Quesiti alla redazione

Le domande che i lettori hanno posto alla redazione, con la risposta. Sono pubblicate in forma anonima.

29 quesiti pubblicati · pagina 1 di 3

1. Quesito n. 20297 02.02.2026

   Si chiede se, in presenza di inquilino, il mancato possesso dell'immobile da parte del proprietario renda illegittimo l'atto di acquisizione al patrimonio indisponibile del Comune.

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   Circa il mancato possesso dell'immobile da parte del proprietario dell'immobile in presenza di inquilino ed inoperatività dell'effetto acquistitivo, la giurisprudenza ha assunto l’illegittimità del provvedimento di acquisizione adottato nei confronti del proprietario qualificabile come incolpevole rispetto ai perpetrati abusi edilizi considerate le iniziative giudiziarie che il medesimo ha intrapreso al fine di recuperare il possesso dell’immobile per procedere alla demolizione delle opere abusive.

2. Quesito n. 20276 18.01.2026

   Alla luce di quanto previsto adesso dall'art. 1, comma 23, della l. 199 del 2025 (Finanziaria 2026), che ha modificato l'art. 5, comma 10, del D.L. 70 del 2011, gli immobili oggetto di condono edilizio (sanatoria straordinaria) possono adesso essere considerati equiparati ad ogni effetto di legge agli immobili legittimi, con possibilità di eseguire sugli stessi tutti gli interventi e non solo quelli fino alla manutenzione straordinaria o al risanamento conservativo?

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   Ai sensi dell'art. 1, comma 23, della l. 199 del 2025

   a) sembrerebbe oggi superato l'orientamento restrittivo della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato, formatosi nel 2024-2025, in ordine all'equiparazione tra immobili condonati ed immobili legittimi, con conseguente possibilità di eseguire interventi che esorbitano l'ambito della nozione di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo;

   b) non è tuttavia escluso che anche la suddetta norma, così come da ultimo modificata, possa costituire oggetto di un nuovo possibile giudizio di legittimità costituzionale;

   c) il nuovo tenore dell'art. 5, comma 10, del D.L. 70 del 2011, non affronta il problema degli immobili non sanati né condonati, ma meramente fiscalizzati, per i quali restano quindi in uno stato incerto.

3. Quesito n. 20269 12.01.2026

   Si richiede un parere circa la corretta individuazione della decorrenza del vincolo ex lege ai sensi della normativa sui beni culturali su un bene inaugurato nel 1914 e acquisito dal Comune nel 1984 nonchè quali termini siano da applicare in relazione all'ampliamento all'immobile avvenuto successivamente nel 1986.

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   RISPOSTA

   In relazione al termine di decorrenza del vincolo ex lege sugli immobili pubblici, si rappresenta:

   1. Normativa di riferimento
   Ai sensi dell'art. 10 del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) "sono beni culturali le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro , ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico".
   Il successivo art. 12, poi, così modificato dalla L. 124/2017 comma 175 lettera C), stabilisce che:
   "1. Le cose indicate all'articolo 10, comma 1, che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre settanta anni, sono sottoposte alle disposizioni della presente Parte fino a quando non sia stata effettuata la verifica di cui al comma 2.
   2. I competenti organi del Ministero, d'ufficio o su richiesta formulata dai soggetti cui le cose appartengono e corredata dai relativi dati conoscitivi, verificano la sussistenza dell'interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico nelle cose di cui al comma 1, sulla base di indirizzi di carattere generale stabiliti dal Ministero medesimo al fine di assicurare uniformità di valutazione.
   (...)
   4. Qualora nelle cose sottoposte a verifica non sia stato riscontrato l'interesse di cui al comma 2, le cose medesime sono escluse dall'applicazione delle disposizioni del presente Titolo".

   
   2. Presunzione iuris tantum di interesse culturale
   Circa l'individuazione del momento in cui operino le citate norme del Codice dei Beni Culturali, si richiama quanto stabilito dal Consiglio di Stato, Sezione VI, 4 agosto 2023, n. 7542.  
   In premessa, i giudici ribadiscono come "in relazione ai beni di proprietà pubblica sussiste una presunzione iuris tantum di interesse culturale, con conseguente sottoposizione al relativo regime di tutela, fino all'esito del procedimento di verifica; questo può concludersi con un provvedimento amministrativo negativo di quell'interesse, che produce gli effetti di una condizione risolutiva di quel regime; ovvero con un provvedimento positivo che conferma e consolida il regime medesimo".
   Tuttavia le norme richiamate "ancorano il regime di tutela all'appartenenza pubblica ovvero privata del bene, senza specificare se, ai fini dell'individuazione della disciplina applicabile, sia debba guardare solo al momento di venuta ad esistenza del bene, o se rilevino anche i successivi trasferimenti della proprietà".
   Vengono così in rilievo due differenti soluzioni: da un lato, "cristallizzare" il regime applicabile al bene in questione in base alla circostanza che questo, nel momento in cui veniva ad esistenza, era di proprietà privata non rilevando i successivi trasferimenti; dall'altra, ritenere sufficiente, al fine di stabilire se il bene sia soggetto o meno al regime della verifica di interesse culturale, la constatazione che il bene sia divenuto nel corso del tempo di proprietà di un ente pubblico.
   Optando per la seconda interpretazione, il Consiglio di Stato ha così chiarito: 
   "10.6.1. Si deve premettere che le norme di riferimento, succedutesi nel corso del tempo - ovvero l'art. 11 della L. n. 1089 del 1939, l'art. 5 del D.Lgs. n. 490 del 1999 e l'art. 10 del D.Lgs. n. 42 del 2004 - nell'individuare i beni di interesse culturale pubblici utilizzano espressioni neutre ( beni "appartenenti" o "di spettanza" dello Stato o di altri enti pubblici), riferibili perciò sia ai beni di proprietà pubblica ab origine, sia ai beni che risultano essere di proprietà pubblica nel momento di entrata in vigore o nel momento di applicazione di ciascuna di tali norme. Pertanto, a livello lessicale non è vietata una interpretazione di tali previsioni che consenta di tenere conto dell'eventuale mutamento di regime della proprietà - da privato a pubblico, o viceversa - che si verifichi nel corso del tempo. Non vi sono dunque, dal punto di vista letterale, ragioni per ritenere che il regime proprio dei beni pubblici non debba applicarsi anche a beni in origine privati e successivamente acquisiti dallo Stato o da altro ente pubblico; in particolare, la lettera delle norme non osta a che un bene, di proprietà privata nel momento in cui entrava in vigore la L. n. 1089 del 1939, possa essere assoggettato al regime di tutela proprio dei beni culturali pubblici, a partire dal momento in cui esso diviene di proprietà pubblica, e in applicazione della legislazione applicabile ratione temporis".

   
   3. Vetustà del bene
   Risulta, pertanto, necessario individuare e accertare la data di esecuzione del bene da cui far decorrere il termine dei 70 anni indicati dalla norma in quanto la circostanza che l'immobile abbia almeno 70 anni integra un elemento costitutivo della fattispecie legale di attribuzione del potere di vincolo.
   Come precisato in passato anche dal Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio n. 5140 - “Ulteriori riflessioni sul codice dei beni culturali” (Approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 2 luglio 2004) "non è sempre agevole individuare l’età di un opera; la giurisprudenza ha precisato che, in sede di imposizione del vincolo di interesse culturale, l’amministrazione non solo deve accertare la data di esecuzione dell’opera, ma ha altresì l’obbligo di fornire la prova che un determinato immobile abbia più di cinquant’anni.
   Ai fini di tale accertamento, la giurisprudenza ha, inoltre, precisato che i cinquant’anni" (ndr. termine applicabile secondo la normativa del tempo, oggi 70 anni) "debbano essere calcolati dal momento in cui questo risulti ultimato e non, invece, dalla data del progetto o del titolo abilitativo alla costruzione. L’applicazione della disciplina del codice dei beni culturali presuppone, infatti, l’esistenza del bene e prescinde dalla sola esistenza di un progetto e del relativo titolo abilitativo, in quanto il progetto potrebbe rimanere incompiuto oppure essere realizzato dopo molti anni" (richiamando, in particolare, la sentenza  del T.A.R. Abruzzo, 28 marzo 1985, n. 143, in Foro amm., 1985, II, n. 2030).

   
   4. Possibile estensione del vincolo alla porzione di ampliamento 
   Sulla possibilità di estendere il vincolo dell'immobile principale anche all'ampliamento avvenuto nel 1986, si richiama la recente sentenza del Consiglio di Stato, Sezione VI, 30 settembre 2025, n. 7637.
   Nel caso di specie, i giudici hanno stabilito la legittimità del vincolo su un complesso architettonico chiarendo, tuttavia, che sono necessarie specifiche motivazioni per estendere lo stesso anche agli interni.
   In particolare, per quanto di nostro interesse, si evidenzia come il bene oggetto fosse un complesso caratterizzato da unità concettuale fin dal progetto tale da legittimare l'estensione del vincolo a tutte le parti infatti il progetto iniziale "comprendeva non soltanto il "volume" della G. in senso stretto, ma anche gli edifici che lo completavano lungo il perimetro delle vie interne che ne definivano il contorno, ivi compresa la via S.P. sulla quale si trova l'immobile dell'appellante. (...) Ad ogni modo, in base alla relazione tecnica e alle fonti ivi richiamate, emerge come sussistesse sin dall'origine un preciso progetto atto a definire la morfologia generale e gli allineamenti dei fabbricati della zona posta sul lato della piazza del Duomo".
   Per quanto riguarda le parti esterne, pertanto, il Consiglio ribadisce che il concetto "è stato in seguito precisato (Consiglio di Stato, Sez. VI, 16 aprile 2015, n. 1942) nel senso che "salvo che non sia diversamente stabilito, i palazzi storici - che usualmente identificano un complesso unitario, quand'anche formato da successive stratificazioni e addizioni - devono presumersi vincolati nel loro insieme, stante l'esigenza che tali beni siano assoggettati a tutela nella loro interezza, a prescindere dal maggiore o minore pregio storico e artistico delle loro singole parti. Diversamente, la storicità del vincolo - che si riferisce al valore testimoniale dell'unità complessiva del manufatto - perderebbe ragione".  
   Infine, Consiglio ha invece accolto la censura con la quale si contestava l'estensione del vincolo anche alle parti interne del fabbricato, chiarendo che "seppure per una parte della giurisprudenza "il fatto che la motivazione del decreto impositivo del vincolo faccia specifico e prevalente riferimento ad alcune caratteristiche esterne dell'edificio, non è di per sé sufficiente per ritenere che il vincolo sia circoscritto alle sole parti esterne e non si estenda, invece, anche alle parti interne, e a parti esterne diverse da quelle specificamente considerate" (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 2 luglio 2013, n. 3545), le particolari ragioni, come innanzi richiamate, che giustificano l'estensione del vincolo al fabbricato in questione, in quanto parte di un complesso omogeneo del quale la relazione tecnica dà esaurientemente conto del pregio storico-architettonico, non appaiono idonee a coprire anche le parti interne del fabbricato".

   5. Osservazioni conclusive
   Per quanto sopra esposto, si ritiene di ritenere che i 70 anni debbano calcolati dal momento in cui l'immobile risulti ultimato.
   Nel caso di specie, pertanto, la data di inaugurazione del 05/07/1914.
   Serve maggiore cautela, viceversa, nell'individuare il termine di decorrenza relativamente all'ampliamento dell'immobile avvenuto nel 1986.
   A riguardo, si rileva che non viene rappresentata l'esistenza di un progetto unitario che già dall'origine (dalla progettazione dell'immobile principale) individuasse la morfologia generale includendo anche la porzione di ampliamento. 
   Se è vero, quindi, che -  anche alla luce della citata sentenza del Consiglio di Stato n. 7637/2025  - è sicuramente possibile estendere il vincolo anche all'ampliamento, merita specifica valutazione l'individuazione dei termini di decorrenza per la parte realizzata nel 1986.
   Si ritiene, infatti, preferibile l'interpretazione per cui l'ampliamento non "eredita" in automatico il vincolo e i relativi termini dell'immobile principale, considerando che, tenuto conto anche l'assenza di un'unità concettuale iniziale, il termine di 70 anni per l'eventuale vincolo decorra dalla data di completamento dell'ampliamento stesso.

4. Quesito n. 20266 08.01.2026

   Si chiede se e in quali limiti, alla luce della normativa vigente e della giurisprudenza, l'amministrazione possa rilasciare una sanatoria subordinando la stessa all'osservanza di prescrizioni o al verificarsi di condizioni.

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   RISPOSTA

   Circa la possibilità per l’Amministrazione di rilasciare una sanatoria condizionata o con prescrizione, si riportano i differenti orientamenti giurisprudenziali. 

   1) la giurisprudenza prevalente esclude l'ipotesi di una sanatoria parziale, salvo i casi di scindibilità delle opere per cui si richiama:

   - Consiglio di Stato sez. II, 10/12/2025, (ud. 21/10/2025, dep. 10/12/2025), n. 9760 per cui non sono, in alcun caso, consentite forme di "sanatoria parziale", riferita a specifiche opere o interventi, poiché "il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate. Pertanto, non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa" (Cons. Stato, sez. IV, 17 marzo /2025, n. 2173).

   - secondo il Consiglio di Stato sez. III, 29/10/2025, (ud. 17/09/2025, dep. 29/10/2025), n. 8395 vero è che, secondo una consolidata giurisprudenza, richiamata anche dal primo giudice, deve escludersi la sanatoria parziale di un abuso edilizio (tra le più recenti, Cons. Stato, sez. IV, 17 marzo 2025, n. 2173), tuttavia tale orientamento non si attaglia a ipotesi nelle quali sia ravvisabile un autonomia tra le varie opere, come avviene nel caso di specie, dove la terza veranda, oltre a essere funzionalmente e strutturalmente distinta dalle prime due, si pone in maniera comunque differente rispetto al paesaggio, essendo collocata sul lato interno dell'edificio e non sul lato strada.
   Quindi su tale presupposto occorrerebbe verificare se le opere da sanare sono o meno scindibili (in quel caso si demoliscono le altre).

   
   2) non è ammessa la sanatoria con prescrizioni (quindi per ipotesi di interventi postumi alla presentazione della sanatoria) anche se tali prescrizioni concernono il ripristino parziale degli abusi. A sosterno

   - Consiglio di Stato sez. II, 17/03/2025, n. 2147 per cui:
   "Il titolo in sanatoria non può contenere alcuna prescrizione, in particolare sub specie di previsione di interventi modificativi dello stato di fatto rilevato al momento dell'accertamento degli abusi, poiché un simile titolo "condizionato" postulerebbe, in contrasto con l'art. 36, d.P.R. n. 380 del 2001, non già la "doppia conformità" delle opere abusive, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e, quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, bensì eventualmente solo alla data futura e incerta in cui il ricorrente abbia ottemperato a tali prescrizioni".

   - CGARS, 11 dicembre 2025, n. 999:
   "B) Il secondo profilo della questione attiene all'impossibilità di accordare sanatorie parziali in violazione del principio della doppia conformità.
   b. 1) l'art. 36 del DPR 380/2001 richiede che l'intervento "risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda". Tale conformità deve sussistere ab origine e non può essere conseguita attraverso modifiche successive all'opera già realizzata.
   La giurisprudenza ha definitivamente chiarito l'impossibilità di accordare sanatorie parziali:
   "Deve essere esclusa la possibilità di accordare una sanatoria parziale di un immobile abusivo, considerando che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, non essendo possibile scindere il manufatto tra i vari elementi che lo compongono, onde consentire la sanatoria di singole porzioni dell'immobile" (Consiglio di Stato, sez. VI , 18/10/2022 , n. 8846).
   b. 2.) Il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti dell'immobile autonomamente considerate, sicché non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni o di una parte seppur significativa di esso.
   La distinzione proposta dagli appellanti tra "sanatoria parziale" e "sanatoria dell'intero immobile con prescrizione di demolizione" è, quindi, priva di fondamento giuridico.
   C ) In conclusione l'accertamento di conformità presuppone la già avvenuta esecuzione delle opere e la loro attuale conformità alla disciplina urbanistica, non potendo essere subordinato all'esecuzione di ulteriori interventi edilizi, anche se finalizzati a ricondurre il manufatto nell'alveo della legalità".

   - nel medesimo senso, il Consiglio di Stato, Sezione VI, 22 novembre 2023, n. 9987 per cui:
   "Nell'ordinamento nazionale, infatti, non è prevista la possibilità di effettuare opere postume alla domanda di sanatoria finalizzate ad adattare e rendere conforme l'immobile o unità immobiliare alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento della domanda e all'epoca dell'esecuzione dell'opera illecita. L'esecuzione di opere postume alla domanda di sanatoria edilizia, ancorché finalizzate a rendere conformi in tutto o in parte determinate irregolarità edilizie alla disciplina in materia, quindi, si pone in contrasto con il regime stesso di doppia conformità previsto dal DPR n. 380 del 2001.
   D'altra parte, la giurisprudenza ha evidenziato che la soluzione di opere postuma alla domanda non risulta ammissibile neanche qualora sia lo stesso ente pubblico ad imporla sotto forma di prescrizione o condizione essenziale al rilascio del permesso di costruire in sanatoria (cfr. Cons. Stato, II, 18 luglio 2022, n. 6180)".

   - Consiglio di Stato sez. VI - 07/06/2024, n. 5101 in cui sostiene parte appellante " [...] l'appellante con la domanda di sanatoria ha innanzitutto rappresentato di voler ripristinare le destinazioni d'uso autorizzate con la concessione edilizia 101/2002 a meno di quelle assentibili in sanatoria attraverso l'asservimento della potenzialità edificatoria di una parte del terreno contraddistinto in catasto al foglio (omissis), di 7.000 mq ricadente nella sua disponibilità ed in relazione al quale ha anche allegato l'impegno all'effettuazione di tale asservimento, asservimento che renderebbe legittime anche le maggiori superfici, residenziali e non residenziali, realizzate;
   - contrariamente a quanto ipotizzato dal Tar, non ci troviamo in presenza di una istanza di sanatoria "condizionata", ma, per un verso, all'intenzione di ripristinare lo stato dei luoghi, eliminando, così, ciò che non è sanabile, per l'altro alla richiesta di accertare la conformità di quanto realizzato a ciò che è assentibile in quanto conforme agli strumenti urbanistici presenti sia all'atto dell'esecuzione dell'intervento che a quello della presentazione dell'istanza, conseguendo in tal modo la regolarizzazione degli abusi meramente formali - vale a dire di interventi che, pur effettuati senza il preventivo rilascio del titolo abilitativo edilizio, risultino conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della loro realizzazione e al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria".
   Chiarisce il Collegio "Come ribadito da Cons. Stato, sez. VI, 14/03/2023, n. 2660, il procedimento per la verifica di conformità ex art. 36 d.p.r. n. 380/2001 sfocia in un provvedimento di carattere assolutamente vincolato, il quale non necessita di altra motivazione oltre a quella relativa alla corrispondenza (o meno) dell'opera abusiva alle prescrizioni urbanistico-edilizie (e a quelle recate da normative speciali in ambito sanitario e/o paesaggistico) sia all'epoca di realizzazione dell'abuso sia a quella di presentazione dell'istanza ex art. 36 d.p.r. n. 380/2001. Ciò determina che, in sede di accertamento di conformità, è interamente a carico della parte l'onere di dimostrare la c.d. doppia conformità necessaria per l'ottenimento della sanatoria edilizia ordinaria ai sensi dell'art. 36 d.p.r. n. 380/2001 (già art.
   13 l. n. 47/1985 ), attesa la finalità dell'istituto, secondo il quale il rilascio del permesso in sanatoria presuppone indefettibilmente la c.d. doppia conformità, vale a dire la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria La stessa appellante sostiene che la propria istanza di sanatoria si fonda su due momenti: il primo di ripristino, il secondo di accertamento di conformità. Ma tale dualità di momenti non è ammessa dal paradigma dell'art. 36 d.p.r. n. 380/2001 che prende in considerazione una situazione unica e già definita (senza lasciar spazio ad un "momento di ripristino"). La sanatoria di cui all'art. 36 d.p.r. n. 380/2001 riguarda soltanto gli abusi formali, ossia quelli relativi a interventi doppiamente conformi agli strumenti urbanistici vigenti alla data della realizzazione e alla data di presentazione dell'istanza. Ne deriva che quando manca la doppia conformità non è possibile proporre una futura modalità di adeguamento (Cons. Stato, sez. VII, 30/03/2023, n. 3291).
   Con puntuale motivazione, Cons. Stato, sez. VI, 15/11/2023, n. 9776 ha sottolineato che l'istituto dell'accertamento di conformità "non può essere subordinato alla realizzazione di ulteriori interventi edilizi che rendano l'abuso conforme agli strumenti urbanistici. Questa conformità deve infatti già sussistere precedentemente e non all'esito di una futura ed ulteriore attività da parte del richiedente. La cosiddetta "sanatoria condizionata", caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati all'esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia che non posseggono, non è prevista dall'assetto normativo di cui al d.p.r. n. 380 del 2001, in quanto l'art. 36 si riferisce esplicitamente ad interventi già ultimati. La disciplina stabilisce che la "doppia conformità" debba sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Un eventuale permesso di costruire in sanatoria contenente prescrizioni sarebbe in contrasto con tale disciplina normativa in quanto postulerebbe non la "doppia conformità" delle opere abusive pretesa dalla disposizione in parola, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e quindi non esistente al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, ma, eventualmente, solo alla data futura ed incerta in cui la richiedente avrebbe ottemperato alle prescrizioni (in termini Cons. Stato, sez. VI, n. 8713/2022 e n. 10317/2022; id., sez. VII, n. 8985/2023). Al contrario, "la sanatoria di cui all'art. 36, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, si fonda sul rilascio di un provvedimento abilitativo sanante da parte della competente Amministrazione, sempre possibile previo accertamento di conformità o di non contrasto delle opere abusive
   non assentite agli strumenti urbanistici vigenti nel momento della realizzazione e in quello della richiesta, previo accertamento di compatibilità paesaggistica nelle ipotesi in cui l'area sia assoggettata a vincolo paesaggistico e che è tassativamente limitato alle sole fattispecie contemplate dall'art. 167 comma 4 del d.lgs. 42/ 2004" (Cons. Stato, Sez. IV, n. 1874/2019)".
   L'appellante afferma: (i) di voler ripristinare le destinazioni d'uso autorizzate con la concessione edilizia 101/2002 e (ii) di voler asservire la potenzialità edificatoria di un diverso fondo. Appare evidente, quindi, che non c'era (la doppia) conformità alla disciplina urbanistica.
   L'appellante sostiene che non ci troveremmo in presenza di una istanza di sanatoria "condizionata", ma dell'intenzione di ripristinare lo stato dei luoghi, eliminando, così, ciò che non è sanabile. Prescindendo dagli aspetti nominalistici, l'appellante conferma, ancora una volta, che occorre realizzare qualcosa per rendere la situazione conforme alla fattispecie prevista dall'art. 36. Ne deriva, da questa semplice circostanza, che l'art. 36 non è applicabile. Come ribadito dalla giurisprudenza citata, il richiedente la sanatoria non deve proporre di fare qualcosa ma ha l'onere di dimostrare la c.d. doppia conformità necessaria per l'ottenimento della sanatoria edilizia ordinaria, doppia conformità che, sul piano meramente logico, non esiste se c'è qualche intervento da fare (quale esso sia) per raggiungere la doppia conformità".

   
   3) in senso contrario:
   - T.A.R Brescia, Sezione II, 21 luglio 2025, n. 703 in cui il Comune subordina il permesso in sanatoria all'adeguamento dell'abuso agli strumenti urbanistici ed edilizi.
   "L’avvenuta rimozione delle opere non sanabili e la sanatoria delle sole opere rimaste
   29. Non può condividersi neppure la censura secondo la quale non sussisterebbe la doppia conformità in quanto il Comune avrebbe richiesto “ la prova dell’esecuzione di alcune opere rispetto all’abuso preordinate ad ottenere la conformità con lo strumento urbanistico attualmente in vigore, in modo da poter rilasciare il permesso di costruire in sanatoria”.
   30. In primo luogo, come già rilevato in sede cautelare, la rimozione delle opere abusive corrisponde alla volontà dei ricorrenti che si oppongono alla regolarizzazione.
   Pertanto, sotto questo profilo, deve rilevarsi la carenza di interesse in ordine alla censura in oggetto.
   31. In ogni caso, ciò che è stato richiesto al controinteressato è l'eliminazione delle opere non assentibili.
   Sul punto si richiama quanto già statuito dall’ordinanza cautelare n. 33 del 2021.
   Quest’ultima evidenzia che il meccanismo della demolizione parziale, quale condizione per la sanatoria delle restanti opere abusive, risulta coerente sia con il principio di proporzionalità sia con la regola della doppia conformità codificata nell’art. 36 del DPR 380/2001.
   32. Con riguardo a tali specifici aspetti, infatti, deve ricordarsi che la demolizione possa essere imposta solo relativamente alle opere prive di doppia conformità, e l’unico modo per non aggravare la posizione dell'autore dell'abuso o del proprietario dell’immobile consiste nel permettere a questi soggetti di separare materialmente le opere sanabili dalle altre.
   Nel caso di specie non si è innanzi alla creazione di un nuovo bene all'unico scopo di sottoporlo a sanatoria, come sostenuto dai ricorrenti. Il Controinteressato ha, in realtà, provveduto a ridurre il bene originario entro i limiti della sanatoria, anticipando la necessaria rimozione delle parti non conformi".

   - Consiglio di Stato, Sezione VII, 17 giugno 2025, n. 5288
   "Come noto è ammesso l'istituto del provvedimento (di solito, abilitativo) condizionato (cfr. Cons. Stato, sez. V, 29 novembre 2004, n. 7762; id., sez. IV, 25 novembre 2011, n. 6260; id., 25 giugno 2013, n. 3447; id., sez. VI, 10 dicembre 2015, n. 5615)
   Infatti, l’esigenza di speditezza dell’azione amministrativa consente all’autorità amministrativa di subordinare gli effetti positivi del proprio provvedimento alla verificazione di un evento (e, dunque, di una specifica condotta del richiedente), ritenuto indispensabile per una valutazione positiva della questione posta al suo esame.
   Sicché non è di per sé vietato, anzi è ammissibile inserire nel titolo edilizio, in via generale ed in mancanza di specifiche disposizioni di legge contrarie, prescrizioni a tutela sia dell’ambiente, sia del tessuto e del decoro abitativo.
   In particolare, il comune, ove sussistano speciali circostanze, ben può imporre prescrizioni purché esse non contrastino con la natura e la tipicità del provvedimento, non siano tali da snaturare l'atto (negandone la funzione) o impongano sacrifici ingiustificabili, sproporzionati o immotivati.
   Ciò in quanto tali clausole, che esattamente sono dette «prescrizioni», semplificano la procedura, giacché senza di esse occorrerebbe respingere l’istanza del privato il quale sarebbe onerato di ripresentare l’istanza in modo assentibile.
   Dunque, attraverso l’apposizione di prescrizioni, si semplifica l'iter procedimentale. Ciò spiega perché la modalità procedimentale di rilasciare concessioni edilizie o permessi di costruire con prescrizioni s’appalesa del tutto conforme sia alle esigenze generali di complessiva speditezza ed efficienza dell'azione amministrativa, sia alla necessità di neutralizzare (o, almeno, contenere) l'effetto del passaggio del tempo per i destinatari dell'atto, senza al contempo creare loro soverchi aggravi.
   Né tali concetti vengono meno con riguardo al rilascio di una concessione in sanatoria, ove, per contro, ancor di più sono avvertite le esigenze di contenimento dell’impatto di opere abusive sul tessuto edilizio ed ambientale e sul decoro urbano (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 9 novembre 2018, n. 6327).
   Sicché il permesso di costruire in sanatoria può legittimamente introdurre o recepire prescrizioni intese ad imporre correttivi sull'esistente o a mitigare l'impatto paesaggistico del manufatto (sì da renderlo più coerente con il contesto ambientale: arg. ex Cons. Stato, sez. VI, 28 giugno 2016, n. 2860), qualora si tratti di integrazioni minime o, comunque, tali da agevolare una sanatoria che altrimenti non sarebbe rilasciabile (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 8 settembre 2015, n. 4176).
   Esportando i riportati principi al caso di specie, deve rilevarsi che il comune, chiedendo il criticato intervento “mitigatore” (consistente in un parziale ripristino), ha esercitato esattamente il potere fin qui descritto, così mantenendo in vita la chance del privato di conseguire, anche se in misura ridotta, un beneficio che, diversamente gli verrebbe totalmente negato".

5. Quesito n. 20254 20.12.2025

   Su due lotti contermini, identificati nella vigente strumentazione urbanistica comunale PUC in zona omogenea Zto B2 - Completamento da residui di Piano, risultano, su di uno, l'edificazione di tettoie di superficie di 101,50 mq appoggiati al confine e aperti sui tre lati, mentre sull'altro una richiesta di PDC per la realizzazione di due villette a schiera.rnLa richiesta di PDC in esame localizza il manufatto da costruire in aderenza alle tettoie poste a confine.rnLa zona di interesse consente interventi di nuova costruzione nel rispetto degli indici e parametri urbanistici ed edilizi indicati dalle norme tecniche di attuazione e ammette la costruzione sul confine, esclusivamente nel caso di costruzione contemporanea di due edifici, o in aderenza.rnPosta la distanza di 5,00 m dal confine e 10,00 m dai fabbricati è possibile assentire la richiesta di PDC autorizzando la costruzione delle due villette in aderenza alle tettoie esistenti poste sul confine tra i due lotti?rnLe tettoie risultano essere state realizzate senza titolo edilizio e pertanto allo stato completamente abusive e costituiti da pilastri infissi al suolo e copertura in lamiera coibentata.

   Risposta della redazione apri per leggere

   Si riscontra il quesito posto premettendo che:

   1. secondo giurispudenza "costituisce "costruzione", ai sensi dell'art. 873 c.c., anche un manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria ed abbia i caratteri della stabilità, della consistenza e dell'immobilizzazione al suolo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva qualificato come costruzione una tettoia aperta su un lato e saldamente fissata con la copertura al muro di confine, i cui montanti, pur essendo dei cavalletti mobili, erano cementati al suolo)" (Cassazione civile, Sezione II, 21 febbraio 2019, n.5145);

   2. sempre secondo giurisprudenza "Gli edifici abusivi non possono essere tenuti in considerazione nel calcolo delle distanze, neanche se sono stati realizzati prima degli edifici regolarmente assentiti" (Cassazione civile, sezione II, 21 febbraio 2019, n.5145)
   Tale principio è stato applicato per rigettare l' istanza di un vicino, proprietario del manufatto abusivo, che lamentava la violazione della distanza ad opera del richiedente un permesso di costruire su lotto confinante. Facendo applicazione di tale principio al caso in esame, esso implicherebbe l'impossibilità di tenere conto della tettoia abusiva, ancorché non ancora demolita.

   Tutto quanto premesso, e facendo applicazione dei principi richiamati, si ritiene di poter escludere la possibilità di rilascio di un permesso di costruire al fine della realizzazione dell'intervento in aderenza, non potendo la tettoia essere considerata preesistente al fine dell'applicazione della normativa sulle distanze, come declinata negli strumenti urbanistici.

6. Quesito n. 20192 09.12.2025

   IL dpr 380/01 all'art. 36 bis comma 1 riporta : "[...]In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire [...] , il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32"., ed ancora al comma 2 “il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l'edilizia [...] subordinatamente alla preventiva attuazione [...]. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo". Nelle Zto disciplinate dalle NTA in cui vi è l'obbligo della realizzazione degli standard urbanistici, al fine di determinare la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, il rilascio del permesso in sanatoria, può essere condizionato alla realizzazione da parte del richiedente di tali standards?

   Risposta della redazione apri per leggere

   SINTESI DELLA RISPOSTA: Ai sensi della citata giurisprudenza, la pianificazione ha carattere indefettibile e la sua omissione non può essere sanata ex post, pena la violazione dei principi di legalità e buon andamento dell’azione amministrativa. L’eventuale rilascio di un permesso in sanatoria in assenza del piano attuativo che presuppone il ritiro di un titolo edilizio necessario alla realizzazione di opere di urbanizzazione (standards) integrerebbe, pertanto, un titolo illegittimo, esponendo l’intervento al rischio di essere qualificato come lottizzazione abusiva ai sensi dell’art. 30 D.P.R. 380/2001, poiché comporterebbe una trasformazione urbanistica del territorio al di fuori del disegno pianificatorio comunale.

7. Quesito n. 19607 14.10.2024

   Le varianti essenziali, caratterizzate da incompatibilità quali-quantitative con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall'art.32 del DPR 380/01, sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto al primo, e per esso valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante. Il quesito è: per momento di realizzazione della variante, si intende quando la richiesta di variante è presentata oppure quando è rilasciato il permesso?

   Risposta della redazione apri per leggere

   Sulla disciplina urbanistica vigente in ipotesi di istanza di permesso di costruire per l'esecuzione di varianti essenziali.

8. Quesito n. 19609 14.10.2024

   Si chiede se, in caso di sanatoria ex art. 36 (o ex art. 36 bis) D.P.R. n. 380 del 2001 di opere realizzate ante 1967, gli oneri concessori debbano esser valutati all'epoca della realizzazione dell'abuso oppure siano da calcolarsi alla data odierna.

   Risposta della redazione apri per leggere

   RISPOSTA

   Il Consiglio di Stato ha avuto modo di chiarire il corretto calcolo degli oneri concessori a seguito di sanatoria delle opere abusive. 
   Si richiama di seguito, pertanto, quanto statuito nella sentenza del Consiglio di Stato, Sezione II, 3 novembre 2023, n. 9525, per cui:

   "Occorre così passare alla disamina del motivo di primo grado ritualmente riproposto da parte appellata in questa sede, con il quale si deduce l'illegittimità dei provvedimenti impugnati nella parte in cui applicano il doppio del contributo di costruzione, trattandosi di opere realizzate ante 1967. In particolare, deduce parte appellata che se è vero che l'art. 36, comma 2, prevede che "il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia", la norma, tuttavia, così prosegue: "ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16". Tale disposizione troverebbe applicazione nel caso di specie in quanto le opere oggetto di sanatoria sono state realizzate in sede di costruzione dell'edificio, e precisamente nell'anno 1962, quindi prima del 1967, epoca in cui i titoli edilizi erano gratuiti, essendo stati introdotti gli oneri di urbanizzazione solo con la L. n. 765 del 1967. Si chiede quindi la rideterminazione in diminuzione sia degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (da € 85.385,99 a € 42.692,99) sia del costo di costruzione (da € 14.038,35 a € 7.019,17). Il tutto con restituzione all'odierno appellato della maggior somma versata, pari a € 49.712,16 (€ 42.692,99 + € 7.019,17), oltre interessi legali dalla data di proposizione della domanda al saldo.

   11.1. La censura è infondata, in quanto gli oneri concessori devono essere determinati secondo le regole e i parametri vigenti al momento del rilascio del titolo in sanatoria ed in tal senso depone un costante orientamento giurisprudenziale. Questa Sezione ha infatti rilevato che tale principio trae fondamento, in primo luogo, nell'applicazione del canone tempus regit actum, perché è soltanto con l'adozione del provvedimento di sanatoria che il manufatto diviene legittimo e, quindi, concorre alla formazione del carico urbanistico che costituisce il presupposto sostanziale del pagamento del contributo e, in secondo luogo, su considerazioni di ordine teleologico, in quanto consente di meglio tutelare l'interesse pubblico all'adeguatezza della contribuzione rispetto ai costi reali da sostenere (Cons. di Stato, sez. II, 27 aprile 2020, n. 2667). Il motivo di primo grado quivi riproposto va quindi respinto".

9. Quesito n. 19503 12.08.2024

   Si chiede se sia legittimo, una volta appurata la necessità di opere di manutenzione, emanare un'ordinanza per il ripristino delle condizioni di sicurezza di una strada vicinale privata. La strada si trova in una situazione di degrado e pericolo ma i frontisti non riescono a trovare un accordo per provvedere. Pertanto, una parte di loro richiede all'Amministrazione di provvedere.

   Risposta della redazione apri per leggere

   Viene richiesto un parere in ordine alla legittimità dell'emanazione dell'ordinanza per il ripristino delle condizioni di sicurezza di una strada vicinale privata, una volta appurata la necessità di opere di manutenzione.

   Normativa di riferimento
   Il D. Lgt. 1446 del 1918 (tuttora vigente per effetto del d.lgs. n.179/2009 che lo ha espunto dall'elenco delle abrogazioni allegato al d.l. n.200/2008, conv. in legge n.9/2009), all'art. 1, prevede che "Gli utenti delle strade vicinali, anche se non oggette a pubblico transito, possono costituirsi in Consorzio per la manutenzione e la sistemazione o ricostruzione di esse".
   Il D. lgt. 1446/1918 disciplina all'art. 2 la presentazione della domanda di costituzione del Consorzio, per cui: "La domanda per la costituzione del Consorzio presentata al sindaco del Comune da un numero di utenti che rappresenti, o che assuma a proprio carico, almeno il terzo della spesa occorrente per le opere proposte, sulla base di una perizia sommaria di massima. Alla domanda deve unirsi, oltre tale perizia, il progetto di statuto consorziale e lo schema dell'elenco degli utenti, con il piano di ripartizione della spesa fra essi.
   La Giunta municipale, sentiti gli utenti, formula tutte le proposte per la costituzione del Consorzio, le quali vengono depositate, per la durata di 15 giorni, presso l'Ufficio comunale. L'avviso di deposito è pubblicato nell'albo pretorio, ed è notificato agli utenti dal messo comunale.
   Il Consiglio comunale, decorsi almeno altri quindici giorni, decide sui reclami che nei detti termini fossero stati prodotti; e, tenute presenti le proposte della Giunta, approva la costituzione del Consorzio, l'elenco degli utenti ed il piano di ripartizione della spesa. Copia della deliberazione consiliare è pubblicata nell'albo pretorio durante quindici giorni; e dell'esito dei reclami è dato avviso agli interessati".
    L'art. 15, in relazione agli eventuali impedimenti, prevede che:
   "Le funzioni di vigilanza o polizia sulle strade vicinali sono esercitate dal sindaco, a cui spetta ordinare che siano rimossi gli impedimenti all'uso delle strade e all'esecuzione delle opere definitivamente approvate e che siano ridotte nel pristino stato le cose abusivamente alterate (...).
   Per le strade non soggette ad uso pubblico il sindaco può solo provvedere quando ne sia richiesto, e può autorizzare il Consorzio ad eseguire lavori di ripristino anche in pendenza di ricorsi".
   La Legge n. 2248/1865, nel fornire la disciplina relativa alle strade vicinali, prevede che "La riparazione e conservazione delle strade vicinali sta a carico di quelli che ne fanno uso per recarsi alle loro proprietà, sia che queste si trovino o no contigue alle strade stesse, quando per diritto o per consuetudine un tale carico non ricada sopra determinate proprietà o persone" (art. 51).
   Il seguente art. 52 prosegue stabilendo che "Il sindaco d'ufficio o ad istanza degli interessati convoca annualmente o quando occorra gli utenti delle strade vicinali per deliberare sui modi di dare esecuzione alle opere di cui sarà stata verificata la necessità, e sul riparto della spesa.
   Non intervenendo all'adunanza la metà dei chiamati, o non prendendosi alcuna deliberazione dalla maggioranza degli intervenuti, o non eseguendosi poi quanto fu deliberato, l'affare è deferito alla risoluzione del Consiglio comunale.
   La Giunta municipale provvede d'ufficio all'esecuzione dei lavori, se gli interessati trascurino di eseguirli entro il termine prefisso nella deliberazione del Consiglio, e decorrendo dalla pubblicazione della medesima".
   Per quanto riguarda il potere di ordinanza, l' art. 54 del D.lgs. n. 267/2000 (T.U.E.L.) stabilisce che
   "1. Il sindaco, quale ufficiale del Governo, sovrintende:
   a) all'emanazione degli atti che gli sono attribuiti dalla legge e dai regolamenti in materia di ordine e sicurezza pubblica;
   b) allo svolgimento delle funzioni affidategli dalla legge in materia di pubblica sicurezza e di polizia giudiziaria;
   c) alla vigilanza su tutto quanto possa interessare la sicurezza e l'ordine pubblico, informandone preventivamente il prefetto.
   4. Il sindaco, quale ufficiale del Governo, adotta con atto motivato provvedimenti, anche contingibili e urgenti nel rispetto dei princìpi generali dell’ordinamento, al fine di prevenire e di eliminare gravi pericoli che minacciano l'incolumità pubblica e la sicurezza urbana. I provvedimenti di cui al presente comma sono preventivamente comunicati al prefetto anche ai fini della predisposizione degli strumenti ritenuti necessari alla loro attuazione".

   
   Sulle strade vicinali
   In via generale, si evidenzia che le strade possono essere così suddivise:
   - in relazione alla proprietà del suolo, si distingue tra strade pubbliche (ossia di proprietà di enti pubblici) e strade private;
   - in relazione alla destinazione, si distingue tra strade ad uso pubblico e strade ad uso privato.
   In particolare, non si rinviene una univoca definizione di strada vicinale, rilevandosi alcune esplicazioni della stessa in giurisprudenza per cui "sono strade poste al di fuori dei centri abitati che, attraversando plurimi e distinti fondi, consentono il transito e l’accesso ai medesimi. Quanto al regime giuridico, si tratta di strade di proprietà privata, costituite mediante il conferimento di aree da parte dei proprietari dei fondi laterali e contigui (ex collatione privatorum agrorum), che ne diventano pertanto comproprietari (sent. Cass. civ. n. 3130/2013)".
   Le strade vicinali private sono, quindi, quelle strade in comproprietà tra i proprietari dei fondi contigui e destinate, di regola, all’utilizzo dei soli frontisti.
   Tali strade, tuttavia - come specificato dal seguente punto 2.1. - possono essere anche percorse da qualsiasi persona, venendo così meno l'utilizzo esclusivo di una cerchia ristretta e individuata di soggetti quali sono i comproprietari.
   2.1. Sulle destinazione pubblica delle strade vicinali in giurisprudenza
   Le strade vicinali possono, infatti, assumere carattere pubblico qualora adducano a luoghi pubblici di interesse generale e vengono utilizzate abitualmente dalla generalità dei cittadini. Nelle vicinali pubbliche il sedime della strada (compresi accessori e pertinenze) è privato mentre l'ente pubblico è titolare di un diritto reale di transito a norma dell'art. 825 c.c..
   Come chiarito da univoca giurisprudenza (T.A.R. Lazio, Roma, Sezione II bis, 7 aprile 2021, n. 4128) "ai fini della qualificazione di una strada come "vicinale pubblica", occorre avere riguardo alle sue condizioni effettive, in quanto una strada può rientrare in tale categoria solo qualora rilevino il passaggio esercitato "iure servitutis pubblicae" da una collettività di persone appartenenti a un gruppo territoriale, la concreta idoneità del bene a soddisfare esigenze di carattere generale, anche per il collegamento con la pubblica via, e un titolo valido a sorreggere l'affermazione del diritto di uso pubblico, che può anche identificarsi nella protrazione dell'uso da tempo immemorabile, non essendo sufficiente l'iscrizione della strada nell'elenco delle strade vicinali di uso pubblico che costituisce presunzione "iuris tantum", superabile con la prova contraria, che escluda l'esistenza di un diritto di uso o di godimento della strada da parte della collettività (cfr., ex multis, Cass., SS. UU., 16 febbraio 2017, n. 713; Cons. St., sez. VI, 20 giugno 2016, n. 2708; id. sez. IV, 19 marzo 2015, n. 1515; id. sez. IV, 10 ottobre 2018, n. 5820).
   Nella fattispecie, dunque, nella quale la sopra indicata presunzione non opera, stante l'assenza dell'inserimento nell'elenco delle strade di uso pubblico, l'amministrazione avrebbe dovuto fornire elementi idonei a comprovare la destinazione pubblica della strada de qua".
   Sotto il profilo funzionale, la giurisprudenza (si veda, ad esempio, Corte d'Appello Ancona, Sezione II, 17 settembre 2020, n. 925) ha individuato tre requisiti necessari per affermare la destinazione pubblica della strada: 
   "a) la destinazione al servizio di una collettività indeterminata di cittadini portatori di un interesse generale inteso come utilizzo al transito da parte di una collettività indiscriminata di cittadini (Cons. Stato, IV, 15 giugno 2012, n. 3531) iure servitutis publicae;
   b) l'oggettiva idoneità a soddisfare le esigenze di interesse generale, ad esempio mettendo in comunicazione due strade pubbliche o consentendo di raggiungere spazi pubblici non altrimenti accessibili;
   c)un titolo valido a sorreggere l'affermazione del diritto di uso pubblico, che può essere costituito da o un atto pubblico o privato (provvedimento amministrativo, convenzione fra proprietario ed amministrazione, testamento) o da una usucapione ventennale o la protrazione dell'uso da tempo immemorabile o la dicatio ad patriam, ossia il comportamento del proprietario che mette volontariamente e con carattere di continuità un proprio bene a disposizione della collettività".

   
   Sulle strade vicinali nel Codice della Strada
   L'art. 3 del D. lgs. 285/1992 definisce la strada vicinale come "strada privata fuori dai centri abitati ad uso pubblico".
   Lo stesso Consiglio di Stato (Consiglio di Stato, Sezione V, 27 ottobre 2023, n. 9282) ha chiarito che "Ai fini della definizione di "strada", ai sensi dell'art. 2, co. 1, D.Lgs. n. 285/1992, rileva la destinazione di una determinata superficie ad uso pubblico, e non la titolarità pubblica o privata della proprietà. Pertanto, l'uso pubblico giustifica, per evidenti ragioni di ordine e sicurezza collettiva, la soggezione delle aree, anche private, alle norme del codice della strada. Ed infatti, l'art. 2, comma 6, del D.Lgs. n. 285/1992 assimila le strade "vicinali" a quelle comunali, nonostante le prime siano per definizione di proprietà privata, in caso di destinazione ad uso pubblico".  
   In senso analogo, si è orientata la Cassazione (Cassazione civile, Sezione III, 29 marzo 2023. n. 8879) ritenendo che, in relazione alle strade vicinali, "sussiste la responsabilità per custodia del Comune a prescindere dal fatto che esse siano di proprietà privata, purché esse siano inserite tra le strade adibite a pubblico transito. È, pertanto, l'uso pubblico a giustificare, per evidenti ragioni di ordine e sicurezza collettiva, la soggezione delle aree alle norme del codice della strada e la legittimazione passiva del Comune, fondata sugli obblighi di custodia correlati al controllo del territorio e alla tutela della sicurezza ed incolumità dei fruitori delle strade di uso pubblico, in relazione agli eventuali danni riportati dagli utenti della strada".
   Inoltre, si segnala il parere del DAIT del 21 luglio 2020 circa la corretta applicazione della normativa relativa alla costituzione di consorzi obbligatori relativi alle strade vicinali per cui "il Legislatore ha ivi distinto nettamente la disciplina relativa alle strade vicinali non soggette a pubblico transito – per le quali il consorzio è facoltativo ed il concorso del Comune alle spese è anch'esso facoltativo – da quelle soggette a pubblico transito, per le quali, invece, la costituzione del consorzio può avvenire sia su istanza delle parti interessate (ai sensi dell'art.2 dello stesso decreto), ovvero d'ufficio da parte del Comune, sul quale grava l'obbligo della partecipazione alle spese. La disciplina contenuta nel d.lgs. Lgt. n.1446/1918, con riferimento alle strade vicinali soggette a pubblico transito, è stata poi integrata dall'art.14 della L. 126/58 che ha previsto l'obbligatorietà della costituzione dei consorzi stradali, ed ha introdotto quindi l'intervento sostitutivo del prefetto in caso di "assenza di iniziativa da parte degli utenti o del Comune".

   Sui poteri del Sindaco in materia di strade vicinali
   Circa i poteri esercitabili dal Comune in presenza di una strada vicinale privata, un prima fattore dirimente è assunto dall'eventuale destinazione ad uso pubblico della stessa.
   Già in passato, infatti, i giudici amministrativi (T.A.R. Emilia Romagna, Parma, Sezione I, 26 ottobre 2010, n. 477) hanno ritenuto illegittimo il ricorso allo strumento di cui all'art. 54, comma 2, del d.lgs. n. 267 del 2000, avvenuto per dirimere una controversia tra privati avente ad oggetto l'utilizzo di un bene che non risulta avere natura pubblica e neppure si rivela soggetto ad una servitù di uso pubblico.
   Nel caso di specie, in cui veniva in rilievo un pericolo per l'incolumità pubblica, si chiarisce che l'intervento del Sindaco "a norma del richiamato art. 54 del d.lgs. n. 267/2000 (...) - non ha la facoltà di provvedere direttamente alla cura dell'ordine pubblico mediante ordinanze contingibili ed urgenti, essendo la sua azione limitata alla mera vigilanza al fine di informare dei fatti il Prefetto, cui spetta l'adozione degli atti conseguenti (v., tra le altre, TAR Basilicata 5 aprile 2004 n. 282, decisione confermata da Cons. Stato, Sez. IV, 22 settembre 2010 n. 7037)".
   Più recentemente, poi, il T.A.R. Piemonte, Sezione II, 13 luglio 2021, n. 730 ha ricordato come "La giurisprudenza più consolidata sostiene che "in mancanza di espressa classificazione di una strada privata nell'elenco delle strade vicinali, l'esercizio del potere di autotutela è condizionato al preventivo rigoroso accertamento dell'uso pubblico della strada, il quale deve essere condotto non già sulla base delle risultanze catastali, ma mediante un approfondito esame della condizione effettiva in cui il bene si trova" (T.A.R. Lazio, sez. II, 29/03/2004, n. 2922)".
   Viene chiarito che "le vicinali pubbliche sono strade di interesse amministrativo sottoposte ad una regolamentazione speciale che trae origine dall'allegato F del R.D. n. 2248 del 1865 e dal D.L.Lgt. n. 1446 del 1918 nonché dal Capo II del Titolo I del Libro III del Codice Civile. Le strade vicinali ad uso pubblico sono, peraltro, soggette alla vigilanza del Comune, che esercita le attribuzioni previste dagli articoli da 51 a 54 del citato R.D. n. 2248 del 1865", dovendosi ritenere, dunque, escluse dall'applicazione delle citate discipline le strade vicinali non ad uso pubblico.

    
   Conclusioni
   Nel caso di specie, pare venire in rilievo un bene privato, non soggetto ad un uso pubblico ma idoneo a soddisfare solo l’interesse di una cerchia limitata di persone (e non di una generalità indifferenziata). Dal quesito sottoposto, infatti, sembra pacifico la presenza di una semplice strada vicinale privata non destinata ad uso pubblico. Sono i comproprietari che godono del diritto di adoperare la strada, pertanto, tenuti alla manutenzione, al controllo e alla vigilanza su di essa.
   Ci si interroga se il Sindaco abbia qualche potere qualora alcuni frontisti non adempiano ai propri obblighi.
   Per la giurisprudenza sopra richiamata, nel caso di specie il Sindaco non può ricorrere allo strumento di cui all'art. 54, comma 2, D.lgs. 267/2000 né esercitare un qualche potere di autotutela (condizionato al preventivo rigoroso accertamento dell'uso pubblico della strada).
   Tuttavia, si ritiene rilevante la vigente disciplina del D. lgt. 1446 del 1918, richiamata anche dai comproprietari.
   Ai sensi dell'art. 15 D. lgt. 1446/1918, infatti, "per le strade non soggette ad uso pubblico il sindaco può solo provvedere quando ne sia richiesto, e può autorizzare il Consorzio ad eseguire lavori di ripristino anche in pendenza di ricorsi".
   Si ritiene necessario, quindi, verificare la presenza o meno di un Consorzio già costituito. In caso di strade vicinali private (come quella oggetto di analisi) la costituzione risulta comunque facoltativa   .
   - Se il Consorzio è già formalmente costituito, il Sindaco può autorizzare lo stesso ai lavori di ripristino.
   - In caso contrario (come sembra essere nel caso di specie in cui si evidenzia che i comproprietari non trovano un accordo e non si fa menzione ad una qualche formazione consortile), "un numero di utenti che rappresenti, o che assuma a proprio carico, almeno il terzo della spesa occorrente per le opere proposte" può presentare domanda di costituzione al Sindaco a cui seguirà la procedura prevista dall'art. 2 del D. lgt. 1446/1918.
   Si ritiene, infatti, che la costituzione del Consorzio sia preliminare all'applicazione dell'art. 15 D. lgt. 1446/1918.