Urbanistica Italiana
Rivista giuridica di urbanistica ed edilizia · ISSN 2498-9916
La destinazione ovvero a parcheggio di un locale non compare tra i vincoli impeditivi dell'ottenimento del condono
Premassima
La destinazione ovvero a parcheggio di un locale non compare tra i vincoli impeditivi dell'ottenimento del condono
Testo integrale
La destinazione a parcheggio di un locale non compare tra i vincoli impeditivi dell’ottenimento del condono, con la conseguenza che non sussiste alcun obbligo di parere dell’ente tutore dell’interesse sotteso al vincolo stesso.
F A T T O
Con il ricorso indicato in epigrafe, l’istante svolgeva impugnazione avverso il provvedimento di condono sopra richiamato, in qualità di proprietaria di unità abitativa del fabbricato avente accesso da v. Ghislieri.
In fatto, la ricorrente esponeva che l’originario propietario del locale in controversia, aveva ottenuto una prima concessione nel 1983 per la realizzazione di un ripostiglio magazzino, poi successivamente annullata in via di autotutela per la mancata corrispondenza agli elaborati grafici presentati dal richiedente. Inoltre, in data 1985 era revocata dal Sindaco la postilla alla licenza di abitabilità relativa all’aggiunta del locale in quesitone come “magazzino con wc”.
Con provvedimento del 22.2.1984, peraltro, il Pretore di Roma respingeva l’istanza presentata, in via d’urgenza, dal Lanzani, nuovo acquirente per l’allaccio alla presa d’acqua condomincale del wc, poiché il giudice constatava che la destinazione del locale risultava a parcheggio, mancando allo stato un pregiudizio conseguente alla mancata disponibilità dell’acqua.
In data 26.6.1986, i nuovi proprietari domandavano la variazione catastale del cespite da autorimessa a laboratorio-magazzino, producendo l’allegato grafico dal quale risultava l’apertura carrabile al civico 13D, poi divenuto 13C. Il 26.7.1996 il locatario Mochi domandava ed otteneva l’autorizzazione all’istituzione del passo carraabile per transito autocarri e esercitava il deposito di frutta e verdura giusta autorizzazione tecnico-sanitaria del 30.1.1997.
A seguito dell’entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, il Di Stefano dapprima ed il Lanzani poi, proponevano due istanze di condono. Era accolta la prima domanda ma a nome del Lanzani, secondo proprietario.
Esponeva la ricorrente che la Circoscrizione aveva smentito, in sede di autorizzazione tecnico sanitaria che l’esercizo dell’attività di magazzino dovesse farsi risalire al 1982, poichè risultava un verbale di accertamento della polizia municipale che evidenziava l’assenza di attività al 1982.
Sul provvedimento di condono, la ricorrente deduceva: 1.
la violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985 per inesistenza dei presupposti temporali del condono, con riferimento all’informativa della P.M. 2.7.1987, in atti ed al provvedimento del Pretore sopra richiamato; 2.
la violazione dell’art. 33, l. n. 47 del 1985, in riferimento alla non sanabilità dell’abuso per vincolo a parcheggio di cui all’art. 18 della l. n. 765 del 1967; 3.
la violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985 per inesistenza del nulla osta dell’ente tutore del vincolo, alla luce della predetta destinazione; 4.
il vizio di eccesso di potere per perplessità dell’azione amministrativa ed irragionevolezza della stessa, in considerazione dei provvedimenti di annullamento sopra citati nell’esposizione dei fatti che hanno interessato l’immobile; 5.
violazione di legge per difetto del presupposto per il condono, in considerazione della non sanabilità dell’abuso e della tardività del mutamento ai fini della legge.
Era accolta l’istanza cautelare di sospensione ai fini del
riesame da parte dell’amministrazione degli elementi esposti in ricorso.
Si costituiva il Comune, che chiedeva il rigetto della domanda. In particolare, quanto alla presunta violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985, rappresentava che l’accertamento dei vigili urbani – comando XVI – informativa datata 2.7.1987 – secondo il quale emergerebbe che non era svolta alcuna attività nel locale in esame alla data del 1982, non sarebbe comunque in grado di escludere che l’attività medesima fosse stata avviata alla data del 1983, utile ai fini della sanatoria di cui alla l. del 1985 n. 47.
In relazione alla censura della violazione dell’art. 33, l. n. 47 cit. e dell’art. 18, l. n. 765 del 1967, l’amministrazione resistente precisava che l’articolo menzionato prevede una serie di opere per cui sarebbe esclusa la sanatoria: tra queste le opere realizzate in contrasto con i vincoli imposti a tutela degli interessi storici, artistici , architettonici, archeologici, paesistici, ambientali ed idrologici. Sosteneva il Comune che il cambio di destinazione da autorimessa a magazzino del locale in questione, su cui esisteva il vincolo di destinazione a parcheggio, derivante da atto d’obbligo stipulato tra il Comune di Roma ed il titolare del tempo, non rientrerebbe tra gli abusi preclusi dalla sanabilità. Da ciò discenderebbe l’inapplicabilità dell’art. 32 della l. n. 47 cit.. Né sarebbe necessario, conseguentemente, alcun parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Al contrario, dovrebbe contestarsi l’esistenza di un vincolo inderogabile a parcheggio derivante dalla disposizione di cui all’art. 18 l. n. 765 cit.: il cambio di destinazione operato costituisce sì un abuso, ma proprio per questo soccorrerebbe l’istituto del condono con effetto sanante dell’illecito posto in essere, avendo la normativa sul condono careattere speciale e prevalenza sulle disposizioni di carettere generale. E’ possibile che residuino delle responsabilità, conseguentemente, a carico del proprietaro dell’immobile verso gli altri conodomini acquirenti delle unità abitative, ma tutelabili sotto l’aspetto privatistico, esulando dalla questione circa la legittimità dell’operato della pubblica amministrazione in sede di condono, teso a sanare la posizione del controinteressato dal punto di visto dell’illecito amministrativo.
Ancora controdeduceva sul punto del vizio dell’eccesso di potere per perplessità dell’azione amministrativa, in considerazione del susseguirsi degli atti, asseritamente contraddittori con il successivo provvedimento di condono, quali l’annullamento della precedente concessione alla realizzazione del ripostiglio magazzino del 5.11.1983 n. 2474, in data 17.11.1984 e la revoca della licenza di abitabilità per lo stesso locale definito “magazzino con wc dal civico 13/D” in data 25.9.1985, essendo questi atti di autotutela legittimamente emessi dall’autorità per verifica della mancanza dei presupposti, e tuttavia, inincidenti sulla posteriore sanatoria.
Si costituiva, altresì, il Lanzani, che insisteva per il rigetto della domanda di parte ricorrente, precisando che il vincolo di cui alla l. n. 765 del 1967 va riferito ad aree di utilizzabilità generale e che non può essere applicato ad immobile di proprietà privata (in questo senso andrebbe anche interpretata la decisione del TAR II sez., n. 296 del 19.2.1986, menzionata dalla ricorrente, nella parte in cui stabilisce che la disposizione legislativa menzionata costituisce norma inderogabile ed imperativa in correlazione agli interessi pubblicistici da essa perseguiti ed operante nel senso di imporre la destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono, in conformità a quanto stabilito dalla sentenza della Cass. Sez. Un. N. 6600 del 17.12.1984).
Il controinteressato insisteva sulla legittima esistenza del passo carrabile di v. Ghislieri n. 13D, specificamente autorizzato e sulla differenza del provvedimento di condono da quello relativo all’abitabilità e precisava che l’autorizzazione tecnico sanitaria per l’attività svolta nel locale doveva farsi risalire al gennaio 1987.
Interveniva in giudizio la soc. Mochi s.r.l., in qualità di attuale proprietaria del locale oggetto di causa, per averlo acquistato dal Lanzani in data 30.12.1998 (atto notaio Garofalo n. 62471), evidenziando che in realtà la parte destinata a parcheggio di cui all’atto d’obbligo risalente , confinante con la propretà dei Missionari de la Salette, non coinciderebbe con quella oggetto del ricorso, confinante con v. Ghislieri.
Insisteva, pertanto, per il rigetto della domanda in considerazione dell’errata individuazione dei presupposti di fatto. Ulteriormente precisava che solo con riferimento alla Legge Tognoli (l. n. 122 del 1989) il legislatore aveva posto una parziale soluzione al problema della violazione del vincolo di destinazione di aree a parcheggio, nei contratti di compravendita e precisava che la disciplina non poteva avere valore retroattivo, presupponendo che le aree di parcheggio esistessero effettivamente al momento della conclusione della compravendita stessa, essendo insufficiente che le stesse siano previste nel progetto approvato.
All’udienza di discussione la causa era trattenuta in decisione.
D I R I T T O
Osserva il Collegio che la controversia in esame assume carattere di complessità in ordine al susseguirsi di episodi in un lungo arco temporale. Tuttavia, ai fini della decisione della causa in oggetto, è necessario soffermarsi sulla legittimità del rilascio, da parte dell’amministrazione comunale, del provvedimento di condono, ai sensi della l. n. 47 del 1985, senza coinvolgere, per quanto sia strettamente necessario, il lungo corso degli avvenimenti precedenti. Non vi è dubbio, infatti, come giustamente evidenziato dalla parte pubblica resistente, che si sia verificato nel tempo un abuso concernente il mutamento di destinazione d’uso del locale avente accesso sul cortile condominiale, dapprima destinato a parheggio (giusto atto d’obbligo del 1970 dell’orginario proprietario) e poi adibito a magazzino, non trovando, al contrario, ulteriore conferma la tesi esposta dall’intervenienete circa la mancata corrispondenza tra l’area interessata dall’originaria destinazione e quella oggetto del provvedimento di condono. Ciò che rileva è verificare se sussistessero i presupposti per accedere al beneficio di cui alla l. n. 47 del 1985, sia dal punto di vista temporale, che in relazione alla asserita sussistenza del vincolo.
Sotto il primo aspetto evidenziato, pertanto, è bene sgombrare il campo d’analisi dal dedotto vizio di eccesso di potere in relazione alla denunziata perplessità dell’azione amministrativa ed irragionevolezza della stessa, in considerazione dei provvedimenti di annullamento e di revoca delle precedenti concessioni e licenze citate nell’esposizione dei fatti, che hanno interessato l’immobile.
Deve osservarsi, infatti, che “A norma dell'art. 38 comma 5 l. 28 febbraio 1985 n. 47, "concessa la sanatoria, non si applicano le sanzioni amministrative" e, pertanto, la concessione edilizia in sanatoria per condono costituisce, quanto meno, impedimento all'ulteriore corso dell'azione amministrativa verso la punizione dell'abuso edilizio, anche ove non le si vogliano riconoscere effetti ripristinatori della legittimita' delle opere.” (Consiglio Stato sez. V, 27 ottobre 2000, n. 5747)
E più specificamente, la divesità tra l’ordinaria attività di verifica dell’amministrazione in ordine al rispetto della normativa urbanistico-edilizia in caso di rilascio della concessione e l’accertamento dei presupposti della sanatoria dell’abuso, - necessariamente antecedente alla richiesta ad opera del privato – per mezzo del condono, si evince nella consolidata affermazione in forza della quale “Una volta intervenuto l'atto di condono il provvedimento di annullamento della concessione al quale la legge attribuisce funzione di presupposto per l'apertura del procedimento di sanatoria deve ritenersi ormai privo di efficacia lesiva in quanto sostanzialmente abrogato ad opera del successivo atto.” (v. stessa sent. su cit. Consiglio Stato n. 5747). La "ratio" sottesa alla normativa sul condono va individuata, per l’appunto, negli interessi al recupero giuridico del patrimonio edilizio esistente (v. sul punto, T.A.R. Veneto sez. II, 4 luglio 2001, n. 1976), alla riduzione del contenzioso e non di meno nella possibilità di entrate per l’erario.
Chiarito ciò, deve specificamente accertarsi, nella specie la sussistenza dei presupposti temporali contestati, ai fini del rilascio del provvedimento impugnato, nonché l’ventuale sussistenza di vincoli preclusivi al rilascio.
Quanto al primo punto, ovvero al primo motivo di ricorso, relativo alla dedotta violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985, va rilevato che né l’accertamento menzionato, svolto dalla P.M., può ritenersi costituire una prova della mancanza di attività al 1983, utile per la tempestività della domanda di condono ai sensi della l. n. 47 del 1985, poiché esso si riferisce alla data del 1982, né tanto meno il provvedimento pretorile.
Quest’ultimo, pronunziandosi in via d’urgenza sulla richiesta del controinteressato, non fa riferimento ad alcun accertamento di fatto, ma unicamente prende a presupposto l’atto d’obbligo del 1970, per rinvenire una mancanza di lesione immediata nella mancanza di allaccio all’acqua condominiale del locale in questione.
Piuttosto non risulta impugnata, in alcun modo, per falso, la dichiarazione allegata alla domanda di condono, presentata dal titolare ed agli atti. Ed anzi, contrariamente a quanto affermato dalla parte istante, risulta che ripetutamente il controinteressato aveva dimostrato la volontaria destinazione a magazzino dell’immbile in oggetto. Ne sono testimonianza la domanda presentata alla XVIa circoscrizione allo scopo di ottenere l’autorizzaizone amministrativa (rev. N. 37092) e la richiesta di concessione rilasciata con il n. prot. 35633/83 (poi revocata) , di cui al verbale agli atti del Comune di Roma, 18.3.88.
Peraltro, “In forza dell'art. 31 comma 2, l. 28 febbraio 1985 n. 47, per il quale in caso di opere interne ad edifici gia' esistenti si richiede che le stesse siano state completate funzionalmente, per ottenere il condono dell'abusivo mutamento della destinazione d'uso di un immobile e' sufficiente che lo stesso sia stato "completato funzionalmente" entro il termine del 1 ottobre 1983, vale a dire che entro tale data (anche se le attivita' costruttive siano ancora in corso) l'immobile deve essere comunque gia' fornito delle opere ndispensabili a rendere effettivamente possibile un uso diverso da quello assentito.” ( Consiglio Stato sez. V, 14 luglio 1995, n. 1071). Non appare, invece , necessario che di fatto sia svolta l’attività cui è teso il mutamento.
Rimane, allora da verificare se l’originaria destinazione a parcheggio presente nell’atto d’obbligo del 1970 fosse preclusiva per il rilascio del provvedimento di condono, ovvero di esaminare la denunziata violazione dell’art. 33, l. n. 47 del 1985, in riferimento alla non sanabilità dell’abuso per vincolo a parcheggio di cui all’art. 18 della l. n. 765 del 1967 e la violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985 per inesistenza del nulla osta dell’ente tutore del vincolo, alla luce della predetta destinazione.
Orbene, sul punto vale l’osservzione evidente, ma non meno incidente, svolta da parte resistente, in forza della quale la destinazione in questione – ovvero a parcheggio – non compare tra i vincoli impeditivi dell’ottenimento del condono, con la conseguenza che, tra l’altro, non sussisterebbe alcun obbligo di parere dell’ente tutore dell’interesse sotteso al vincolo stesso.
Ed allora nella specie va affermato, che pur trattandosi di un mutamento di destinazione avvenuto abusivamente – in considerazione tra l’altro dei successivi atti di autotutela susseguitisi – ciò non impedisce la successiva condonabilità, salvi eventuali profili risarcitori, nei confronti dell’originario costruttore–venditore, relativamente alla posizione dei terzi conodomini, da tutelarsi in sede civilistica, come all’inizio ricordato.
Infatti, seppure “ Dopo l'entrata in vigore dell'art. 26, comma ultimo della l. 28 febbraio 1985 n. 47 sul condono edilizio, … persiste per il costruttore l'obbligo di dotare l'edificio di spazi da destinare a parcheggio - nelle proporzioni stabilite dall'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 -
ed il divieto per chiunque di mutare la destinazione di tali spazi, … “ e' consentito al proprietario - in applicazione dell'art. 818, comma 2, c.c. - di disporne anche separatamente dagli appartamenti”. (v., sul punto, Tribunale Foggia 15 gennaio 1986).
Nella specie, si tratta, per l’appunto, di altra unità immobiliare, seppure originariamente destinata a parcheggio, acquistata da altro titolare e non messa a disposizione dei condomini, al fine di adibirla a diversa destinazione . La situazione risulta, pertanto, radicalmente diversa da quella che costituì oggetto dell’invocata pronunzia di questa Sezione nel 1986 (n. 296). In quel caso, in vero, l’area, interessata dal muro di recinzione e per la quale era chiesta la concessione, consisteva in un’area asservita al parcheggio di una pluralità di persone, con conseguente esclusione a causa delle opere edilizie, delle persone che normalemnte vi accedevano.
Infine, quanto alla asserita inaccoglibilità della domanda di condono perché non integrata da analoga domanda relativa al servizio igienico e all’apertura del passo carrabile, va osservato, in primo luogo, che si tratta, rispettivamente, di opere interne e di opere autorizzate dalla XVI Circoscrizione in data 11.11.1996 e che comunque la omessa domanda di sanatoria di alcune opere funzionalmente autonome ne comporta l’assoggettabilità a misure sanzionatorie ma non impedisce la sanatoria di altre opere per le quali detta domanda sia stata regolarmente presentata.
Il ricorso, per quanto sin qui osservato, deve essere respinto.
In considerazione della complessità della fattispecie esaminata, tuttavia, sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese di lite tra le parti.
P. Q. M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda bis) respinge il ricorso. Compensa le spese di lite tra le parti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.
Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 27.1.2005.
con l'intervento dei Magistrati:
Patrizio Giulia PRESIDENTE
Renzo Conti Consigliere!Fine dell'espressione imprevista
Solveig Cogliani, rel. Primo Referendario !Fine dell'espressione imprevista
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
IL SEGRETARIO
F A T T O
Con il ricorso indicato in epigrafe, l’istante svolgeva impugnazione avverso il provvedimento di condono sopra richiamato, in qualità di proprietaria di unità abitativa del fabbricato avente accesso da v. Ghislieri.
In fatto, la ricorrente esponeva che l’originario propietario del locale in controversia, aveva ottenuto una prima concessione nel 1983 per la realizzazione di un ripostiglio magazzino, poi successivamente annullata in via di autotutela per la mancata corrispondenza agli elaborati grafici presentati dal richiedente. Inoltre, in data 1985 era revocata dal Sindaco la postilla alla licenza di abitabilità relativa all’aggiunta del locale in quesitone come “magazzino con wc”.
Con provvedimento del 22.2.1984, peraltro, il Pretore di Roma respingeva l’istanza presentata, in via d’urgenza, dal Lanzani, nuovo acquirente per l’allaccio alla presa d’acqua condomincale del wc, poiché il giudice constatava che la destinazione del locale risultava a parcheggio, mancando allo stato un pregiudizio conseguente alla mancata disponibilità dell’acqua.
In data 26.6.1986, i nuovi proprietari domandavano la variazione catastale del cespite da autorimessa a laboratorio-magazzino, producendo l’allegato grafico dal quale risultava l’apertura carrabile al civico 13D, poi divenuto 13C. Il 26.7.1996 il locatario Mochi domandava ed otteneva l’autorizzazione all’istituzione del passo carraabile per transito autocarri e esercitava il deposito di frutta e verdura giusta autorizzazione tecnico-sanitaria del 30.1.1997.
A seguito dell’entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, il Di Stefano dapprima ed il Lanzani poi, proponevano due istanze di condono. Era accolta la prima domanda ma a nome del Lanzani, secondo proprietario.
Esponeva la ricorrente che la Circoscrizione aveva smentito, in sede di autorizzazione tecnico sanitaria che l’esercizo dell’attività di magazzino dovesse farsi risalire al 1982, poichè risultava un verbale di accertamento della polizia municipale che evidenziava l’assenza di attività al 1982.
Sul provvedimento di condono, la ricorrente deduceva: 1.
la violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985 per inesistenza dei presupposti temporali del condono, con riferimento all’informativa della P.M. 2.7.1987, in atti ed al provvedimento del Pretore sopra richiamato; 2.
la violazione dell’art. 33, l. n. 47 del 1985, in riferimento alla non sanabilità dell’abuso per vincolo a parcheggio di cui all’art. 18 della l. n. 765 del 1967; 3.
la violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985 per inesistenza del nulla osta dell’ente tutore del vincolo, alla luce della predetta destinazione; 4.
il vizio di eccesso di potere per perplessità dell’azione amministrativa ed irragionevolezza della stessa, in considerazione dei provvedimenti di annullamento sopra citati nell’esposizione dei fatti che hanno interessato l’immobile; 5.
violazione di legge per difetto del presupposto per il condono, in considerazione della non sanabilità dell’abuso e della tardività del mutamento ai fini della legge.
Era accolta l’istanza cautelare di sospensione ai fini del
riesame da parte dell’amministrazione degli elementi esposti in ricorso.
Si costituiva il Comune, che chiedeva il rigetto della domanda. In particolare, quanto alla presunta violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985, rappresentava che l’accertamento dei vigili urbani – comando XVI – informativa datata 2.7.1987 – secondo il quale emergerebbe che non era svolta alcuna attività nel locale in esame alla data del 1982, non sarebbe comunque in grado di escludere che l’attività medesima fosse stata avviata alla data del 1983, utile ai fini della sanatoria di cui alla l. del 1985 n. 47.
In relazione alla censura della violazione dell’art. 33, l. n. 47 cit. e dell’art. 18, l. n. 765 del 1967, l’amministrazione resistente precisava che l’articolo menzionato prevede una serie di opere per cui sarebbe esclusa la sanatoria: tra queste le opere realizzate in contrasto con i vincoli imposti a tutela degli interessi storici, artistici , architettonici, archeologici, paesistici, ambientali ed idrologici. Sosteneva il Comune che il cambio di destinazione da autorimessa a magazzino del locale in questione, su cui esisteva il vincolo di destinazione a parcheggio, derivante da atto d’obbligo stipulato tra il Comune di Roma ed il titolare del tempo, non rientrerebbe tra gli abusi preclusi dalla sanabilità. Da ciò discenderebbe l’inapplicabilità dell’art. 32 della l. n. 47 cit.. Né sarebbe necessario, conseguentemente, alcun parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Al contrario, dovrebbe contestarsi l’esistenza di un vincolo inderogabile a parcheggio derivante dalla disposizione di cui all’art. 18 l. n. 765 cit.: il cambio di destinazione operato costituisce sì un abuso, ma proprio per questo soccorrerebbe l’istituto del condono con effetto sanante dell’illecito posto in essere, avendo la normativa sul condono careattere speciale e prevalenza sulle disposizioni di carettere generale. E’ possibile che residuino delle responsabilità, conseguentemente, a carico del proprietaro dell’immobile verso gli altri conodomini acquirenti delle unità abitative, ma tutelabili sotto l’aspetto privatistico, esulando dalla questione circa la legittimità dell’operato della pubblica amministrazione in sede di condono, teso a sanare la posizione del controinteressato dal punto di visto dell’illecito amministrativo.
Ancora controdeduceva sul punto del vizio dell’eccesso di potere per perplessità dell’azione amministrativa, in considerazione del susseguirsi degli atti, asseritamente contraddittori con il successivo provvedimento di condono, quali l’annullamento della precedente concessione alla realizzazione del ripostiglio magazzino del 5.11.1983 n. 2474, in data 17.11.1984 e la revoca della licenza di abitabilità per lo stesso locale definito “magazzino con wc dal civico 13/D” in data 25.9.1985, essendo questi atti di autotutela legittimamente emessi dall’autorità per verifica della mancanza dei presupposti, e tuttavia, inincidenti sulla posteriore sanatoria.
Si costituiva, altresì, il Lanzani, che insisteva per il rigetto della domanda di parte ricorrente, precisando che il vincolo di cui alla l. n. 765 del 1967 va riferito ad aree di utilizzabilità generale e che non può essere applicato ad immobile di proprietà privata (in questo senso andrebbe anche interpretata la decisione del TAR II sez., n. 296 del 19.2.1986, menzionata dalla ricorrente, nella parte in cui stabilisce che la disposizione legislativa menzionata costituisce norma inderogabile ed imperativa in correlazione agli interessi pubblicistici da essa perseguiti ed operante nel senso di imporre la destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono, in conformità a quanto stabilito dalla sentenza della Cass. Sez. Un. N. 6600 del 17.12.1984).
Il controinteressato insisteva sulla legittima esistenza del passo carrabile di v. Ghislieri n. 13D, specificamente autorizzato e sulla differenza del provvedimento di condono da quello relativo all’abitabilità e precisava che l’autorizzazione tecnico sanitaria per l’attività svolta nel locale doveva farsi risalire al gennaio 1987.
Interveniva in giudizio la soc. Mochi s.r.l., in qualità di attuale proprietaria del locale oggetto di causa, per averlo acquistato dal Lanzani in data 30.12.1998 (atto notaio Garofalo n. 62471), evidenziando che in realtà la parte destinata a parcheggio di cui all’atto d’obbligo risalente , confinante con la propretà dei Missionari de la Salette, non coinciderebbe con quella oggetto del ricorso, confinante con v. Ghislieri.
Insisteva, pertanto, per il rigetto della domanda in considerazione dell’errata individuazione dei presupposti di fatto. Ulteriormente precisava che solo con riferimento alla Legge Tognoli (l. n. 122 del 1989) il legislatore aveva posto una parziale soluzione al problema della violazione del vincolo di destinazione di aree a parcheggio, nei contratti di compravendita e precisava che la disciplina non poteva avere valore retroattivo, presupponendo che le aree di parcheggio esistessero effettivamente al momento della conclusione della compravendita stessa, essendo insufficiente che le stesse siano previste nel progetto approvato.
All’udienza di discussione la causa era trattenuta in decisione.
D I R I T T O
Osserva il Collegio che la controversia in esame assume carattere di complessità in ordine al susseguirsi di episodi in un lungo arco temporale. Tuttavia, ai fini della decisione della causa in oggetto, è necessario soffermarsi sulla legittimità del rilascio, da parte dell’amministrazione comunale, del provvedimento di condono, ai sensi della l. n. 47 del 1985, senza coinvolgere, per quanto sia strettamente necessario, il lungo corso degli avvenimenti precedenti. Non vi è dubbio, infatti, come giustamente evidenziato dalla parte pubblica resistente, che si sia verificato nel tempo un abuso concernente il mutamento di destinazione d’uso del locale avente accesso sul cortile condominiale, dapprima destinato a parheggio (giusto atto d’obbligo del 1970 dell’orginario proprietario) e poi adibito a magazzino, non trovando, al contrario, ulteriore conferma la tesi esposta dall’intervenienete circa la mancata corrispondenza tra l’area interessata dall’originaria destinazione e quella oggetto del provvedimento di condono. Ciò che rileva è verificare se sussistessero i presupposti per accedere al beneficio di cui alla l. n. 47 del 1985, sia dal punto di vista temporale, che in relazione alla asserita sussistenza del vincolo.
Sotto il primo aspetto evidenziato, pertanto, è bene sgombrare il campo d’analisi dal dedotto vizio di eccesso di potere in relazione alla denunziata perplessità dell’azione amministrativa ed irragionevolezza della stessa, in considerazione dei provvedimenti di annullamento e di revoca delle precedenti concessioni e licenze citate nell’esposizione dei fatti, che hanno interessato l’immobile.
Deve osservarsi, infatti, che “A norma dell'art. 38 comma 5 l. 28 febbraio 1985 n. 47, "concessa la sanatoria, non si applicano le sanzioni amministrative" e, pertanto, la concessione edilizia in sanatoria per condono costituisce, quanto meno, impedimento all'ulteriore corso dell'azione amministrativa verso la punizione dell'abuso edilizio, anche ove non le si vogliano riconoscere effetti ripristinatori della legittimita' delle opere.” (Consiglio Stato sez. V, 27 ottobre 2000, n. 5747)
E più specificamente, la divesità tra l’ordinaria attività di verifica dell’amministrazione in ordine al rispetto della normativa urbanistico-edilizia in caso di rilascio della concessione e l’accertamento dei presupposti della sanatoria dell’abuso, - necessariamente antecedente alla richiesta ad opera del privato – per mezzo del condono, si evince nella consolidata affermazione in forza della quale “Una volta intervenuto l'atto di condono il provvedimento di annullamento della concessione al quale la legge attribuisce funzione di presupposto per l'apertura del procedimento di sanatoria deve ritenersi ormai privo di efficacia lesiva in quanto sostanzialmente abrogato ad opera del successivo atto.” (v. stessa sent. su cit. Consiglio Stato n. 5747). La "ratio" sottesa alla normativa sul condono va individuata, per l’appunto, negli interessi al recupero giuridico del patrimonio edilizio esistente (v. sul punto, T.A.R. Veneto sez. II, 4 luglio 2001, n. 1976), alla riduzione del contenzioso e non di meno nella possibilità di entrate per l’erario.
Chiarito ciò, deve specificamente accertarsi, nella specie la sussistenza dei presupposti temporali contestati, ai fini del rilascio del provvedimento impugnato, nonché l’ventuale sussistenza di vincoli preclusivi al rilascio.
Quanto al primo punto, ovvero al primo motivo di ricorso, relativo alla dedotta violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985, va rilevato che né l’accertamento menzionato, svolto dalla P.M., può ritenersi costituire una prova della mancanza di attività al 1983, utile per la tempestività della domanda di condono ai sensi della l. n. 47 del 1985, poiché esso si riferisce alla data del 1982, né tanto meno il provvedimento pretorile.
Quest’ultimo, pronunziandosi in via d’urgenza sulla richiesta del controinteressato, non fa riferimento ad alcun accertamento di fatto, ma unicamente prende a presupposto l’atto d’obbligo del 1970, per rinvenire una mancanza di lesione immediata nella mancanza di allaccio all’acqua condominiale del locale in questione.
Piuttosto non risulta impugnata, in alcun modo, per falso, la dichiarazione allegata alla domanda di condono, presentata dal titolare ed agli atti. Ed anzi, contrariamente a quanto affermato dalla parte istante, risulta che ripetutamente il controinteressato aveva dimostrato la volontaria destinazione a magazzino dell’immbile in oggetto. Ne sono testimonianza la domanda presentata alla XVIa circoscrizione allo scopo di ottenere l’autorizzaizone amministrativa (rev. N. 37092) e la richiesta di concessione rilasciata con il n. prot. 35633/83 (poi revocata) , di cui al verbale agli atti del Comune di Roma, 18.3.88.
Peraltro, “In forza dell'art. 31 comma 2, l. 28 febbraio 1985 n. 47, per il quale in caso di opere interne ad edifici gia' esistenti si richiede che le stesse siano state completate funzionalmente, per ottenere il condono dell'abusivo mutamento della destinazione d'uso di un immobile e' sufficiente che lo stesso sia stato "completato funzionalmente" entro il termine del 1 ottobre 1983, vale a dire che entro tale data (anche se le attivita' costruttive siano ancora in corso) l'immobile deve essere comunque gia' fornito delle opere ndispensabili a rendere effettivamente possibile un uso diverso da quello assentito.” ( Consiglio Stato sez. V, 14 luglio 1995, n. 1071). Non appare, invece , necessario che di fatto sia svolta l’attività cui è teso il mutamento.
Rimane, allora da verificare se l’originaria destinazione a parcheggio presente nell’atto d’obbligo del 1970 fosse preclusiva per il rilascio del provvedimento di condono, ovvero di esaminare la denunziata violazione dell’art. 33, l. n. 47 del 1985, in riferimento alla non sanabilità dell’abuso per vincolo a parcheggio di cui all’art. 18 della l. n. 765 del 1967 e la violazione dell’art. 31, l. n. 47 del 1985 per inesistenza del nulla osta dell’ente tutore del vincolo, alla luce della predetta destinazione.
Orbene, sul punto vale l’osservzione evidente, ma non meno incidente, svolta da parte resistente, in forza della quale la destinazione in questione – ovvero a parcheggio – non compare tra i vincoli impeditivi dell’ottenimento del condono, con la conseguenza che, tra l’altro, non sussisterebbe alcun obbligo di parere dell’ente tutore dell’interesse sotteso al vincolo stesso.
Ed allora nella specie va affermato, che pur trattandosi di un mutamento di destinazione avvenuto abusivamente – in considerazione tra l’altro dei successivi atti di autotutela susseguitisi – ciò non impedisce la successiva condonabilità, salvi eventuali profili risarcitori, nei confronti dell’originario costruttore–venditore, relativamente alla posizione dei terzi conodomini, da tutelarsi in sede civilistica, come all’inizio ricordato.
Infatti, seppure “ Dopo l'entrata in vigore dell'art. 26, comma ultimo della l. 28 febbraio 1985 n. 47 sul condono edilizio, … persiste per il costruttore l'obbligo di dotare l'edificio di spazi da destinare a parcheggio - nelle proporzioni stabilite dall'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 -
ed il divieto per chiunque di mutare la destinazione di tali spazi, … “ e' consentito al proprietario - in applicazione dell'art. 818, comma 2, c.c. - di disporne anche separatamente dagli appartamenti”. (v., sul punto, Tribunale Foggia 15 gennaio 1986).
Nella specie, si tratta, per l’appunto, di altra unità immobiliare, seppure originariamente destinata a parcheggio, acquistata da altro titolare e non messa a disposizione dei condomini, al fine di adibirla a diversa destinazione . La situazione risulta, pertanto, radicalmente diversa da quella che costituì oggetto dell’invocata pronunzia di questa Sezione nel 1986 (n. 296). In quel caso, in vero, l’area, interessata dal muro di recinzione e per la quale era chiesta la concessione, consisteva in un’area asservita al parcheggio di una pluralità di persone, con conseguente esclusione a causa delle opere edilizie, delle persone che normalemnte vi accedevano.
Infine, quanto alla asserita inaccoglibilità della domanda di condono perché non integrata da analoga domanda relativa al servizio igienico e all’apertura del passo carrabile, va osservato, in primo luogo, che si tratta, rispettivamente, di opere interne e di opere autorizzate dalla XVI Circoscrizione in data 11.11.1996 e che comunque la omessa domanda di sanatoria di alcune opere funzionalmente autonome ne comporta l’assoggettabilità a misure sanzionatorie ma non impedisce la sanatoria di altre opere per le quali detta domanda sia stata regolarmente presentata.
Il ricorso, per quanto sin qui osservato, deve essere respinto.
In considerazione della complessità della fattispecie esaminata, tuttavia, sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese di lite tra le parti.
P. Q. M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda bis) respinge il ricorso. Compensa le spese di lite tra le parti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.
Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 27.1.2005.
con l'intervento dei Magistrati:
Patrizio Giulia PRESIDENTE
Renzo Conti Consigliere!Fine dell'espressione imprevista
Solveig Cogliani, rel. Primo Referendario !Fine dell'espressione imprevista
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
IL SEGRETARIO
