L'uso delle parti comuni deve essere di oggetto di accordo tra i vari comproprietari.

IL CASO Il proprietario di un locale adibito a bar può mettere a disposizione dei suoi clienti un servizio igienico, quando il locale della toilette è in comproprietà con altri soggetti?

LA DECISIONE

La Corte di cassazione risponde negativamente. Al centro del contendere c'è l'utilizzo di un gabinetto nel cortile di una abitazione, oggetto di un aspro contenzioso tra fratelli. In particolare uno degli interessati ha destinato il servizio a uso del locale di bar in proprietà esclusiva. Il locale adibito a bar è stato locato a un inquilino cui il proprietario ha messo a disposizione il servizio igienico in comproprietà.
I giudizi di merito si erano conclusi senza la condanna al gestore del bar di inibire ai clienti l'uso del gabinetto comune posto nel cortile e legittimando, così, un uso pubblico del medesimo.

La Corte di cassazione è stata di diversa opinione. L'articolo 1102, codice civile, si legge nella sentenza, consente al comproprietario l'utilizzazione della cosa comune anche in modo particolare e più intenso. L'articolo citato vieta, però, di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, escludendo che l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari.

Un locale adibito a gabinetto non può, pertanto, essere utilizzato da uno dei partecipanti alla comunione anche per uso di decenza degli avventori di un bar aperto in un locale di sua proprietà esclusiva. È vero che tale uso non è idoneo ad asservire il bene. E però tale uso modifica la naturale destinazione del gabinetto a essere utilizzato dai soli comproprietari e, dall'altro, altera il rapporto di equilibrio tra i diritti concorrenti dei singoli comunisti.

GLI EFFETTI PRATICI

L'uso delle parti comuni deve essere di oggetto di accordo tra i vari comproprietari. Il comproprietario può consentire che terzi utilizzino il bene, ma nel rispetto delle prerogative degli altri comproprietari.

Nel caso oggetto della sentenza della Corte di cassazione si evidenzia, inoltre, che il comproprietario molto probabilmente è inadempiente nei confronti dell'inquilino: se ha promesso in locazione anche il servizio igienico e questo non è più possibile, l'inquilino potrà pretendere dal suo locatore un adeguamento dei locali.
Nel tentativo di conciliare tutti gli interessi in gioco, e in particolare quelle della proprietà con quelle dell'impresa, una via di uscita può essere rappresentata dalla richiesta di locazione del titolare del bar agli altri comproprietari.


Da Italia Oggi del 17/01/2005