Urbanistica Italiana
Rivista giuridica di urbanistica ed edilizia · ISSN 2498-9916
E' possibile condonare ed ottenere l'abitabilità di una tavernetta realizzata abusivamente in un garage?
Premassima
E' possibile condonare ed ottenere l'abitabilità di una tavernetta realizzata abusivamente in un garage?
Testo integrale
In caso di "Condono Edilizio" è possibile chiedere la sanatoria, e quindi l'abitabilità, di una tavernetta realizzata abusivamente in un garage ?
In questo caso ci troviamo dinanzi a due tipi di problematiche:
1) una di tipo urbanistico: il contrasto con i dettami della Legge 122/1989, in quanto detta abitazione non ha altra superficie da destinare a parcheggio;
2) una di ordine igienico-sanitario: altezza di vano inferiore ai previsti mt. 2,70; locali seminterrati con una superficie areo-illuminante inferiore a 1/8 di quella del pavimento.
Nel caso, infine, che detto mutamento di destinazione d'uso (da garage a tavernetta) sia avvenuto senza l'esecuzione di alcuna opera edilizia in un piccolo comune della Regione Toscana, sprovvisto del "Piano delle Funzioni" di cui alla L.R. 39/94, sono dovuti o no degli oneri concessori e se sì, di quale tipo.
Arch. XXX
-------------------------------------------------------
Egr. Architetto,
il quesito si compone di tre diverse domande che devono essere esaminate separatamente, tenendo conto della diversità che sussiste tra il mutamento di destinazione d’uso con opere ed il mutamento di destinazione d’uso senza opere.
1) Per quanto attiene alla possibilità di sanare un abuso consistente nel mutamento di destinazione d’uso con opere di un locale originariamente destinato ad autorimessa e successivamente trasformato in tavernetta si può fare richiamo di una recente pronuncia del T.A.R. Lazio, secondo la quale “La destinazione a parcheggio di un locale non compare tra i vincoli impeditivi dell’ottenimento del condono, con la conseguenza che non sussiste alcun obbligo di parere dell’ente tutore dell’interesse sotteso al vincolo stesso” (Sezione II Bis, 2005, n. 1949).
I vincoli impeditivi al rilascio della concessione in sanatoria sono infatti espressamente previsti dall’art. 33 della legge 47/85 e tra questi non rientra la destinazione d’uso ad autorimessa.
Stando così le cose, si deve ritenere che il mutamento di destinazione d’uso dell’autorimessa, anche laddove l’abitazione difetti di altra superficie da adibire a parcheggio, non possa costituire ostacolo al rilascio della concessione in sanatoria ove sussistano le altre condizioni individuate dall’art. 2 della l.r. Toscana n. 53/2004.
2) In merito alla condonabilità dell’abuso in difetto dei requisiti di ordine igienico-sanitario, previsti dal DM 5 luglio 1975 (altezze ed aeroilluminazione), deve invece richiamarsi l’art. 35 della legge n. 47/85, il quale dispone che “A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni”.
La giurisprudenza ha precisato che “è legittimo il rilascio a sanatoria del certificato di agibilità in deroga alle sole disposizioni di natura regolamentare […] sempreché si accerti, a cura della competente autorità sanitaria, l’esistenza degli indispensabili requisiti di ordine igienico […] in relazione alla necessità di assicurare le condizioni di salubrità degli ambienti, richieste da norme a livello primario […] in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere derogatorio ed eccezionale, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, capaci di incidere sul fondamentale principio della tutela della salute” (T.A.R. Veneto, Sezione II, febbraio 2005, n. 650).
Preso atto della natura regolamentare del DM 5 luglio 1975, si deve concludere che la ridotta altezza del vano (inferire a 2,70 m) e la mancanza del prescritto rapporto di aeroilluminazione non possano comportare l’automatico diniego della concessione in sanatoria.
In questo caso, infatti, l’insussistenza delle condizioni di salubrità degli ambienti dovranno, in concreto, essere accertata dall’autorità sanitaria, cosicché laddove queste risultino comunque sussistenti, nonostante la violazione delle norme regolamentari, l’Amministrazione comunale non potrà che rilasciare la concessione in sanatoria condonando l’abuso.
3) Una diversa questione si pone invece per il mutamento di destinazione d’uso senza opere in mancanza del Piano delle Funzioni di cui alla l.r. 39/94, atteso che il mutamento di destinazione in questo caso non è soggetto né a permesso di costruire né tantomeno a DIA.
L’art. 79, comma 1, lett. c) , della l.r. Toscana n. 1/05 (e con analoga previsione l’art. 4 della l.r. n. 52/99) prevede infatti che sono sottoposti a denuncia d’inizio attività “i mutamenti di destinazioni d’uso degli immobili, edifici ed aree anche in assenza di opere edilizie, nei casi individuati dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui all’art. 58”.
Laddove detto Piano delle Funzioni non sia stato adottato, non ricorre la necessità di un titolo abilitativo per il mutamento di destinazione d’uso del locale e non si pone questione in merito all’abuso ed alla connessa condonabilità dell’intervento.
In tale ipotesi, tuttavia, sorgono problemi in merito al rilascio del certificato di abitabilità del locale, il quale, non essendo stato interessato da interventi di adeguamento al decreto ministeriale citato e non godendo dei benefici del condono, non può essere destinato ad uso abitativo.
Nel caso in cui ciò comunque dovesse avvenire il Comune potrebbe applicare la sanzione prevista dall’art. 222 del T.U.LL.SS., secondo cui “Il Sindaco sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero”.
In questo caso, non essendo richiamabile la più favorevole disciplina del condono, l’Ufficiale Sanitario non potrebbe che rendere parere negativo, per contrasto con le disposizioni del D.M. 5 luglio 1975, circa l’abitabilità del locale.
Da quanto premesso si coglie la singolarità della fattispecie, nella quale soltanto qualora l'abuso fosse consistito in una ristrutturazione connessa al mutamento di destinazione d’uso sarebbe stato possibile tentare la strada del condono ed ottenere l’abitabilità del locale adibito a tavernetta, anche in difetto delle altezze e del rapporto di aeroilluminazione prescritti dalle norme regolamentari.
Nell’ipotesi in cui, invece si verta in un mero mutamento di destinazione d’uso, non soggetto neppure a DIA, si incontrerebbero serie difficoltà per ottenere l’abitabilità della tavernetta.
Infine, per quanto concerne gli oneri concessori, si osserva che in difetto di opere – salve le problematiche di cui sopra - il Comune potrebbe richiedere la differenza tra gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione inizialmente corrisposti per la destinazione d’uso ad autorimessa e quelli che invece sarebbero dovuti essere corrisposti per la destinazione d’uso abitativa.
A fronte del mutamento di destinazione d’uso con opere, invece, gli oneri da corrispondere unitamente alla relativa oblazione – ricorrendo un’ipotesi di condono – sono individuati dalla l.r. Toscana n. 53/04, recante “Norme in materia di sanatoria edilizia straordinaria” e dalla disciplina statale di riferimento.
In conclusione, deve essere individuato il tipo di mutamento di destinazione d’uso per il quale è stato richiesto il condono, chiarendo se sia o meno con opere. Laddove, come nel caso prospettato sia stata presentata domanda di condono per un mutamento di destinazione d'uso senza opere, con buona probabilità il Comune respingerà l'istanza di sanatoria, non essendo necessario alcun titolo abilitativo per un simile intervento.
Dott. Francesco Barchielli
In questo caso ci troviamo dinanzi a due tipi di problematiche:
1) una di tipo urbanistico: il contrasto con i dettami della Legge 122/1989, in quanto detta abitazione non ha altra superficie da destinare a parcheggio;
2) una di ordine igienico-sanitario: altezza di vano inferiore ai previsti mt. 2,70; locali seminterrati con una superficie areo-illuminante inferiore a 1/8 di quella del pavimento.
Nel caso, infine, che detto mutamento di destinazione d'uso (da garage a tavernetta) sia avvenuto senza l'esecuzione di alcuna opera edilizia in un piccolo comune della Regione Toscana, sprovvisto del "Piano delle Funzioni" di cui alla L.R. 39/94, sono dovuti o no degli oneri concessori e se sì, di quale tipo.
Arch. XXX
-------------------------------------------------------
Egr. Architetto,
il quesito si compone di tre diverse domande che devono essere esaminate separatamente, tenendo conto della diversità che sussiste tra il mutamento di destinazione d’uso con opere ed il mutamento di destinazione d’uso senza opere.
1) Per quanto attiene alla possibilità di sanare un abuso consistente nel mutamento di destinazione d’uso con opere di un locale originariamente destinato ad autorimessa e successivamente trasformato in tavernetta si può fare richiamo di una recente pronuncia del T.A.R. Lazio, secondo la quale “La destinazione a parcheggio di un locale non compare tra i vincoli impeditivi dell’ottenimento del condono, con la conseguenza che non sussiste alcun obbligo di parere dell’ente tutore dell’interesse sotteso al vincolo stesso” (Sezione II Bis, 2005, n. 1949).
I vincoli impeditivi al rilascio della concessione in sanatoria sono infatti espressamente previsti dall’art. 33 della legge 47/85 e tra questi non rientra la destinazione d’uso ad autorimessa.
Stando così le cose, si deve ritenere che il mutamento di destinazione d’uso dell’autorimessa, anche laddove l’abitazione difetti di altra superficie da adibire a parcheggio, non possa costituire ostacolo al rilascio della concessione in sanatoria ove sussistano le altre condizioni individuate dall’art. 2 della l.r. Toscana n. 53/2004.
2) In merito alla condonabilità dell’abuso in difetto dei requisiti di ordine igienico-sanitario, previsti dal DM 5 luglio 1975 (altezze ed aeroilluminazione), deve invece richiamarsi l’art. 35 della legge n. 47/85, il quale dispone che “A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni”.
La giurisprudenza ha precisato che “è legittimo il rilascio a sanatoria del certificato di agibilità in deroga alle sole disposizioni di natura regolamentare […] sempreché si accerti, a cura della competente autorità sanitaria, l’esistenza degli indispensabili requisiti di ordine igienico […] in relazione alla necessità di assicurare le condizioni di salubrità degli ambienti, richieste da norme a livello primario […] in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere derogatorio ed eccezionale, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, capaci di incidere sul fondamentale principio della tutela della salute” (T.A.R. Veneto, Sezione II, febbraio 2005, n. 650).
Preso atto della natura regolamentare del DM 5 luglio 1975, si deve concludere che la ridotta altezza del vano (inferire a 2,70 m) e la mancanza del prescritto rapporto di aeroilluminazione non possano comportare l’automatico diniego della concessione in sanatoria.
In questo caso, infatti, l’insussistenza delle condizioni di salubrità degli ambienti dovranno, in concreto, essere accertata dall’autorità sanitaria, cosicché laddove queste risultino comunque sussistenti, nonostante la violazione delle norme regolamentari, l’Amministrazione comunale non potrà che rilasciare la concessione in sanatoria condonando l’abuso.
3) Una diversa questione si pone invece per il mutamento di destinazione d’uso senza opere in mancanza del Piano delle Funzioni di cui alla l.r. 39/94, atteso che il mutamento di destinazione in questo caso non è soggetto né a permesso di costruire né tantomeno a DIA.
L’art. 79, comma 1, lett. c) , della l.r. Toscana n. 1/05 (e con analoga previsione l’art. 4 della l.r. n. 52/99) prevede infatti che sono sottoposti a denuncia d’inizio attività “i mutamenti di destinazioni d’uso degli immobili, edifici ed aree anche in assenza di opere edilizie, nei casi individuati dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui all’art. 58”.
Laddove detto Piano delle Funzioni non sia stato adottato, non ricorre la necessità di un titolo abilitativo per il mutamento di destinazione d’uso del locale e non si pone questione in merito all’abuso ed alla connessa condonabilità dell’intervento.
In tale ipotesi, tuttavia, sorgono problemi in merito al rilascio del certificato di abitabilità del locale, il quale, non essendo stato interessato da interventi di adeguamento al decreto ministeriale citato e non godendo dei benefici del condono, non può essere destinato ad uso abitativo.
Nel caso in cui ciò comunque dovesse avvenire il Comune potrebbe applicare la sanzione prevista dall’art. 222 del T.U.LL.SS., secondo cui “Il Sindaco sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero”.
In questo caso, non essendo richiamabile la più favorevole disciplina del condono, l’Ufficiale Sanitario non potrebbe che rendere parere negativo, per contrasto con le disposizioni del D.M. 5 luglio 1975, circa l’abitabilità del locale.
Da quanto premesso si coglie la singolarità della fattispecie, nella quale soltanto qualora l'abuso fosse consistito in una ristrutturazione connessa al mutamento di destinazione d’uso sarebbe stato possibile tentare la strada del condono ed ottenere l’abitabilità del locale adibito a tavernetta, anche in difetto delle altezze e del rapporto di aeroilluminazione prescritti dalle norme regolamentari.
Nell’ipotesi in cui, invece si verta in un mero mutamento di destinazione d’uso, non soggetto neppure a DIA, si incontrerebbero serie difficoltà per ottenere l’abitabilità della tavernetta.
Infine, per quanto concerne gli oneri concessori, si osserva che in difetto di opere – salve le problematiche di cui sopra - il Comune potrebbe richiedere la differenza tra gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione inizialmente corrisposti per la destinazione d’uso ad autorimessa e quelli che invece sarebbero dovuti essere corrisposti per la destinazione d’uso abitativa.
A fronte del mutamento di destinazione d’uso con opere, invece, gli oneri da corrispondere unitamente alla relativa oblazione – ricorrendo un’ipotesi di condono – sono individuati dalla l.r. Toscana n. 53/04, recante “Norme in materia di sanatoria edilizia straordinaria” e dalla disciplina statale di riferimento.
In conclusione, deve essere individuato il tipo di mutamento di destinazione d’uso per il quale è stato richiesto il condono, chiarendo se sia o meno con opere. Laddove, come nel caso prospettato sia stata presentata domanda di condono per un mutamento di destinazione d'uso senza opere, con buona probabilità il Comune respingerà l'istanza di sanatoria, non essendo necessario alcun titolo abilitativo per un simile intervento.
Dott. Francesco Barchielli
