Urbanistica Italiana
Rivista giuridica di urbanistica ed edilizia · ISSN 2498-9916
Decreto legge “Bersani”, contenente le disposizioni relative alla cosiddetta manovra correttiva dei conti di finanza pubblica
Premassima
Decreto legge “Bersani”, contenente le disposizioni relative alla cosiddetta manovra correttiva dei conti di finanza pubblica
Testo integrale
Tassazione compravendite immobiliari e indicazione degli intermediari
Il comma 22 dell'art. 35 prevede che nelle compravendite immobiliari l’imposta si calcola sul valore catastale dell’immobile, ma viene introdotto l’obbligo di dichiarare negli atti anche il valore reale della transazione e di indicare le modalità di pagamento. Qualora il valore reale della transazione risulti difforme dalla verità, allora l’imposta verrà ricalcolata sull’intero ammontare del prezzo. Viene inoltre previsto l’obbligo di indicare negli atti notarili se vi è stato un corrispettivo per l’intermediazione di agenti immobiliari, a quanto ammonta e quale canale di pagamento è stato seguito, nonché i dati identificativi e fiscali degli intermediari immobiliari. Tutti i trasferimenti immobiliari saranno sottoposti ad imposta di registro e quindi esentati dal regime Iva, salvo i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni. Di conseguenza, l’unico atto sottoposto a Iva sarà la prima vendita dell’immobile ad opera del costruttore, salvo che non siano trascorsi cinque anni dall’ultimazione del fabbricato.
Esenzione dall'IVA delle locazioni, dei leasing e delle compravendite immobiliari
Il decreto in esame modifica radicalmente il trattamento ai fini Iva delle operazioni di vendita e locazione di fabbricati. In particolare il comma 8 dell'art. 35 riscrive le disposizioni di cui ai punti 8 e 8-bis dell'art. 10, comma 1, del D.P.R. 633/1972 in materia di Iva, che nella nuova formulazione dichiarano esenti da Iva: - le locazioni e gli affitti di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria e di fabbricati, ivi comprese le pertinenze, le scorte ed in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati; - le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato, con esclusione di quelle effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ristrutturazione (di cui alle lettere c), d) ed e) dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 308/2001 – T.U. dell'edilizia), effettuate prima del decorso di 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento.
In pratica risulta notevolmente ampliato l'ambito dell'esenzione dall'Iva, che comprende ora anche il leasing di immobili, inclusi i fabbricati strumentali per natura nonché le cessioni di fabbricati di qualsiasi tipologia, fatti salvi i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni. Di conseguenza, l'unico atto sottoposto a Iva sarà la prima vendita dell'immobile ad opera del costruttore, salvo che non siano trascorsi cinque anni dall'ultimazione del fabbricato. Rispetto al precedente regime sono dunque passate dal regime di imponibilità a quello di esenzione dall'Iva: - i leasing immobiliari; - le locazioni di fabbricati strumentali per natura; - le cessioni di fabbricati, con le eccezioni sopra descritte. Va segnalato infine che il comma 10 dell'art. 35 stabilisce che i contratti di leasing immobiliare, ancorché esenti dall'Iva come sopra illustrato, sono soggetti al pagamento dell'imposta di registro solo in misura fissa.
Indetraibilità dell'IVA assolta sull'acquisto di immobili
Rettifica delle detrazioni già effettuate Un notevole inasprimento del prelievo fiscale a carico delle società immobiliari consegue dal sopra illustrato passaggio delle elencate operazioni dal regime di imposizione Iva al regime di esenzione.
Infatti, in applicazione dell'art. 19, comma 2, e dell'art. 19-bis2, del D.P.R. 633/1972, le società proprietarie di immobili concessi in locazione o in leasing o destinati alla vendita (ad eccezione, si ripete, degli immobili destinati alla vendita da parte del costruttore entro il quinquennio dalla loro ultimazione) perdono il diritto ad effettuare la detrazione dell'Iva assolta “a monte” sull'acquisto degli immobili stessi, ed in capo a tali soggetti sorge l'obbligo di procedere alla rettifica ed alla restituzione all'Erario dell'Iva già portata in detrazione su detti acquisti, nonché sugli acquisti degli altri beni e servizi non ancora ceduti o utilizzati per effettuare le operazioni ora divenute esenti.
Infatti l'art. 19-bis2 citato prevede che il contribuente debba effettuare la rettifica dell'Iva detratta qualora intervengano mutamenti nel regime fiscale delle operazioni attive che comportano la detrazione dell'imposta in misura diversa da quella già operata (come nel caso in esame di passaggio dall'imponibilità all'esenzione). Per quanto riguarda gli immobili il periodo di rettifica della detrazione è stabilito in 10 anni, e riguarda i beni immobili acquistati o ultimati a far data dall'1.1.2008, mentre per gli altri beni ammortizzabili il periodo di rettifica della detrazione è stabilito in 5 anni. Di conseguenza, per i fabbricati l'importo della rettifica sarà pari a tanti decimi dell'Iva a suo tempo detratta quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio, mentre per i beni ammortizzabili diversi dai fabbricati sarà pari a tanti quinti dell'Iva a suo tempo detratta quanti sono gli anni mancanti al quinquennio dell'acquisto o dall'entrata in funzione.
In sede di prima applicazione delle disposizioni sopra descritte l'importo della rettifica deve essere pagato in tre rate annuali di pari importo, la prima delle quali da versare entro il 27.12.2006.
Abolizione agevolazioni sui trasferimenti di terreni edificabili
Il comma 15 dell'art. 36 dispone l'abrogazione dell'art. 33, comma 3, della L. 388/2000, che prevede un regime agevolato per i trasferimenti di immobili compresi nei piani urbanistici particolareggiati. Le agevolazioni abolite consistono nell'applicazione dell'imposta di registro dell'1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.
Torna dunque ad applicarsi per gli acquisti da privati di terreni edificabili ai sensi di piani urbanistici particolareggiati l'imposizione ordinaria, pari ad un'aliquota complessiva del 10% (8% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria e 1% imposta catastale).
Agevolazioni ristrutturazioni edilizie 41%
Il comma 19 dell'art. 35 interviene sul regime agevolativo per le ristrutturazioni edilizie, subordinandone l’applicazione alla condizione che, per le spese sostenute a decorrere dalla entrata in vigore del decreto, nella fattura emessa dal soggetto che esegue l’intervento venga separatamente esposto il costo della manodopera.
Trasferimenti di immobili ricompresi in piani urbanistici particolareggiati
Il comma 15 dell'art. 36 dispone l'abrogazione dell'art. 33, comma 3, della L. 388/2000, che prevede un'aliquota agevolata dell'1% per i trasferimenti di immobili compresi nei piani urbanistici particolareggiati. Le agevolazioni abolite consistono nell'applicazione dell'imposta di registro dell'1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento
Cessioni di immobili oggetto di donazioni
In base alla normativa vigente, la plusvalenza realizzata in occasione della vendita di immobili pervenuti attraverso una donazione non è imponibile. La nuova norma, contenuta nell'art. 37, comma 37, uniforma il trattamento fiscale previsto nel caso di cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso a quello in cui l’acquisizione è avvenuta per donazione, a condizione che il periodo di cinque anni che rende imponibile la plusvalenza decorra non dalla data dell’acquisizione a titolo gratuito, ma da quella di acquisto da parte del donante. Anche per il costo iniziale si fa riferimento a quello sostenuto dal donante.
Corresponsabilità appaltatore e subappaltatore
I commi 28 e 29 dell'art. 35 dello schema di decreto-legge in commento introducono la responsabilità solidale a carico dell’appaltatore per le ritenute ed i contributi dovuti dal subappaltatore, con la previsione di una sanzione amministrativa nel caso in cui il committente proceda al pagamento del corrispettivo dovuto all’appaltatore senza aver prima verificato che le ritenute ed i contributi dovuti per le prestazioni di lavoro dipendente concernenti l’opera, la fornitura o il servizio affidati siano stati effettivamente versati. Detta responsabilità solidale viene meno quindi nel momento in cui l'appaltatore ha verificato che gli adempimenti in questione sono stati correttamente eseguiti dal subappaltatore. L'appaltatore può dunque sospendere il pagamento del corrispettivo fino all'esibizione da parte del subappaltatore della documentazione attestante l'esecuzione di detti adempimenti. Gli importi dovuti per la responsabilità solidale non possono ovviamente eccedere complessivamente l'ammontare del corrispettivo dovuto dall'appaltatore al subappaltatore. I commi 5 e 6 dello stesso art. 35 prevedono inoltre che per le prestazioni di manodopera, rese nel settore edile da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l'attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell'appaltatore principale o di un altro subappaltatore, l'Iva deve essere versata direttamente dal soggetto che usufruisce della prestazione. In altri termini l'appaltatore di un lavoro di costruzione o ristrutturazione è responsabile dei versamenti Iva dovuti dal subappaltatore. Questa disposizione si applicherà peraltro alle prestazioni effettuate successivamente alla data in cui la Commissione europea avrà autorizzato la misura ai sensi dell'articolo 27 della Direttiva 77/388/CEE del 17 maggio 1977.
Giova peraltro ricordare che il provvedimento sopra commentato è un decreto-legge, in vigore dal 4.7.2006, ma che dovrà poi essere presentato in Parlamento per la fase di conversione in legge, durante la quale potrà essere oggetto di modifiche anche rilevanti
Il comma 22 dell'art. 35 prevede che nelle compravendite immobiliari l’imposta si calcola sul valore catastale dell’immobile, ma viene introdotto l’obbligo di dichiarare negli atti anche il valore reale della transazione e di indicare le modalità di pagamento. Qualora il valore reale della transazione risulti difforme dalla verità, allora l’imposta verrà ricalcolata sull’intero ammontare del prezzo. Viene inoltre previsto l’obbligo di indicare negli atti notarili se vi è stato un corrispettivo per l’intermediazione di agenti immobiliari, a quanto ammonta e quale canale di pagamento è stato seguito, nonché i dati identificativi e fiscali degli intermediari immobiliari. Tutti i trasferimenti immobiliari saranno sottoposti ad imposta di registro e quindi esentati dal regime Iva, salvo i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni. Di conseguenza, l’unico atto sottoposto a Iva sarà la prima vendita dell’immobile ad opera del costruttore, salvo che non siano trascorsi cinque anni dall’ultimazione del fabbricato.
Esenzione dall'IVA delle locazioni, dei leasing e delle compravendite immobiliari
Il decreto in esame modifica radicalmente il trattamento ai fini Iva delle operazioni di vendita e locazione di fabbricati. In particolare il comma 8 dell'art. 35 riscrive le disposizioni di cui ai punti 8 e 8-bis dell'art. 10, comma 1, del D.P.R. 633/1972 in materia di Iva, che nella nuova formulazione dichiarano esenti da Iva: - le locazioni e gli affitti di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria e di fabbricati, ivi comprese le pertinenze, le scorte ed in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati; - le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato, con esclusione di quelle effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ristrutturazione (di cui alle lettere c), d) ed e) dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 308/2001 – T.U. dell'edilizia), effettuate prima del decorso di 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento.
In pratica risulta notevolmente ampliato l'ambito dell'esenzione dall'Iva, che comprende ora anche il leasing di immobili, inclusi i fabbricati strumentali per natura nonché le cessioni di fabbricati di qualsiasi tipologia, fatti salvi i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni. Di conseguenza, l'unico atto sottoposto a Iva sarà la prima vendita dell'immobile ad opera del costruttore, salvo che non siano trascorsi cinque anni dall'ultimazione del fabbricato. Rispetto al precedente regime sono dunque passate dal regime di imponibilità a quello di esenzione dall'Iva: - i leasing immobiliari; - le locazioni di fabbricati strumentali per natura; - le cessioni di fabbricati, con le eccezioni sopra descritte. Va segnalato infine che il comma 10 dell'art. 35 stabilisce che i contratti di leasing immobiliare, ancorché esenti dall'Iva come sopra illustrato, sono soggetti al pagamento dell'imposta di registro solo in misura fissa.
Indetraibilità dell'IVA assolta sull'acquisto di immobili
Rettifica delle detrazioni già effettuate Un notevole inasprimento del prelievo fiscale a carico delle società immobiliari consegue dal sopra illustrato passaggio delle elencate operazioni dal regime di imposizione Iva al regime di esenzione.
Infatti, in applicazione dell'art. 19, comma 2, e dell'art. 19-bis2, del D.P.R. 633/1972, le società proprietarie di immobili concessi in locazione o in leasing o destinati alla vendita (ad eccezione, si ripete, degli immobili destinati alla vendita da parte del costruttore entro il quinquennio dalla loro ultimazione) perdono il diritto ad effettuare la detrazione dell'Iva assolta “a monte” sull'acquisto degli immobili stessi, ed in capo a tali soggetti sorge l'obbligo di procedere alla rettifica ed alla restituzione all'Erario dell'Iva già portata in detrazione su detti acquisti, nonché sugli acquisti degli altri beni e servizi non ancora ceduti o utilizzati per effettuare le operazioni ora divenute esenti.
Infatti l'art. 19-bis2 citato prevede che il contribuente debba effettuare la rettifica dell'Iva detratta qualora intervengano mutamenti nel regime fiscale delle operazioni attive che comportano la detrazione dell'imposta in misura diversa da quella già operata (come nel caso in esame di passaggio dall'imponibilità all'esenzione). Per quanto riguarda gli immobili il periodo di rettifica della detrazione è stabilito in 10 anni, e riguarda i beni immobili acquistati o ultimati a far data dall'1.1.2008, mentre per gli altri beni ammortizzabili il periodo di rettifica della detrazione è stabilito in 5 anni. Di conseguenza, per i fabbricati l'importo della rettifica sarà pari a tanti decimi dell'Iva a suo tempo detratta quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio, mentre per i beni ammortizzabili diversi dai fabbricati sarà pari a tanti quinti dell'Iva a suo tempo detratta quanti sono gli anni mancanti al quinquennio dell'acquisto o dall'entrata in funzione.
In sede di prima applicazione delle disposizioni sopra descritte l'importo della rettifica deve essere pagato in tre rate annuali di pari importo, la prima delle quali da versare entro il 27.12.2006.
Abolizione agevolazioni sui trasferimenti di terreni edificabili
Il comma 15 dell'art. 36 dispone l'abrogazione dell'art. 33, comma 3, della L. 388/2000, che prevede un regime agevolato per i trasferimenti di immobili compresi nei piani urbanistici particolareggiati. Le agevolazioni abolite consistono nell'applicazione dell'imposta di registro dell'1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.
Torna dunque ad applicarsi per gli acquisti da privati di terreni edificabili ai sensi di piani urbanistici particolareggiati l'imposizione ordinaria, pari ad un'aliquota complessiva del 10% (8% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria e 1% imposta catastale).
Agevolazioni ristrutturazioni edilizie 41%
Il comma 19 dell'art. 35 interviene sul regime agevolativo per le ristrutturazioni edilizie, subordinandone l’applicazione alla condizione che, per le spese sostenute a decorrere dalla entrata in vigore del decreto, nella fattura emessa dal soggetto che esegue l’intervento venga separatamente esposto il costo della manodopera.
Trasferimenti di immobili ricompresi in piani urbanistici particolareggiati
Il comma 15 dell'art. 36 dispone l'abrogazione dell'art. 33, comma 3, della L. 388/2000, che prevede un'aliquota agevolata dell'1% per i trasferimenti di immobili compresi nei piani urbanistici particolareggiati. Le agevolazioni abolite consistono nell'applicazione dell'imposta di registro dell'1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento
Cessioni di immobili oggetto di donazioni
In base alla normativa vigente, la plusvalenza realizzata in occasione della vendita di immobili pervenuti attraverso una donazione non è imponibile. La nuova norma, contenuta nell'art. 37, comma 37, uniforma il trattamento fiscale previsto nel caso di cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso a quello in cui l’acquisizione è avvenuta per donazione, a condizione che il periodo di cinque anni che rende imponibile la plusvalenza decorra non dalla data dell’acquisizione a titolo gratuito, ma da quella di acquisto da parte del donante. Anche per il costo iniziale si fa riferimento a quello sostenuto dal donante.
Corresponsabilità appaltatore e subappaltatore
I commi 28 e 29 dell'art. 35 dello schema di decreto-legge in commento introducono la responsabilità solidale a carico dell’appaltatore per le ritenute ed i contributi dovuti dal subappaltatore, con la previsione di una sanzione amministrativa nel caso in cui il committente proceda al pagamento del corrispettivo dovuto all’appaltatore senza aver prima verificato che le ritenute ed i contributi dovuti per le prestazioni di lavoro dipendente concernenti l’opera, la fornitura o il servizio affidati siano stati effettivamente versati. Detta responsabilità solidale viene meno quindi nel momento in cui l'appaltatore ha verificato che gli adempimenti in questione sono stati correttamente eseguiti dal subappaltatore. L'appaltatore può dunque sospendere il pagamento del corrispettivo fino all'esibizione da parte del subappaltatore della documentazione attestante l'esecuzione di detti adempimenti. Gli importi dovuti per la responsabilità solidale non possono ovviamente eccedere complessivamente l'ammontare del corrispettivo dovuto dall'appaltatore al subappaltatore. I commi 5 e 6 dello stesso art. 35 prevedono inoltre che per le prestazioni di manodopera, rese nel settore edile da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l'attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell'appaltatore principale o di un altro subappaltatore, l'Iva deve essere versata direttamente dal soggetto che usufruisce della prestazione. In altri termini l'appaltatore di un lavoro di costruzione o ristrutturazione è responsabile dei versamenti Iva dovuti dal subappaltatore. Questa disposizione si applicherà peraltro alle prestazioni effettuate successivamente alla data in cui la Commissione europea avrà autorizzato la misura ai sensi dell'articolo 27 della Direttiva 77/388/CEE del 17 maggio 1977.
Giova peraltro ricordare che il provvedimento sopra commentato è un decreto-legge, in vigore dal 4.7.2006, ma che dovrà poi essere presentato in Parlamento per la fase di conversione in legge, durante la quale potrà essere oggetto di modifiche anche rilevanti
