2005, n. 3827; sez. V, 25 marzo 1991, n. 368).
 
Analogamente, il T.A.R. Campania, Salerno, Sez. II, con sentenza n. 905 del 15 luglio 2020 ha annullato un’ordinanza demolitoria, nella parte in cui ingiungeva la “rimozione degli interventi di distribuzione interna realizzati al primo piano nonché della scala di collegamento interna”, in quanto “trattasi di opere di manutenzione straordinaria ex art. 3 del DRP380/2001, che non alterano la sagoma dell’edificio e non realizzano una modifica volumetrica, afferendo all’interno dell’immobile; come tali,assentibili mediante SCIA e non con permesso di costruire.
Com’è noto, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria assoggettata al semplice regime della comunicazione di inizio lavori, originariamente ex art. 6-bis del d.P.R. n. 380 del 2001”.
 
A conferma di quanto indicato, anche il TAR Toscana, Sez. III, con sentenza n. 449 del 28 marzo 2018 ha ritenuto che “l’inserimento di una scala non possa di per sé alterare i caratteri architettonici della struttura che devono essere apprezzati tenendo conto della stessa nella sua globalità e non nei singoli ambienti di cui essa si compone, poiché, diversamente opinando, l’innesto di qualunque elemento nuovo nel corpo del fabbricato potrebbe essere giudicato dall’amministrazione incompatibile con i caratteri di una certa stanza o di un ingresso che la stessa, secondo i canoni più vari, potrebbe ritenere meritevoli di conservazione” … “Il riferimento è, in particolare, alla L. 164 del 2014 che ha incluso nell’ambito della manutenzione straordinaria anche il frazionamento e l’accorpamento di unità immobiliari. Se un intervento di totale riorganizzazione interna dei volumi e degli spazi come quello derivante dal frazionamento o dall’accorpamento viene ora ricompreso dal legislatore nella “più leggera” tipologia della manutenzione straordinaria, appare arduo sostenere che le modifiche distributive siano ammissibili solo nell’ambito della ristrutturazione.
 
Infine, il T.A.R. Toscana, Sez. III, con sentenza n. 1553 del 27 novembre 2018 ha osservato in riferimento ad una “scala di collegamento realizzata all’interno di una chiostrina” che “ben può parlarsi di un nuovo elemento accessorio che non comporta alterazioni dei caratteri dell’edificio, non risultando in alcun modo visibile dall’esterno e limitandosi a rendere più funzionale una zona già di servizio, senza dunque interferire con la tipologia e con gli elementi formali identitari dell’immobile” e che dunque “modeste modifiche distributive, come quella in esame, non possono certo venire di per sé ricondotte alla categoria della ristrutturazione, come pretenderebbe il Comune resistente” (cfr. anche T.A.R. Firenze, Sez. III, n. 967 del 24 luglio 2020).
 
Del resto anche l’Agenzia delle Entrate in risposta ad un quesito (19 agosto 2020, rivista Fisco Oggi) ha recentemente affermato che i lavori di costruzione di una nuova scala internaSe sono stati effettuati su una singola unità immobiliare residenziale” … “rientrano tra quelli di manutenzione straordinaria (di cui alla lettera b dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001)”.
 
Alla luce della rassegnata giurisprudenza si deve ritenere che la realizzazione o il rifacimento di una scala interna rientri in linea generale tra gli interventi di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 3, lett. b, del DPR 380/2001, atteso che la stessa comporta modeste modifiche distributive, non altera la sagoma dell’edificio, non realizza una modifica volumetrica e non comporta mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, afferendo all’interno dell’immobile.
 
Avv. Federico Faldi (Studio Legale Barchielli)


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