Urbanistica Italiana
Rivista giuridica di urbanistica ed edilizia · ISSN 2498-9916
Avv. Massimiliano Mascia.
Premassima
a) Avv. Massimiliano Mascia.
b) Sull'aumento volumetrico per la realizzazione di volumi tecnici, sulla configurabilità di una nuova edificazione o piuttosto di una ristrutturazione e sulla necessità o meno di permesso di costruire
Testo integrale
La sentenza in commento (T.A.R. Campania Napoli, Sezione VI, 11 aprile 2006) ci offre l’opportunità di delineare in ambito regionale quando per la realizzazione di un ampliamento volumetrico sia necessario il previo rilascio del permesso di costruire e quando invece sia sufficiente la mera presentazione della denuncia di inizio attività.
Al fine di individuare con esattezza tale problematica si rende opportuno prendere le mosse dalla legge regionale toscana del 3 gennaio 2005, n. 1, che prevede e definisce gli interventi edilizi ammessi sul territorio regionale.
In particolare, la legge regionale appena menzionata, prevede tre diversi tipi di interventi: l’attività edilizia libera (eseguibile senza alcun titolo abilitativo, art. 80), gli interventi subordinati a permesso di costruire (art. 78) e gli interventi subordinati a denuncia di inizio attività (art. 79).
Esclusa la possibilità di far rientrare la realizzazione di nuovi volumi all’interno della categoria dell’attività edilizia libera, che non permette interventi che alterino la sagoma dell’edificio, bisogna focalizzare l’attenzione sulle due ultime categorie di interventi edilizi menzionati subordinate rispettivamente al rilascio del permesso di costruire ovvero alla presentazione della denuncia di inizio attività.
In tale ottica, la legge regionale, dopo aver distinto in via generale le trasformazioni urbanistiche ed edilizi soggette a permesso di costruire e le opere soggette a denuncia di inizio attività, elenca nell'art. 78 e nell'art. 79 i due distinti tipi di intervento.
Tra le trasformazioni edilizie soggette a permesso di costruire elenca gli interventi di nuova edificazione e le addizioni volumetriche non assimilate alla ristrutturazione edilizia, diversamente, tra le opere e gli interventi soggetti a denuncia di inizio attività, come tali sottratti al regime del permesso di costruzione, l'art. 79 prevede, per quel che qui interessa, gli interventi di ristrutturazione edilizia, definiti - in linea con la nozione recepita a livello nazionale nel Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (DPR 380/2001) - come quelli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tra tali interventi sono espressamente ricompresi anche la demolizione con fedele ricostruzione (cioè con identici materiali e con lo stesso ingombro planivolumetrico), la demolizione di volumi secondari e la loro ricostruzione in diversa collocazione sul lotto di pertinenza, le addizioni per realizzare servizi igienici, volumi tecnici e autorimesse pertinenziali, il rialzamento del sottotetto per renderlo abitabile (senza costituire nuove unità immobiliari).
Pertanto, dal combinato disposto dei due articoli si ricava agevolmente come a restare subordinati al rilascio del permesso di costruire sono solo le nuove edificazioni, nonché le addizioni volumetriche di edifici presistenti, a meno che non si tratti di addizioni realizzate per c.d. volumi tecnici, servizi igienici o altre pertinenze, per le quali basta la presentazione della denuncia di inizio dell’attività.
Una disciplina regionale siffatta si presenta come rispettosa dei principi fondamentali stabiliti nelle leggi statali, giacché il principio generale che richiede il permesso di costruire per ogni trasformazione edilizia del territorio comunale (art. 10 del DPR 380/2001) è derogato ovvero limitato dalla più semplice denuncia di inizio attività per le opere costituenti pertinenze o impianti tecnologici al servizio di edifici già esistenti, nonché dalla irrilevanza edilizia delle cubature accessorie, dei volumi tecnici, della distribuzione interna delle singole unità abitative e delle opere interne (cfr. art. 22 del DPR 380/2001).
Tale quadro normativo trova esatto riscontro nella giurisprudenza che in merito alla questione in parola ha avuto modo di delineare in maniera precisa quando un nuovo volume vada subordinato a permesso di costruire ovvero a denuncia di inizio attività.
In particolare, la giurisprudenza ha riconosciuto la necessità del previo rilascio del permesso di costruire in tutti quei casi in cui vengano realizzati volumi edilizi che costituiscano un organismo edilizio, o parte di esso, con specifica rilevanza o autonomamente utilizzabile. ( cfr. T.A.R. Campania, se. II, 24 novembre 2005, n. 1506; T.A.R. Lazio, sez. II, 26 settembre 1995, n. 1460).
Diversamente, subordinati alla mera presentazione della denuncia di inizio attività sono i c.d. volumi tecnici e cioè quelle costruzioni che – per funzione e dimensione – si pongono rispetto alla costruzione come elementi tecnici essenziali per l’utilizzazione di essa senza assumere carattere di vani chiusi, utilizzabili come tali o perfino abitabili e non ricomprendono quindi quelli suscettibili di assolvere funzioni complementari (cfr. C.d.S. sez. V, 16 settembre 2004, n° 6038).
In altre parole, sono da considerarsi come volumi tecnici solo quelli esclusivamente adibiti alla sistemazione di impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa, pertanto, non sono da considerarsi volumi tecnici i locali che svolgono una funzione complementare all'abitazione, quali le soffitte, gli stenditoi chiusi o quelli di sgombro, dispense, lavanderie, che devono essere invece computati ai fini della volumetria consentita e pertanto subordinati a permesso di costruire.
E per meglio dirla come il Consiglio di Stato (sez. V, 16 settembre 2004, n. 6038): sono volumi tecnici quelli che per funzione e dimensione si pongono rispetto alla costruzione come elementi tecnici essenziali per l'utilizzazione della stessa e non ricomprendono, quindi, quelli suscettibili di assolvere a funzioni complementari.
Tale orientamento generale trova esatto riscontro anche nella giurisprudenza del Giudice Amministrativo Toscano che in una recente sentenza (c.f.r. T.A.R. Toscana, Sez. III, 24 gennaio 2006, n. 172), sintetizzando le precedenti pronunce sul punto, ha precisato come ai fini dell'identificazione della nozione di volume tecnico assumono valore tre ordini di parametri: il primo, positivo, di tipo funzionale, ossia il manufatto abbia un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione; il secondo ed il terzo, negativi, ricollegati da un lato all'impossibilità di soluzioni progettuali diverse, nel senso che tali manufatti non devono poter essere ubicati all'interno della parte abitativa, e dall'altro ad un rapporto di necessaria proporzionalità fra tali volumi e le esigenze effettivamente presenti.
In particolare, con riferimento al parametro funzionale, per "strumentalità necessaria", rilevante ai fini del rilascio o meno del permesso di costruire, si fa riferimento alla sistemazione di impianti aventi un rapporto necessarietà con l'utilizzo della costruzione, nonché a quei volumi destinati ad ospitare impianti che non possono essere sistemati all'interno della parte abitativa (ad es.: impianti idrici, termici, macchine degli ascensori)".
In sostanza, ai fini della qualificazione di un manufatto come volume tecnico, per il Giudice Amministrativo Toscano, occorre che lo stesso sia posto al servizio di un edificio e che, inoltre, contenga impianti tecnici non sistemabili entro il corpo dell'edificio stesso oggetto dell’intervento edilizio.
In conclusione, all’interno della nozione di ristrutturazione edilizia, subordinata alla mera presentazione della denuncia di inizio attività, per volumi tecnici debbono intendersi i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l'accesso a quegli impianti tecnici indispensabili per assicurare il comfort abitativo degli edifici, che non possano, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti, essere inglobati entro il corpo della costruzione realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche, diversamente, la realizzazione di ogni altro nuovo volume dovrà essere subordinata al rilascio del permesso di costruire.
Avv. Massimiliano Mascia
Al fine di individuare con esattezza tale problematica si rende opportuno prendere le mosse dalla legge regionale toscana del 3 gennaio 2005, n. 1, che prevede e definisce gli interventi edilizi ammessi sul territorio regionale.
In particolare, la legge regionale appena menzionata, prevede tre diversi tipi di interventi: l’attività edilizia libera (eseguibile senza alcun titolo abilitativo, art. 80), gli interventi subordinati a permesso di costruire (art. 78) e gli interventi subordinati a denuncia di inizio attività (art. 79).
Esclusa la possibilità di far rientrare la realizzazione di nuovi volumi all’interno della categoria dell’attività edilizia libera, che non permette interventi che alterino la sagoma dell’edificio, bisogna focalizzare l’attenzione sulle due ultime categorie di interventi edilizi menzionati subordinate rispettivamente al rilascio del permesso di costruire ovvero alla presentazione della denuncia di inizio attività.
In tale ottica, la legge regionale, dopo aver distinto in via generale le trasformazioni urbanistiche ed edilizi soggette a permesso di costruire e le opere soggette a denuncia di inizio attività, elenca nell'art. 78 e nell'art. 79 i due distinti tipi di intervento.
Tra le trasformazioni edilizie soggette a permesso di costruire elenca gli interventi di nuova edificazione e le addizioni volumetriche non assimilate alla ristrutturazione edilizia, diversamente, tra le opere e gli interventi soggetti a denuncia di inizio attività, come tali sottratti al regime del permesso di costruzione, l'art. 79 prevede, per quel che qui interessa, gli interventi di ristrutturazione edilizia, definiti - in linea con la nozione recepita a livello nazionale nel Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (DPR 380/2001) - come quelli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tra tali interventi sono espressamente ricompresi anche la demolizione con fedele ricostruzione (cioè con identici materiali e con lo stesso ingombro planivolumetrico), la demolizione di volumi secondari e la loro ricostruzione in diversa collocazione sul lotto di pertinenza, le addizioni per realizzare servizi igienici, volumi tecnici e autorimesse pertinenziali, il rialzamento del sottotetto per renderlo abitabile (senza costituire nuove unità immobiliari).
Pertanto, dal combinato disposto dei due articoli si ricava agevolmente come a restare subordinati al rilascio del permesso di costruire sono solo le nuove edificazioni, nonché le addizioni volumetriche di edifici presistenti, a meno che non si tratti di addizioni realizzate per c.d. volumi tecnici, servizi igienici o altre pertinenze, per le quali basta la presentazione della denuncia di inizio dell’attività.
Una disciplina regionale siffatta si presenta come rispettosa dei principi fondamentali stabiliti nelle leggi statali, giacché il principio generale che richiede il permesso di costruire per ogni trasformazione edilizia del territorio comunale (art. 10 del DPR 380/2001) è derogato ovvero limitato dalla più semplice denuncia di inizio attività per le opere costituenti pertinenze o impianti tecnologici al servizio di edifici già esistenti, nonché dalla irrilevanza edilizia delle cubature accessorie, dei volumi tecnici, della distribuzione interna delle singole unità abitative e delle opere interne (cfr. art. 22 del DPR 380/2001).
Tale quadro normativo trova esatto riscontro nella giurisprudenza che in merito alla questione in parola ha avuto modo di delineare in maniera precisa quando un nuovo volume vada subordinato a permesso di costruire ovvero a denuncia di inizio attività.
In particolare, la giurisprudenza ha riconosciuto la necessità del previo rilascio del permesso di costruire in tutti quei casi in cui vengano realizzati volumi edilizi che costituiscano un organismo edilizio, o parte di esso, con specifica rilevanza o autonomamente utilizzabile. ( cfr. T.A.R. Campania, se. II, 24 novembre 2005, n. 1506; T.A.R. Lazio, sez. II, 26 settembre 1995, n. 1460).
Diversamente, subordinati alla mera presentazione della denuncia di inizio attività sono i c.d. volumi tecnici e cioè quelle costruzioni che – per funzione e dimensione – si pongono rispetto alla costruzione come elementi tecnici essenziali per l’utilizzazione di essa senza assumere carattere di vani chiusi, utilizzabili come tali o perfino abitabili e non ricomprendono quindi quelli suscettibili di assolvere funzioni complementari (cfr. C.d.S. sez. V, 16 settembre 2004, n° 6038).
In altre parole, sono da considerarsi come volumi tecnici solo quelli esclusivamente adibiti alla sistemazione di impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa, pertanto, non sono da considerarsi volumi tecnici i locali che svolgono una funzione complementare all'abitazione, quali le soffitte, gli stenditoi chiusi o quelli di sgombro, dispense, lavanderie, che devono essere invece computati ai fini della volumetria consentita e pertanto subordinati a permesso di costruire.
E per meglio dirla come il Consiglio di Stato (sez. V, 16 settembre 2004, n. 6038): sono volumi tecnici quelli che per funzione e dimensione si pongono rispetto alla costruzione come elementi tecnici essenziali per l'utilizzazione della stessa e non ricomprendono, quindi, quelli suscettibili di assolvere a funzioni complementari.
Tale orientamento generale trova esatto riscontro anche nella giurisprudenza del Giudice Amministrativo Toscano che in una recente sentenza (c.f.r. T.A.R. Toscana, Sez. III, 24 gennaio 2006, n. 172), sintetizzando le precedenti pronunce sul punto, ha precisato come ai fini dell'identificazione della nozione di volume tecnico assumono valore tre ordini di parametri: il primo, positivo, di tipo funzionale, ossia il manufatto abbia un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione; il secondo ed il terzo, negativi, ricollegati da un lato all'impossibilità di soluzioni progettuali diverse, nel senso che tali manufatti non devono poter essere ubicati all'interno della parte abitativa, e dall'altro ad un rapporto di necessaria proporzionalità fra tali volumi e le esigenze effettivamente presenti.
In particolare, con riferimento al parametro funzionale, per "strumentalità necessaria", rilevante ai fini del rilascio o meno del permesso di costruire, si fa riferimento alla sistemazione di impianti aventi un rapporto necessarietà con l'utilizzo della costruzione, nonché a quei volumi destinati ad ospitare impianti che non possono essere sistemati all'interno della parte abitativa (ad es.: impianti idrici, termici, macchine degli ascensori)".
In sostanza, ai fini della qualificazione di un manufatto come volume tecnico, per il Giudice Amministrativo Toscano, occorre che lo stesso sia posto al servizio di un edificio e che, inoltre, contenga impianti tecnici non sistemabili entro il corpo dell'edificio stesso oggetto dell’intervento edilizio.
In conclusione, all’interno della nozione di ristrutturazione edilizia, subordinata alla mera presentazione della denuncia di inizio attività, per volumi tecnici debbono intendersi i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l'accesso a quegli impianti tecnici indispensabili per assicurare il comfort abitativo degli edifici, che non possano, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti, essere inglobati entro il corpo della costruzione realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche, diversamente, la realizzazione di ogni altro nuovo volume dovrà essere subordinata al rilascio del permesso di costruire.
Avv. Massimiliano Mascia